这个话题其实是比较复杂且沉重的，很多人不愿意面对，但事实会告诉你这一点。

IP是热点的后期，当一个板块需要炒作时，就会有各种热点和概念出来。

等真正兑现的时候，这个IP才最终成型，不需要你任何热点和炒作，自强自大，自给自足。

在我们国家高速发展了三十年期间，农村人大量进城开始，城郊开荒，一切欣欣向荣之后，当初定的目标和概念已经都兑现得差不多了。

每个城市都已经有了自己的核心区，CBD，市区划线范围。

最近十年也还在继续规划、推进、造新城等等，但收效甚微，也只有有经济实力的一二线城市才把新城基本铺设好，大量三四线城市还没完全城市化就已经走入了下半场，因为人口流失和负增长了。

虽然我们都说南沙是在远离主城区60公里的地方画饼，但是好歹也建得有点样子了，跟内地一大堆的新城比，还是好很多。

原因就是因为在广州，政府不遗余地去发展建设，如果南沙是属于什么珠海江门之类的小城市，根本就没有实力去撑起这样一个远郊新城。

在概念成为IP之前，中间会经历不同领导人，不同的建设单位，不同的发展周期，这时候你无法确定它是不是真的能兑现。

珠江新城已经兑现了，是一个强大的IP，吸附着珠三角或全国的资金和购买力。

接下来就是琶洲和金融城，其他的还处于在造概念需要刺激的阶段。

IP的成型是靠一个城市内生的动力为主，但外来的推力是不可忽视的。

比如人口持续的流入，资本的青睐，这个城市的产业结构变化等等。

过去的十年，以传统贸易和批发为主要产业的广州，被以高科技互联网为主要产业的深圳抢先了，深圳超过广州是必然的。

但广州追回来不是没有可能，或许过几年又是其他的产业风口被广州抓住，IP又回来了呢。

上面说的IP的成型和转移是会受人口、经济结构产生变化的，比如最近两年网红经济特别火的杭州拔得头筹，去年人口流入超20万，广州深圳人口却是20年以来的负增长。

城与城之间会为了笼络资源而竞争，板块与板块之间，小区与小区之间也是有竞争的。

很多人之所以会买错房，是因为错把概念当成了IP，甚至很多博主也会意淫概念一定会兑现。

1）去赌概念的兑现，这个风险是很大的，因为建设周期太长，中途还会有很多的变量和干扰。

说回广州，以前的IP在越秀荔湾，现在的IP在天河海珠。

以前的IP在天河北、东山口，现在在珠江新城、琶洲。

深圳也是从以前的罗湖到福田，再到如今的深圳湾和前海。

IP如果不能持续的建设，就会被其他新的IP取代，取代它的并不是房子，而是人口和产业。

就像西边的贸易和批发，被东边的金融业互联网高科技等高端服务业取代一样。

2）IP想要不动摇，除了要持续建设发力之外，还得要赋予相当高的定位。

举个例子，珠江新城是中国三大CBD之一，这个定位牢不可破。

还有个反面例子，南沙的定位高，它就可以持续的烧钱投入，确保这个IP不落伍，而创新湾、白鹅潭这种仍处于制造热点和概念阶段，很难保证它不会黄，事实上创新湾已经黄了，它的热点又容易被其他发展快的抢先一步。

3）如果本身没有产业为基础的情况下，抢来的概念迟早也会被抢走。

特别是老的IP，由于开发结束，没有任何增量，不受年轻人追捧的时候它的IP就会让位。

比如过去的老东山、滨江东，说不定天河的华景、天河公园，热度也会被万胜围、天河智谷这样的概念抢走流量。

流量抢走不是说价格会跌，只是说有可能涨得慢一些。

也许琶洲起来了，会抢走一部分天河的客户，说不定将来金融城起来了，又会抢走一部分海珠的客户。

我们拿所有人都看好的深圳为例，虽然你看好，但是房价已经回到三年前了。

深圳过去的四年经历了政策上的大宽松到大收紧，简直血洗投资客。

当深圳不依赖房地产时，所有附着在房地产上的上下游产业都挣不到钱。

广州的核心区为什么价格稳定，因为核心区政策一直没有变过，只有收紧，却从未放松，而放松过的南沙黄埔，就受到了很大的影响，而最松的增城跌得也是最狠。

再强大的IP也需要政策的稳定性，不稳定就容易被钻空子，一旦过冷或过热都会影响其实际价值。

稳定压倒一切。

随着核心区的逐渐建成，稳定性会越来越强，所以你也不用太担心，你起码要持有到红利兑现，稳定期出现去收获，中途各种波动是自然的。

不是说将来北上广深流量就会被二三线城市抢走了，当然不是，因为本身一线城市内部也在迭代更新，更快地接受到市场的信号，掌握了随机应变的主动权，而且内部的竞争其实是另一种自我优化，会让这个城市能级更强。

还有就是上面说的，过去已经建成的它已经占据了流量IP的顶端，后面再去通过造概念拉流量去超越是很难的。

就好比如果二线城市能取代一线城市，那佛山东莞就比广州深圳要强了，南沙黄埔就要超过天河海珠一样，几乎是不可能的，你以为像培养一个网红一样，制造点话题就起来了。

当然，稳定也是相对的。

广州相对深圳稳定，中心区相对外围更稳定，豪宅相对刚需更稳定，不依赖概念的相对依赖概念的更稳定。

我们只能是让自己处于一种相对稳定的市场里，你才能不被概念和炒作裹挟，在行情好时捡到垃圾，在行情不好时又丢掉筹码。

最后一点，我想说的是，以后都是存量IP的之间的竞争，这样的市场才算完整和成熟，这个时候的市场普通人才有机会。

新增的概念越多，稀释掉的财富就越多。

总结一下，IP的强大除了本身有实力之外，需要外界赋予其价值，然后政策上又有极强的稳定性，这个IP才能经久不衰，再造一个IP是很难的，不要被概念冲昏了头。

以上

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