这家北京国企开发商又干亏了！
国央企这两年推进市场化进程、布局发展、招聘行业人才，为的就是能够给企业带来创收，在竞争激烈的市场环境中得以生存发展。
然而也有不少国央企在这个进程中出现了以往不曾有过的亏损，有来自外部因素，也有源自内部经营问题无法跟上市场节奏。
辉哥注意到：北京国企开发商首创城发今年又干亏了。
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谈及首创城发绕不开首创置业，2021年，成立于2002年的北京首创集团旗下地产开发平台-首创置业突发退市，引起业内关注。
在首创置业被传出退市吸收合并的前一年，也就是2020年，首创置业实现全年全口径销售额708.6亿元，未完成年度800亿销售目标，年度业绩会上在集团管理层的表述中透露出的都是压力与严峻。
2021年11月首创置业的各类资产项目正式被最新成立的首创城市发展集团吸收合并，简称首创城发。
有关首创置业退市以及被吸收合并的原因，无非就是企业经营业绩出现较大波动、上市平台股权融资优势下滑，这也成为了后续众多上市房企的通病。
从国企上市平台到私有化，从旧瓶子到装进新瓶子，大家最为关注还是这两年首创城发取得了哪些成绩，可结果却是亏了。
2024年上半年，首创城发营业收入为88.63亿元，同比下降14.94%；实现净利润为-33.91亿元、归母净利润为-36.87亿元。
今年7月首创集团总经理、首创城发集团董事长刘永政被晋升为首创集团党委书记、董事长，在此任命之前，自2022年3月刘永政接替前首创城发董事长李松平职务已2年有余。
今年的前三个季度，首创城发营业收入为105.36亿元，净利润为-44.27亿元，与去年同期相比，亏损进一步扩大。
紧接着本月月初，首创城发董事长再度换人，北京首创城市发展集团有限公司发布公告称：公司董事长由刘永政变更为秘勇。
秘勇生于1970年，中央财经大学硕士毕业，本次调整之前曾是首创集团党委常委、总会计师，在今年10月刚刚被晋升为母公司首创集团党委副书记、总经理。
辉哥注意到，从前任首创城发董事长李松平、到刘永政再到目前的秘勇，这三位都是在母公司首创集团总经理的岗位上就任的首创城发董事长一职，能够看出首创对地产业务的发展还是相当重视。
此外，现任首创城发集团总经理范书斌同样是一位财务背景的管理层，范书斌生于1969年，北方工业大学会计学专业毕业，2016年起担任首创置业财务副总裁，2021年出任首创城发集团总经理。
两位财务背景的公司管理层搭档，不知接下来首创城发是否能够扭亏为赢？面对眼下严峻的市场环境，对于首创城发而言，挑战着实不小。
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在集团领导做出调整时，近一年来首创城发也从外部招聘了不少高管经理人，经辉哥盘点，其中主要有：
1、现任首创城发运营管理中心副总经理 朱喻之
生于1983年，毕业于清华大学，是龙湖2008届校招生，先后在龙湖北京公司担任项目总、工程部负责人等职务，2019年跳槽至旭辉皖赣区域担任区域运营副总裁。
2020年出任旭辉皖赣区域助理总裁兼南昌公司总经理，于去年年底加入首创城。
2）现任首创城发设计管理中心总经理 凌延胜
生于1976年，本科毕业于湖南大学，早期就职于中海地产，2017年加入龙湖担任集团研发部住宅中心负责人，于2024年年初加入首创城发。
3）现任首创城发商业管理中心副总经理 潘辞
生于1979年，本科上海财经大学会计学专业，曾先后就职于上海港汇房地产、昆明百货大楼股份公司、东联国际、万达商管等公司。
2017年加入保利商管，先后担任保利商管副总经理、招商运营中心总经理兼华西区域总经理等职，于2024年年中加入首创城发。
不难看出，近年来国央企市场化招人的标准和思路基本一致，高校毕业、市场化主流房企从业经历必不可少。
此外还值得一提的是现任首创城发集团营销总监、品牌部总经理高广汉。
高广汉生于1981年，毕业于北京大学，万科新动力校招生，2015年从北京万科片区总岗位上跳槽至首创置业，担任设计营销中心总经理，后晋升为首创置业助理总裁兼任设计营销中心总经理。
据辉哥了解，2023年首创城发将总部营销与设计独立拆分，一直负责总部营销与设计管理工作的高广汉目前专注于营销职能的管理。
设计与营销的独立拆分，能够更加专注于单一职能的管理与提效，同时也体现出首创城发目前面临持续亏损的困境。
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近年不少地产开发商都将主营业务从重转轻，传统住宅开发的规模与投资在逐步缩减，与之前的首创置业相比，2021成立后的首创城发将以往单一的地产综合开发商转向了城市发展综合运营商。
辉哥也注意到近年公开市场上也基本没有了首创城发投资拿地的消息。
尽管如此，2024年上半年房地产开发营业收入为75.09亿元，占比84.72%，土地一级开发为1.21亿元占比1.37%，城市运营为11.08亿元，占比12.5%。
由此来看，对于首创城发而言房地产开发业务依旧是营收的主要来源。
然而，近年来首创城发的整体毛利率水平下滑严重，从2021年年度的19.37%，已连年下滑至今年上半年的1.99%，探索业务转型与创新迫在眉睫。
经了解，目前首创城发主要以商品房开发、自有用地以及政策性住宅开发为主的城市综合开发业务，以租赁、奥莱高端消费、文创产业园为主的城市综合运营业务，以老旧小区、厂房改造升级的城市更新业务为主。
据首创内部知情人士透露，传统的住宅开发投资业务目前明显在收缩，另外土地一二级开发板块现在还有很多项目没有实现销售。
值得注意的是当前热度较高的首创城发旗下的商业公司-首创钜大近年来有了不错进展，首创钜大是目前奥莱行业头部连锁运营商集团之一。
截至目前，首创钜大全国范围内在管奥莱项目15个，管理面积约180万平方米，实现了对直辖市、省会城市的覆盖。
在今年的8月份，首单以奥特莱斯为底层资产的消费基础设施REITS-华夏首创奥莱REIT正式在上交所上市，标志着首创城发商业地产在新发展模式中迈出的关键一步。
2024年首创钜大的中期业绩发布中，首创钜大收入约为7.46亿，同比去年同期增加19%,毛利润同比去年同期增长的33%增长了12个百分点，经营利润同比去年同期增长44%。
但值得注意的是2024年上半年首创钜大期间亏损约为人民币1.48亿，较2023年同期的期间利润0.9亿，降低了265%。
三大业务，地产开发的规模在逐年缩减、利润下滑、土地一二级开发，周期长、投入大、受到的政策影响可能性较大，外加商业板块也出现了亏损，首创城发面临的挑战着实不小。
总结
辉哥认为，如果只是单纯的将问题归结于外部因素，缺乏创新和改革，不仅仅只是经营出现亏损，还很有可能最终被市场所淘汰。
总体来看，即便是国央企开发商在目前的市场环境下，经营出现亏损的不在少数。
关键在于面对外部的困境和挑战，如何向内求变，探索新的业务转型至关重要。
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