文｜老墨

其实总的来说，房地产一共就只有两个发展周期，一是野蛮期，二是稳定期。

顾名思义，所谓野蛮期就是造得出卖得掉，也就是咱们常说的“供小于求”；而稳定期就是卖不掉，自然就会供大于求。截止到8月底，2024年就已经有7.3亿平新房卖不掉，要是保持这个速度不变，那到12月底就会增加到10.9亿平。

这是什么概念？

要知道就算是2011年一整年，全中国也就卖掉这么多房子。

所以啊，压力这么大，有的人就担心当年的去库存战略会不会重演？我觉得基本不会，原因非常简单，就是9个字：已经失去了时代背景。

然而，这些房子总得卖掉，其实我倒不担心这个，而我真正担心的是另一个问题。

首先，我说过很多次了，要是以2014年中国有15.5亿平的住房需求为基础来算，2024年确实降了不少，目前只剩下9.4亿平，可并没有降到0，所以还是能消化一部分库存。

其次，中国正在大力发展保障房，途径之一就是收购还没卖掉的商品房。

国家为什么这么做，你还不明白吗？目的大概就是两个：

第一就是防止硬着陆，这点也说明房价绝对有下限；

第二就是优化楼市结构，彻底调整“重商品轻其他”的发展模式，这是大手笔。

你想想看，有库存压力的城市太多了。

就拿去化周期来说，18个月是合理范围的最高值，然而一线城市就高达19.2个月，二线城市21.6个月，三线城市33.1个月，光靠卖肯定不行，所以国家就必须要发展保障房。你要是能理解这点，那你就肯定能懂央行为什么要专门设立3000亿元保障房再贷款了。

而且咱们还要明白，保障房有两个优势，一是“国家项目”，二是绝不允许进入市场流通。

讲白了，这就直接卡住了资本炒作的通道。

5月底贵州省会贵阳就下发了文件，里面说的清清楚楚：配售型保障性住房的价格为周边商品房的65%左右。

什么意思？

你商品房卖一平2万块，那周边的保障房大概就是1万3，这么大的价格差，哪个开发商还敢轻易下场？请问资本还怎么炒商品房？房价还怎么暴涨？

这几乎就是阳谋。

能买保障房的人肯定首选保障房，而不能买保障房的人只能买商品房。

这样就能从两头解决库存问题，从而帮助中国楼市不会硬着陆，所以结论非常明确，房价有下限。

不过呢，这个过程也有很多问题。

我觉得目前发展保障房的一大困难就是资金不足，甚至是很不足。

虽然这个数字不是我算的，但我觉得有道理。

上面我提到过，一旦商品房超过18个月没有卖掉，那就是库存。

咱们以这个水平作为标准，换算成面积就大概是7亿平，再按照目前中国新房均价9900元一平来算，所以采购商品房用作保障房确实需要7万亿。

不过呢，我觉得计算多了。

原因有两个，一是不可能采购全部库存商品房，二是国家大批量采购，价格肯定会比市场价低。

结论就是，大概率不需要7万亿，有可能6万亿，也有可能5万亿等等。

可不管是多少，有一点可以确定，那就是相比央行给出的3000亿，差距确实很大。

当然还有一点，就是国家首次提到这句话，“深刻认识房地产工作的人民性、政治性。”业内人士就表示，这句话的意思就是提前打消地方城市的顾虑，为继续加码发展保障房做准备。

乍一看，这句话完全违背了我之前的观点，但其实并不是。

因为这个时候我说的“意外”指的是利率，而非整个中国楼市，目前已经有了这个苗头。

就连首套和二套房商贷利率下限都取消了，你觉得还只是常规政策那么简单？当然不是，你要明白什么是取消下限，其实就是前几天银行给你3个点，过几天就敢给你2.8，要是大家竞争再激烈点，有的银行都敢给你2.5。

这可是实实在在的利好，而且这就可能产生一个问题。

公积金还有没有存在的必要性，尤其是对于收入不高的人群来说，这点值得思考。

因为我之前就说过，广州的某家银行已经降到了2.89%，这就是信号，就是中国楼市可能大变的信号。

咱们还是按照贷款80万且30年还清来算，利率是3%，一年本息也只有4万块，这简直比过去公积金贷款还划算，所以我才会有“公积金有没有必要继续存在”的想法。

取消有两个好处，第一是直接提高收入，间接刺激消费，第二就是把这部分资金用来发展保障房。

毕竟3000亿和7万亿差的太多了，怎么补缺？

要是换成GDP，按照2023年的数据来算，7万亿都能直接排全国第四，仅次于广州13.5万亿、江苏12.8万亿、山东9.2万亿、浙江8.2万亿。

而紧随其后的四川仅有6万亿，也差了整整1万亿。

毕竟当年设立公积金制度就是惠民，前几年商贷利率高达5.88%，而公积金只有3.25%，好处确实很大，可是现在商贷利率都这么低了，公积金还能低到哪去？

总不能“0利率”吧，那银行不得疯？

这也就是为什么我会把“超低利率”称为史诗级政策，也是意外的重要。

这明显是和发展保障房共同落实，毕竟涉及14亿国人的庞大行业，肯定要多方位调整。

对此，你怎么看呢？

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