从下半年的成交数据来看，东荟城主要以价换量，很多价格都回到了三年前，愿意降价还是能卖掉的。

根据贝壳成交数据显示11-12月份，东荟城成交了25套，如果加上非贝壳数据，成交量超过了35套以上。

但从我们观察到的楼盘活跃度来看，保利罗兰已经明显的冲上了热搜第三。

之前是因为罗兰大部分未满二，满二那些又受到未满五的限制，去年920限购放开后，保利罗兰的优势一下子就出来了，难怪冲上了热搜。

一是因为位置比东荟城更好，科学城最核心的地段就是苏元到香雪中间这段，中间这段最有价值的三个小区：鼎峰、科城山庄、保利罗兰，再加一个还未进入二手市场的大壮名城，而东荟城的位置离地铁稍远，不处于这个核心范围内。

关于上述三个小区的分析，之前专门写过一篇文章：！

二是保利的品质更好，楼龄更新，万科的层高和品质相对国企保利还是要略逊一筹，从外观也可以看出来，一个是涂漆容易显老旧，另一个是面砖，更耐旧耐脏。

三是罗兰周边的配套更好一些，出门不远就是6/7号地铁萝岗站，未来还有37号线高速地铁，通达市中心更方便。

四是罗兰的体量偏小，总户数才是东荟城的一半多一点，光是竞争对手就少了一半，罗兰还有一个四期是旧改盘，容积率非常高，位置偏很多，也会受到高速噪音的影响，不建议作为参考，而二期已经在施工进行高速全封闭了。

罗兰和东荟城比较是非常直观的，都是从两房到四房，都有置换链条。

五是东荟城以前引以为傲的学位优势在生源庞大，扩班都不确定的情况下让冲学位来的买家有些犹豫。

此外，旁边的品秀星樾很快也会进入二手市场，而它的九年一贯制广外学校优势更明显一些，除了品秀星樾之外，南边还有一个比东荟城体量更大的合生中央城，还自带湖师大附属中小学，而科学城的新盘大盘都是有名校加持的，名校一多，学位的价值就被稀释掉了，当然，有总比没有要好，只不过，地段是唯一，而地段上的房子比学位相对更稀缺一些。

香雪以东除了品秀星樾会加重和东荟城的竞争外，还有已经交楼的时代天境，以及几千户的华甫村旧改，往东的发展气候尚未形成。

以上就是罗兰更有优势的原因，当然，最大的优势还是地段，光是三地铁口交汇这一点在科学城来说就很扛打。

东荟城也不是没有商业，斜对面保利香雪城正在施工中，体量也是非常大，香雪地铁口的星际云汇已经开业了，也是新的网红打卡点，不过离品秀星樾更近一些。

整个开创大道的暹岗到香雪这一段，都是以商业、写字楼为主，地段已经成型了。

现有能开发的都已经卖完了，只有二手了，而将来如果要在这里建房子的话，也都是以大面积改善为主，最靠近香雪且最后才卖完的品秀星樾就是做的大平层。

面积越做越大，说明地段越来越强。

最后我们再把大壮名城和品秀星樾说一下，目前这两个盘在陆续出证，预计一到两年内都会进入二手市场。

但是大壮名城卖得本身就是比较贵的，2019年鼎峰都才卖四万的时候，它一开盘就要4.7万，借着地段和学位优势，将来放到市场上肯定也是比较贵的。

大壮的品质和交付做得还是不错的，只不过是旧改盘，容积率比较高，而大壮本身运营的商业比较失败，只能依赖附近的万达广场。

此外，大壮一期的位置只有一个7号线科丰路地铁站，1公里外是6/21号线苏元站。

这个盘本身定位的是刚改，罗兰二期面积最大的是中间楼王的172，而大壮最大面积是中间楼王的256，不管是单价和总价都会比罗兰要贵大概一万左右。

从上车门槛上来看，肯定是罗兰更有优势，目前罗兰放盘多，成交多，市场充分竞争，更容易上车。

至于品秀星樾，品秀星樾当年也是创造了历史，2021年第一个科学城倒挂需要排队抢的楼盘，这个盘的体量比东荟城略小，但是产品非常丰富，从平层到复式到大平层再到联排都有，缺点就是地铁上盖，离地铁站也是非常远。

预计未来进入二手市场的价格肯定也都会超过4万多了，毕竟除了首开之外，大多都是4-5万多买回来的。

虽说科学城整体进入改善市场，但是成交量最大的还是一些刚需产品，即便是珠江新城，保利心语的成交量就是比其他豪宅盘要多。

我们再来总结一下。

保利罗兰是基于当下，甚至是未来很长一段时间里，总价在300-450万之间都是非常好的选择，毕竟地段和配套摆在这里，刚需小伙伴们可以重点关注，如果科学城有行情，价格也大概率是这边先启动，再到更东边的东荟城和品秀星樾。

当然，改善的启动还是得看大壮和鼎峰这两个140以上的四房。

但罗兰也不是完美的，小学相对其他还是要弱一些，不过初中都是和鼎峰、科城一起摇号，相比那些挂牌名校的中学，这里的初中部当前的优势更为明显一些，至于你的小孩十年以后上哪个学校更好，那就需要时间去验证了。

以上

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