广州开始不卖地了，这是好事吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们认为在很长的一段时间内，广州楼市的主旋律依然是核心区的次新花园小区。

当然，前提是不要买贵，不要买到溢价，透支未来几年的涨幅，还会削弱自己投资的安全垫。

另外，也是我最近特别感受到的一件事情，投资的时机是大于价格的。

就拿广州目前的市场来举例，现在随便拿一套房的价格，放在去年都是笋盘。当然，踩中时机看起来简单，买就是了，但是做起来难。

谁都知道别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧。但是真的到自己来做，就是别人恐惧我比别人更哆嗦，别人贪婪我要一把梭哈。

01

这两天，广州要开始今年的第二次土拍了。虽然是二次土拍，但是我们发现，广州几乎不怎么卖地了。

其实不是不卖地，而是真的卖不动了。

出王炸开发商接不了，你出对三开发商还是不接牌。

土拍市场一直是我们关注的楼市风向标。为什么这么关注土拍，是因为土地的一级市场才是救市的核心战线。

好多人会讲救市，会误以为救市救的是存量房市场，实际上存量房市场怎么样，操盘手并不关心。操盘手真正关心的是自己手里的货有没有买家，能不能给到好价。

所以我们之前大部分的政策更多都偏向新房，毕竟买家是开发商，不给开发商发糖，怎么可能再次成为人家的小甜甜。

但是，这世界上万事万物都有关联，二手楼市起不来，新房也卖不动，土拍市场更是一片黯淡。

于是，我们看到不情不愿的操盘手，不得不让二手吃点政策的剩菜残羹。继而投来期盼的目光，好歹支棱起来啊。

所以，救市始于新房，高潮于二手发力，终于土拍市场重新恢复活力，开发商倾巢而出。

这次广州第二次土拍的名单放出来了。

这次土地出让共有30块土地，荔湾8块、海珠3块、天河2块、越秀1块，番禺6块，白云4块，花都4块，从化2块。总用地面积127公顷，建面358万㎡，按照平均每套100㎡来算，大概可以新增3.5万套货量。

当然了，大部分地块大概率找不到属于自己的那个买家。

我看了一下，这里面，有14块地块，在第一批供地计划里出现过，但是最终以未完成土地收储工作为由，撤牌了。

我们再来看看广州第一批供地计划的成交情况，供地22块地，撤牌14块，总共出让8块地，6个地块流派，成交2块地。

这两块地分别是世界大观三期地块和天河岐山路地块，成交总金额是51亿，仅仅是去年同期的16%。

即使不考虑流派的问题，今年广州的土地供应也是大大减少的，和去年相比，总共计划也要减少8.7%。

02

其实不仅仅是广州，各个城市的土地供应都在萎缩。供求关系的调控，才是走出这波楼市低潮的关键。

之前的解除限购只是扩大需求，而现在开始在供应端有动作了。

分享一组全国的数据。

2024年1-3月份，住宅新开工面积累计为1.25亿平方米，同比下跌28%。

简单按照上述数据做个年化估计，2024年的全年新开工面积，大概在5亿平方。

高峰期的时候，2019年和2020年，分别是16.7亿平和16.4平。

2011、2013、2018、2021年，大概都在15亿平。

但是，从2022年开始，这个数据开始大幅下滑。

2022年，全年新开工8.8亿平，同比下跌40%。

2023年，全年新开工6.9亿平，同比下跌21%。

目前的住宅开工面积数据，回到了2006年的水平。

所以这就是一个很简单的市场经济自我调节的问题。

当市场的供大于求时，价格下跌，供应逐渐减少。然后市场回到供不应求的状态，价格上涨，供应增加。再次变成供大于求。如此循环往复。

目前的市场我们正处在一个价格下跌，供应逐渐下降的状态。这就是经济周期中一个很常见的阶段。

下降幅度如此之大的新开工面积，就是在持续减少住宅的供应。这种供应的减少，需要一段时间的发酵，才能体现在价格端，销售端。

开发商也好，我们个人也好，大家都是这个市场的一部分，都需要遵守市场的规律。

开发商既没有神通广大的千里眼预判，也没有化腐朽为神奇的操刀技能。

在市场里，开发商走的是高周转模式，赚的是一份面粉加工成面包的辛苦钱。

想靠高抛低吸，慢条斯理的囤地盖房子卖楼，那是万万做不到的，游戏规则如此，爱玩就玩，不玩就滚。你不做，多的是面包师傅。

所以开发商只能一头扎进茫茫人海战术中，玩命盖房子，利用好资金的效率，早点回款把资金成本降下去，远比卖一套房挣多少钱更重要。

开发商当然明白自己的定位，当市场冷淡的时候，自然谈不了什么人生理想，我就是一卖面包的，你面包店全国连锁的心，就不操了。

所以，花都大陵北二期、金融城两块地，在拍地前终止出让。还有之前白云金沙洲，天河黄村三联路，直接流拍。

我经常说，大家不要看对方说什么，要看对方做什么。那开发商的做法，充分的表达了自己的态度。

我们看到这段时间，广东除了广州和深圳外，都开始执行15%的首付比例，取消利率下限一系列政策。

那广深在等的，就是开发商的表态。此时此刻，我们即将迎来广州第二次土拍，又到了开发商用行动说话的时候了。

这次的30块地的土拍结果，一定程度会左右广州接下来政策的力度。

不过我对此倒是没什么焦虑，因为结果在发生之前，就已经确定。大力度的政策该来的一定会来，供需关系的逆转也一定会来，右侧交易也一定会来。

有人似乎总觉得这次可能与众不同，但说实话，站在未来看今天发生的事情，和过去也没有什么不同。

重复，循环，才是真实。

加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。

（2024.5.26 橙子 yxjcecna）