前些日子，推送了一篇文章《耶稣来了也降不动郑州房价了，我说的！》，里面简单说了一下东京的房价，有读者觉得不过瘾，想再深入一些。那么从这篇开始，楼八会对东京、纽约、巴黎、伦敦、新加坡、首尔、柏林、悉尼、孟买、曼谷等国际主要城市的居住模式和房价进行分享，。在我们潜意识里，卖掉东京买下整个美国的故事听多了，就以为东京的房价很贵，同时，再加上各种“全球最贵房价排行榜”挑取东京最核心最贵的样板段，让东京屡屡上榜，所以，东京房价贵，在我们印象中根深蒂固，然而，事实并非如此。

【1】城市概况

感谢关注楼八，我是宇文播，纯干货不废话。先看一张图：这是日本的“关东地区”，这个就和我们的“华中、华南、东北”性质差不多，关东地区就是以东京为核心的城市群。如下图：

上图：东京关东地区这个图说明2点：①上图白色的千叶市、神奈川县、励木县和东京都都是一个级别的。日本的一级行政单位就是：“都、道、府、县”，这个和我们的“直辖市、省、自治区、特别行政区”是一样的，叫法不同，级别相同。所以，别看励木县只是一个县，它和东京都是平起平坐，这个图中的东京都和其他4个县及2个市是“郑州和许昌”的对等关系，不是“郑州和荥阳”的附属关系。②所谓东京市就是红色底色的东京都部分，其总面积就和我们郑州四环内的面积差不多。③东京、横滨、千叶、埼玉基本是连成一片了，如同广州、佛山、东莞一样，所以，这里被称为东京都市圈。好了，继续往下看。下图是东京都全貌：从卫星图上可以看出，除了绿色的虚线框内（不明显，要仔细看）是高层楼栋外，东京90%的住址都是2-3层的一户建和5-6层公寓楼了。为了更好的展示青色框内高层建筑和周边“一户建”的区别，我们把其中的一个圆圈进行了放大（上图下）。青色圆圈中的高层，有一半是写字楼及商业，另外一半就是住宅公寓。所以，日本的住宅产品是这样的：50%2-3层的“一户建”+50%的公寓（多层、小高层、高层都有，各个面积段也都有）。对比一下，我们的郑州是这样的：90%的是6-33层的“多栋楼组合”的小区+10%的公寓楼（多为小户型）。二者区别在于，东京的高层公寓的社会阶层和“一户建”小楼是没有阶层差别的，而郑州，住住宅看不起住公寓的，住公寓的很多都是刚毕业的年轻人或者买不起住宅的人，这种情况可能只有郑州存在。备注：东京的贫富差距真的很小，但郑州就不知道是小是大了，感觉上的话就不说了。

【2】居住形态

第二部分，我们分别对这2种产品进行单独分析。一户建小楼这种一户建的比例有多高，我们看下图：

上图：东京核心地区卫星图绿色就是日本皇宫，红色基本就是东京的核心区了，我们选取了距离核心区只有4公里的“青色方框”放大来看。如下图：

上图：日本居住方式上图我觉得已经不需要过多说明了，这就是日本人70%的居住结构，这个结构总体上和我们河南农村的结构差不多，但还是有区别的。

区别①：河南农村家家户户都有院子，是“房子+院子”的形式，东京的这种就是纯房子，没有院子，好一点的门前会有一块空地。

区别②：咱们河南农村楼外面奢华无比，内部一地狼藉，破烂不堪，东京的一户建外表朴素，内部整洁又干净。说了这么多，这都是卫星地图，来看实景图：

上图：日本一户建街道图就是这样的，别嫌日本人的电线杆多，电线多，楼八觉得这都不重要，干净才是最重要的。那么这种住宅最常见的就是面积70-90㎡（如果算上公摊+不计入面积的阳台），一般就是120-130㎡左右。

上图：日本住宅典型图片

关于日本的完全不计入面积的阳台有多大，以及日本最普通的住宅有多干净，我们看上图，这就是一户正在销售的东京，是最常见的干净。同时，我记得小时候听段子，说日本人一到中国就羡慕中国人的房子大，现在想想，都是鬼话，我估计这个段子应该是关于香港的，传着传着传成日本了，事实上，日本人住得一点都不憋屈。电影《头文字D》里有拓海家的画面，也是农村比较典型的结构。看一套最典型的日本一户建。

上图：东京一户建上面是一套正在出售的一户建，可以看出：

①日本人是很讲究隐私的，卖一栋房子，晒图片的时候，还会将周围的楼房打上马赛克；

②门口有一小块空地，方便停放汽车、摩托车和自行车。看它内部结构：

上图：东京一户建是不是都是那么干净整洁？它们和我们郑州的二手房最大的区别就是：品味+干净。这个不存在偏见和媚外，事实大概就这样。公寓楼日本的公寓楼分2类：市中心的高层公寓楼（下图左）和普通城区的多层公寓楼（下图右）。东京的公寓楼“每一栋独立存在的”，不存在“小区”的概念，这一点和咱们郑州的公寓楼一样，但具体的区别就很大了。

