如果有人欠你十万块，他表示最近经济恶化，还你一万，从此一笔勾销，你是否愿意？

那如果要想要回所有本金，那么再等11.5年，你能接受吗？

看起来非常荒唐的坏债方案，真真实实地在某个宇宙级房企上演了。

纵观这个房企，有过辉煌的历史，曾经多次登顶房企销售金额的销冠！

2017年，以约5500亿的销售额荣登榜首，2021年销售额达到7588亿。

但是前天看到这家房企刚发出来的财报，包含2023年的年报和2024年的中报。

截至2023年12月31日，该集团录得净亏损人民币2009.62亿元，

截至2024年6月30日，该集团录得净亏损人民币150.64亿元。

在这一年半的时间里，每天要亏本约3.9亿！

前言

你们知道中国最早的学区房概念起源于哪里吗？那应该是在广东省。

1992年，顺德一家建筑公司的杨老板，承揽了在广东顺德的一个工程，项目位于顺德碧山三桂村。

大股东是某个银行，但是因为当时政策原因，银行不能直接参与房地产开发，加之销售困难，四千多套别墅和洋房，只卖了三套。

于是，把项目以工程款的方式转给了杨老板，杨老板找军师指点后，引进了非常优质的教育资源，让这个楼盘顺利销售。

因为项目所在地有碧和桂二字，应该知道该房企的名字了，这就是碧桂园的前身。

这个在网络上很难搜到，一般都是为了美化房企，而对碧和桂二字做了解读。

杨老板就是曾经登顶楼市巅峰的杨国强，在三十多年的时间里，曾登入过顶峰，也曾跌入低谷！

PART 1

图片来源于网络

碧桂园境外债务重组方案刚出炉不久，看了确实令人唏嘘不已！

1 现金回购，预计可实现最少90%的本金削减。也就是你可以马上拿到钱，但只能拿10%，就是欠你十万块，给你一万，从此两清；

2 强制性可转换债券，实现100%的债转股。债主就是在三年半后，能变成碧桂园的股东，债主要想回本，那就等它还完钱后再分红，或者等待其港股复盘；

3 债务展期+部分股权化，股权化的最高比例为67%。债权人67%的本金转为股权，剩下33%等七年半后到手。

4 展期+35%的本金削减。债权人可以选择多拿本金，不过这要等九年半之后，那个时候碧桂园还65%，剩下本金就没了。

5 只展期不削债的选项。如果不想亏本金，那就等11年半之后。

很多网友嘲笑，这明明是打劫，你非要给别人一个搞笑的方案！

1月14日晚9点，碧桂园披露了2023年年报及2024年中报。

其实，从相关资料上看，理论上说碧桂园还没到完全资不抵债的程度，但现在一直亏钱卖房。

2023年的数据，碧桂园每卖出一套房子，毛利润是负数，约为23%，换种方式理解，一套房子卖了一百万，自己得掏出23万补贴。

但是，到了2024年上半年，碧桂园亏损仅为150亿左右，已经大幅度减少损失了。

现在碧桂园有息负债为2501亿，对比2022年年底的时候2713亿，少了212亿左右。

能看出，碧桂园还是在积极通过卖房，也在努力化解债务。

关于这次境外债务重组方案，很多人会认为是割国外的韭菜，其实这种境外债债主很多是国内机构，用外汇投了境外债。

PART 2

图片来源于克而瑞

2017年的时候，碧桂园登顶销冠，销售金额为5500亿，到了2021年，这个数据达到了7588亿。

碧桂园也曾站在时代的风口！

2015年全国开启了货币化棚改，导致2016-2017年的时候，房价开始疯涨。

长期布局于三四线城市，甚至是小县城的碧桂园成了楼市赢家。

当时有网友认为，他们县城是因为来了碧桂园，房价才开始狂飙的，其实碧桂园只是因为进入的时机点比较幸运；

