广州配售型保障房即将入市，对我们买房有什么影响

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们借上海的地王，聊了面粉场地块的前景。这块万众期待的宅地，预计会在10月份挂牌。最终是拍出溢价，提振市场，还是底价成交，铩羽而归。大家拭目以待吧。

这两天有粉丝问我，说广州接下来会有1万套保障房入市，不仅产品还凑合，地段也不是过去那样，放在深山老林里。

这么大的供应，对广州楼市会不会造成冲击。让本来已经在重症ICU的楼市，雪上加霜，直接进入吹唢呐的环节了。

今天我们就聊聊广州保障房对于楼市，对于我们买房到底会有什么影响。

01

我去广州政府官网查了相关信息，7月11号发文，今年要筹建1万套保障房，5个存量转化项目、5个新建项目，后续还有3个按需定建项目，共13个项目，总建面约175万平方。

这两天，广州住建局也发布了《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）》征求意见稿，如果不出意外，这就是最终稿了。

里边提到了一些保障房的细节，我先分享给大家看一下。

关于保障房的购买条件：

满足以下两项的其中一个即可。第一种，本地户籍家庭，广州市无房且3年内在本地无自有产权住房转移记录，之前未享受过购房优惠政策，社保满36个月且在保状态（50岁以上可豁免社保要求）。

如为单身，需年满30岁。

第二种，人才家庭。没有户籍和年龄要求，身份需要本科及以上学历并获得学士及以上学位，中高级专业技术职称，高技能人才，市人才绿卡主卡持卡人。

或者家庭本市无房且3年内在本地无自有产权转移记录，之前未享受过购房优惠政策。

持高层次人才证书和博士学位需全职在本市工作，对社保没有要求。硕士学位人才，需要社保缴纳满一年。其他人才社保要满两年，需在保状态。

关于保障房产品的一些限制：

保障房要求90㎡以下，紧凑型2-3房户型，存量房转化的房源可适当放宽。

高层次人才等特定群体参照相关规定。

户籍家庭限购一套，同时符合户籍家庭和人才家庭条件的可按需申购。

以家庭为单位，申请人配偶和未成年子女为共同申请人。

价格方面，文件里写的，最终销售价格基本上按照成本价在加一些合理利润来定。

如果我们参考一些保障房已经入市城市的定价，基本上就是周边房价的五折到六折。

然后我们再来看看这批保障房的地段在哪里。

其中5个存量房分别是嘉翠苑、鸦岗一期、萝岗和苑一期、萝岗和苑二期、石丰路二期。

3个按需定建的项目是广龙路、广龙路西侧、太和站南侧项目。

5个新建项目则在天河区奥体新城、海珠区新滘西、荔湾区葵蓬南、番禺区新造二期、白云区马沥站北侧。

这里面大部分当然是很偏的，但是也不乏地段不错的项目。

像萝岗和苑就在黄埔区政府旁边，有地铁，有有轨电车，有公园，周边的商业和居住氛围都很成熟。

又或者像天河奥体新城，海珠新滘西的地块，都属于有比较优质的地块了。放在前几年，这些地段如果有新房在卖，都是要靠抢的。

既然地段好，购买的条件宽松，价格还是周边的5折，那作为刚需自住来讲，这些保障是不是可以直接放心买了。

答案显然是否定的。

但凡看到有便宜可以占的，一定要小心便宜的背后是有代价的。

02

这些保障房的问题在哪里？

在于之后的交易条款非常苛刻。

配售型保障房管理办法明确了，不得变更为商品房上市交易，不得互换、转让、赠与、出租、其他抵押、设立居住权、闲置1年以上、改变用途。

而且当触及某些条件，必须退出保障房。

例如如果家庭全员户籍迁出广州了，或者购买、接受赠与，从而在广州有了其他的房产（未成年子女成年后拥有本市住房的除外），就必须腾退保障房。腾退保障房，需要在保障房流转平台进行挂牌出售。

出售对象是符合保障房申购资格的人群，售价不能超过原购买价。

如果挂牌1年无人购买，可以跟专营机构申请回购，价格自主协商，但不超过回购价格。

这个回购价格按照原购买的房价，每年扣减1%，相当于折旧费。

如果购满3年想要转让的，可在保障房流转平台挂牌出售。转让或回购的价格要求和上面一样。

另外如果保障房被公积金中心、银行、法院处置的，由专营机构按照回购价格回购。

其实这就意味着，你买的这套保障房，虽然用了5折的价格，但是相应的代价，就是没有获得这套房百分百的产权。

我们都知道，一套房子由两个部分组成。

一部分是这套房的使用权，这部分的价值我们可以用租金来衡量。

另一部分就是这套房的处置权。也就是房产证可以证明的产权。这是一套房最重要的权利。

只要在法律允许的范围内，我们可以自由的选择自住，放租或者出售，也可以找银行抵押。同时，放租和售卖的价格，我们也都拥有定价的权力。

最核心的是我们可以拥有这套房带来资产升值上的收益。

但是，保障房把这部分权利全部拿走了。

买家不能拥有这套房的升值，不能选择这套房的处置方式。

我们可以大概做个计算，广州现在一套500万的房子，租金大概就是5000块钱，租售比在1.2-1.5%之间。

如果这套房现在价格是250万，那租售比也就是2.4-3%的水平。

我们拿另外一项资产，交易几乎冰冻并且很难抵押的公寓来看，广州的公寓一般的租售比在5%左右。

这样看是不是就很清晰了。

也就是说，保障房相当于让你拿公寓两倍的价格，买一套产权还不如公寓完整的房子。

当然，就像都说公寓不能买，但是依然有人冲进去买一样，这些保障房推出后，也肯定会有买家。

但是只要算一下帐，就知道买保障房是无利可图的。

保障房让我想到了当年中兴搞过一批员工安居房。

当时中兴在西丽有一批员工安居房，在中兴工作8年以上的员工可以用4000块钱每方的价格买下来，要知道15年西丽周边的房价也有将近3万每方了。

这可是巨大的福利。很多人在中兴工作四五年，遇到好的跳槽机会不走，就是为了拿到安居房的购买资格。

然后到了2018年，中兴被列入制裁名单，公司扣减奖金等福利。安居房政策变了，员工只能租，不能买。

安居房也是一种保障性住房。保障性住房市场逐渐走向共有产权、出租等运营模式。之前买的安居房也只能以受限制的价格，卖给公司的同事。

而之前用3万每方买了商品房的同事，房价早都翻倍，赚到资产升值的钱。

一分价钱一分货，每一个看似便宜的背后，都暗中标好了价格，代价不可谓不高昂。

保障房是如此，还有很多人生的选择也是如此。

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（2024.8.11 橙子 yxjcena）