最近，一则兴业太古汇改造开工的消息，得到了不少关注。项目本次调改最大的动作，是将原先连接项目外广场和项目内部的户外楼梯全部拆除，再通过下沉式庭院的增加，使北广场与地下一层商业区与室外连通。
同时，为配合地上租户的布局，直通项目的地铁5号口，将由裙房侧面改至小广场的中心位置，为品牌入驻提供优化改造的空间。
巴黎世家围挡 | 来源：兴业太古汇小红书
从项目外圈的围挡预告来看，能让兴业太古汇如此兴师动众的“地上租户”，正是即将入驻项目的高奢品牌——巴黎世家。
同时也有消息称，头部奢侈品牌LV将会在兴业太古汇落地其独栋门店。这样一来，项目也将带领南京西路商圈实现向高奢场的进阶升级。
在存量改造为实体商业带来全新增长蓝海的当下，放眼全国，正在憋大招的存量商业并不在少数。
存量改造原因为何据赢商大数据统计，过去一年全国新开商业增速降至个位数，创下近九年来的新低，与之形成对比的是存量改造项目去年上升至25%的年增长率，实体商业已从增量时代转变为了存量时代。
现有开发量的减少，也让头部开发商们将更多精力和目光聚焦到了现有的存量项目上，随之带来的是这两年市场集中出现的一波存量调改热。
首当其冲的是一些由于租约到期、老化闭店等原因，失去活力的老式商业项目。对于这些风光不再的项目而言，当已无法通过品牌调整为项目快速带来活力，从源头开始的整体改造或许是能救活项目的最好方式。
武汉SKP | 来源：网络
本月，由原万达广场+汉街第二街区，翻新打造的湖北最大商业拆改项目——武汉SKP，即将在重装完成后崭新亮相。目前该项目已成功吸引了LV、Gucci等重磅品牌入驻，让原本缺少一线品牌声量的项目，有了向高阶商圈升级的可能。
网传将在武汉SKP亮相的品牌 | 来源：小红书
在非标商业风生水起的当下，作为主流客群的年轻消费者在无形中已对场景创新、体验感和满足感有了更高的要求，也让一些本身在标准化打造公式下经营起来的项目，由于无法为年轻化生态提供空间布局，陷入了难以快速跟上青年市场步伐的窘境。
因此，对大多数项目而言，只有定时进行改造焕新，来适应新的商业消费趋势，才能进一步夯实项目竞争力。
在今年全新完成A、B馆改造的重庆时代天街，就通过跨层玻璃幕墙与金属线条碰撞的外立面设计，以及富有时尚元素的自然生态漫步街区，推动项目将定位升级为“城市超级MALL”。
重庆时代天街 | 来源：网络
以此为基础，小金金手作、李山山茶室等网红首店品牌，Peet‘s Coffee、Lily garden、山穗那家等品牌定制店型，相继被引入时代大道街区，在城市City walk目的地、自然生态漫步街区的氛围下，为多元零售的生长提供了良好的环境。
项目中的生态氛围 | 来源：网络
但从大环境来看，日新月异的市场的脚步，则是推动更多项目进行改造的最大诱因。
为提升购物空间的活力，沈阳万象城深耕焕新创变，耗时一年多时间，打造L4-7超万平全新沉浸式购物体验空间，并融入空间设计美学，邀请70余家全新品牌入驻，通过丰融产品矩阵，为消费者带来更多元的购物选择。
沈阳万象城 | 来源：网络
虽然调改出发点各有侧重，但对近两年调改规模较大的项目情况汇总后发现，目前市场中实体商业存量改造的主要方向，可以分为彻底大改、品牌升级和场景改造三方面。
翻新改造彻底大改从1917年国内第一家百货大楼——先施百货亮相至今，百货形态的实体商业已走过了百余年。如今，这片孕育着众多存量商业的土地，正迎来一波资深级实体商业的集中大改。