加之在小城市没有大品牌的开发商，碧桂园进入后有了一定的溢价，不过在那个时候，对于开发商来说，涨价是迟早的事。

2021年的楼市，迎来了短暂的光明时刻，碧桂园布局城市之多，使其销售额登顶也在情理之中。

但是，从2021年年底开始，受到口罩事件和三条红线的影响，民营房企开始陆续暴雷；

高杠杆的房企，一批又一批倒下了！

在下行的楼市周期中，三四线以及小县城因为人口外来严重，愿意在当地买房的人越来越少了。

而在高杠杆下的碧桂园，销售金额也大幅度下降！

在2022年的时候，碧桂园销售金额为约为3574.7亿，2023年的时候，其销售金额为1743亿元；

而到了2024年上半年，截止到6月30日，总共销售金额为约为604.8亿。

房产回款的本质就是销售，但是如今楼市行情较为低迷，碧桂园也只能无奈地挣扎，等待楼市回暖的信号！

PART 3

碧桂园森林城市，图源网络

碧桂园和恒大都有巨大的债务规模，其布局城市也有点类似。

但是，从经营本质上说，碧桂园和恒大还是有很大区别的！

碧桂园有三个标签：

五星级的家，钱是省出来的，博士最多的地产公司。

其中五星级的家，是很早就在央视打出广告了，其文案确实感人，被不少房企效仿。

杨老板为了快周转，叫所有的项目都要完成“三四五”的考核指标。

拿地三个月开盘，四个月回款，五个月实现资金周转！

房地产虽然没有什么太多的黑科技，但是品质是一步一个脚印才能实现的。

但是在这种所谓的高效率节奏下，怎么可能把房子建好，以至于业主在打出“五星期的家”这样的标语。

楼市下行通道中，资金链出现严重问题，加之品质没有保障，最后的结果就是销售数据一路下滑。

当然，碧桂园在马来西亚的森林城市，因为其特殊的zz原因，也出现了巨额亏损，网络上查到亏损额约2千亿。

当年让多少国人心动的广告：碧桂园，森林城市，新加坡旁永久产权！

如今已经沦为不少媒体口中的最大鬼城了。

虽然这个项目也曾被抢救，但巨额亏损是不可逆的局面了。

编后语

图片来源于网络

广东顺德被称为凤城，在现代中也出现过不少商业巨子，以故乡为荣，也想成为故乡榕耀的杨国强就设计了凤凰的log。

80年代的杨国强，只能算是一个比较出色的包工头吧，到了90年代初，阴差阳错下成了开发商。

站在时代的风口下，杨国强确实曾经风光无限，让他的碧桂园多次荣登楼市头把交椅。

当然，碧桂园也进军过一线城市，比如广州，但也只是在边缘板块拿地。

在广州增城的新塘，以2.5万楼面价拍下地块，欲打造碧桂园的高端小区——碧桂园云顶。

这是广州非核心地段，高峰期的时候，要卖到四万左右的单价，如今看到中介推销的时候，喊出来一万五左右的价格，有中介表示门槛已经降到一万三了。

对比高点的时刻，这个楼盘几乎打了四折，毕竟新塘留给大家的印象是牛仔裤，而不是高端产业。

在杨国强的经营理念中，之所以在三四线，或者在一二线非核心板块拿地，应该和他的第二标签有关：钱是省出来的。

小城市或者一二线城市非核心板块的地价便宜，所以喜欢重仓在这些地方。

如今，小城市人口外流，一二线城市，也只有核心地段才会激发购买力，深耕于非优质地块的碧桂园，注定难以全身而退！

其实，相较于许老板纸醉金迷的生活，杨国强还是一个合格的商人，至少没想过奢靡的生活，还会把学历作为第三标签，说明也注重人才。

但是如今负债累累的碧桂园，境外债务重组方案确实令人扎心，不知道债主能否接受！

现在的楼市发生了翻天覆地的变化，任何巨商在时代的洪流面前，渺小如尘沙。

希望在新的一年里，楼市能尽快回暖吧！

让这些房企能早日摆脱困境，因为他们身后有千千万万个掏空六个钱包的家庭！