①东京公寓楼建面从30㎡到几百㎡都有，而郑州95%的公寓楼都是小面积存在的。

②东京公寓楼就是城市住宅的主要形式，我们的公寓楼都是商业地块开发出来的快速变现的，土地本身的初衷是商业性质。

③东京市中心的公寓楼是高端产品的象征，而我们的公寓楼就不受人待见了，因为其开发理念就不同。最重要的单独说，日本公寓楼生活配套十分齐全，基本1-3层，甚至更高都是配套设施，餐厅健身房酒吧会客厅……等等，所有公共区域的装修档次都很高，也很卫生。总体上，日本的公寓就是我们国内的五星级酒店，只是楼上的房间不是一个个标间，而是大面积的住宅产品，以及没有那么多服务员，也不需要服务员每日打扫房间而已。

【3】房价情况

好，下面我们正式看一下这种一户建的房价。

上图：东京都挂牌房屋这套房子的土地面积是134㎡，建筑面积是95.78㎡，2层，房屋总价是325万人民币。重点说明：

①上图红色框内是“东京都”，记住，只要是东京都的房子，距离东京市中心都在15公里以内，就像在郑州，只要你在15环内，你距离CBD的直线距离一定不会超过15公里。

②看上图2张深色的图片，是房屋内部结构，在日本买房，买到基本就能住，而在郑州，买了二手房，稍微讲究点品质的人都得重新装修。《楼八》看了近100套东京都这种一户建的房子，80%的价格在200万-500万人民币之间。总体情况如下：

上图：日本一户建价格整个城市除了10%的高档产品外，上图基本上就是东京大部分一户建的价格水平了，总体在200-500万之间。这里的120㎡建面的一户建的普遍性和档次，基本就相当于我们郑州价格在13000元左右、面积120㎡的大三房了。东京的最普通和常见的一户建大概在300万，而我们最普通和常见的户型在150万左右。所以，不考虑特殊性，东京房价的绝对值是郑州的2倍。公寓的房价我就不再介绍，和一户建相比，只是一个是“独立的小楼”，一个是“一栋大楼里的一套”，总体来看，二者的总价和单价区间差别不大，一户建是独立的私密的但缺少配套的，公寓是在一起的但公共配套十分齐全的。在本节最后，我们用一张图来总结东京的房子和房价吧。

上图：东京房产买卖网站我们看上图粉色框框住的内容。

①在物业类型分类上，只有“公寓和一户建”；

②在总价段的划分标准上，就可以看出东京房价的主流总价段：200-500万。

【4】

最后我们再对比一下东京和郑州的其他维度。实际房价从上面的分析我们可以得出一个结论：

郑州典型房价：150万；

东京典型房价：300万。从绝对值上看，郑州市的房价是东京的一半，但我们再来看一个数据，那就是人均年收入：

2022年，郑州人均可支配收入4.1万人民币；

2022年，东京人均收入33万人民币。也就是说，东京的人均收入是郑州的8倍。如果综合考虑房价和收入，郑州的实际房价就是东京的4倍！这个时候，楼八突然觉得郑州房价的“水份真大”啊，好大的泡沫，但楼八又明明觉得真相不是这样，那到底是什么出了问题？我觉得真相应该是这样的：是郑州房价太高，是郑州人民的收入太低。那么从实际的角度看，郑州的房价是东京的4倍，这不夸张，这也不骇人听闻，这是事实。东京人不吃不喝9年就买一套房，郑州人不吃不喝要36年。当然，事实上，郑州人还不止36年，因为上面我提过的郑州的贫富差距问题。投资回报率这是个很有意思的话题，看一个图片。

上图：在出售的东京房产这是一套售价2280万日元的房子，折合人民币大概是120万左右吧，注意：右上方有“月额赁料：171000”，就是月租金17万日元的意思，17万日元大概是9000人民币，那一年的租金收入就是10万。120万的房子，年租金10万，那投资回报期就是年9%，上图中的“利用9.0%”的意思就是回报期。在日本买房子出租是一个很好的生意，因为日本的住宅投资回报期多数都在7%-12%之间，这个比例真的相当高了。在郑州，你一套150万的房子，一个月能租2500元就不错了，年租金3万，投资回报期大概是2%。二者相差5倍。这个问题值得中国人思考，这就是观念的问题，日本的房价相对日本人的收入并不高，但为什么不买房而是要租房呢？

①日本人不攀比，不像中国人，你有几套房，他有几套房，他的面积大，你的面积更大，谁房子多谁面积大谁就牛逼，日本不是这样，没有这样的精神诉求。

②租客权利大。租了你的房子，租期内房子就是我的，你不能涨房租，还不能干涉租客的各项权利。

③日本人没有给下一代留固定资产的习惯。中国70岁的老人住着200万的房子，想着去世后留给孩子，如果是日本人，赶紧卖了，200万趁人还没死前赶紧划掉。房产税日本是有房产税的。日本的房产税收取的规则较为复杂，总体上来看是在0.5%-1.5%之间，大概就是年1%。

结语：

好了，东京的房价就是这样。如果你觉得文章有不足或者不对的地方，欢迎留言，本“公众号（楼八）”已经设置“留言自动精选”。最后再啰嗦一句：如果你想像这次东京一样了解纽约、巴黎、伦敦、新加坡、首尔、悉尼、孟买等城市的城市居住模式和房价，