以上海为例，成立于1962年的上海第六百货，在今年年初正式对外公告，在2月结束营业后将进入整体拆除和重建工程。项目将更新成一个共计13层的大型商业体，为整体转型和年轻力发挥，提供更大空间。
上海第六百货 | 来源：网络
同样从大众视线中离开的还有在南京西路商圈中亮相27年的伊势丹百货。作为梅龙镇广场的主力品牌——伊势丹百货离场后，项目也将在今年下半年进入大型调改阶段。
更新后的梅龙镇广场将缩减原本的商业空间，通过增添酒店、办公、文化等公共空间，进行混合开发改造，一举拉高项目的整体基调。
梅龙镇广场 | 来源：网络
识别到如今青年经济下，性别意识的逐步崛起，在淮海中路亮相68年的上海妇女用品商店，以此为契机进行了整体项目翻新。
在保留原“上海妇女用品商店”品牌底蕴的同时，今年年初大型艺术字体——“LADY淮海”也通过在项目临街围挡的亮相，向消费者传递出了品牌希望打造的年轻化基因。
未来，通过在商业空间肌理、设计、功能区规划等方面的持续革新，原本更多只能吸引中老年客群的上海妇女用品商店，将从青年群体的兴趣取向出发，打造更多年轻化活力。
上海妇女用品商店 | 来源：网络
而在上海之外，也有不少资深商业正在通过整体改造，以匹配市场的步伐，为国内存量商业的复兴提供新的机会。
项目名
开业时间
改造后
亮相时间
深圳T1·新城市广场
（原新城市广场）
2002
2025
王府井外文书店
1958
2025
伊藤洋华堂
亚运村店
2001
待定
万谷慧生活广场
2015
2024
南京宜悦里G66
（金鹰GE66）
2021
2024
南京青奥城市客厅
（原南京全民健身中心）
2005
2024
武汉汉街万达
2013
2024
武汉中商世界里
销品茂
2005
2024
青岛百盛商业大厦
购物中心
1998
2024
青岛巧克力博物馆
（原青岛妇女儿童用品商店）
1987
2024
杭州解百商场
1918
2024
苏州尹山湖歌林
公园购物广场
（原爱琴海商业水街）
2018
2024
品牌升级反哺活力从供给侧角度来看，处于竞争格外激烈的年代，购物中心自身也会希望能做出更多品牌上的差异化。而品牌矩阵升级后焕发的活力，也更有可能成为反哺商业的重要推手。
前文谈到的兴业太古汇改造就是一个例子。虽入驻有lululemon、大疆等在年轻群体中颇有声量的品牌，但据最新财报显示，今年第一季度兴业太古汇的零售销售额增长幅度，位于内地商业地产项目的最末位。
零售物业第一季度运营数据 | 来源：太古地产
与其保守地用现有的品牌思路继续打造项目，不如转化思路，通过为重奢场预留足够的重组空间，让焕新后的场域发挥出更多可能性，这样反而更能在高净值的南京西路商圈增加突出重围的可能性。
作为龙湖集团在商业领域的开山之作，重庆北城天街在2023年项目二十周年之际，拉开了整体硬件、品牌以及服务升级的序幕。
以打造“中国西部时尚潮流地标”为基础，项目从内部精装至外部立面，重塑项目建筑硬件，优化整体项目环境。
整体外部设计以错落有致的“礼盒”为灵感，围绕星座广场、中心广场及榕树广场“三大广场”进行重点升级，把项目内外部空间更紧密地结合，为未来全新品牌矩阵的落地创造更多的场域条件。项目预计今年8月完成内部精装改造，2025年完成包括外立面在内的整体焕新升级。
重庆北城天街 | 来源：网络
而华中区域定位最高的项目——武汉万象城，虽开业至今不足3年，却创新地在项目最新的规划中，把整个外街区计划推倒改造为餐饮区。
通过让项目向休闲社交餐饮和日咖夜酒方向的升级，打造出可以和市场趋势相符的年轻属性，以及全武汉最高规格的餐饮矩阵。
武汉万象城 | 来源：网络
同样将在2025年亮相的还有杭州大悦城的全新产品“ZAI场”。以综合体内下沉式水秀广场为中心，这个2.2万方的空间将融入“更公园、更城市、更生活”的设计理念，以及杭州本土街巷里弄文化，打造出一个具有非标属性的特色空间。
在继续夯实项目在美食文化、网红餐饮方面的优势之外，与之形成碰撞的是业态的全新升级——LiveHouse、潮玩运动、轻餐酒吧等全新潮流业态将一一亮相，为项目注入年轻化声量。
“ZAI场”效果图 | 来源：网络
场景改造空间活化品牌升级固然是各大项目争相追求的商业突围点，但对更多项目而言，改造的理想成果是能在空间、功能、运营三位一体的基础上，通过场景更新来提升项目整体的饱和度。
例如，上月底经改造升级正式启幕的合肥万象城，呈现了全新餐饮空间FoodieSky及屋顶花园，打造出集美食街区、景观花园、空中秀场、休憩空间为一体的安徽首个都市云端绿洲。
项目本次的改造面积超9,600平米，含L5、L6原美食广场空间，以“野奢”为设计内核，为消费者带来了精致、松弛、欢聚的全新体验。
合肥万象城 | 来源：网络
印力汇德隆杭州奥体印象城利用8m层高的空间优势，将于7月迭代焕新2,000+平米的B1层“星光街区”。
空间以“秘境花园”为概念，涵盖餐饮、配套零售两大业态，增加了配饰、香化、简餐、烘焙、咖啡等品类。
同时引入了如巧国源记（杭州首店）、煲珠公、kumo kumo、potato corner、迦南、绿品脱、拉环咖啡等40+首店及热度品牌，在提升空间通透性与游逛体验的同时，为项目贡献了新的客流引擎及经营增长点。
印力汇德隆杭州奥体印象城的全新品牌 | 来源：网络
从场景类改造项目的整体业态分类来看，美食场景的打造仍是目前最热门的一个赛道。
北京朝阳大悦城在今年2月，以精品差异化的调改逻辑，邀请景观设计单位Lab D+H进行空间设计与动线打造，引进了MUJI中国最大旗舰店（北京首家旗舰店）及Olé精品超市G5代全新形象店两大主力店，标志着朝阳大悦城主力店矩阵强势升级，通过品牌和场景焕新城市生活方式。
同时，The Green Party黑金店、霸王茶姬旗舰店、the ROllING北京首店、好利来PINK主题店等10余家网红品牌齐开，在超16,000平米的全新质感生活空间中，为北京市场和消费者带来时尚前沿的生活方式与游逛体验。
北京朝阳大悦城 | 来源：网络
今年3月，武汉大悦城将「新鲜」融进生活里，引入当下大热的餐饮品牌入驻，比如茉莉奶白、就是柠、棠小小等，打造一站式惬享风味的「B1谷里食巷」全新美食街区，营造富有武汉“安逸感”的餐饮场景氛围，勾勒理想“食愈”空间。
武汉大悦城 | 来源：网络
深圳印力中心则利用了B1层原本的冷区空间进行焕新打造。通过集结阿婆牛杂等20+个“质价比”与“性价比”并存的品牌，以具有烟火气的小吃街形式，在6月底正式亮相了印巷食集这一全新空间。
深圳印力中心 | 来源：网络 深圳印力中心 | 来源：网络
北京西单大悦城则发挥首店优势及餐饮业态“客流发动机”的作用，引入如山野板扎华北首店、泰兰德北京首店、LOKAL区域首店等高热度品质餐饮品牌。
7F更升级焕新了1,500平方米的品质美食空间，将寿司郎北京首店、南拳十三姨旗舰店暨全新形象店等不同菜系的品牌组合，在引领西单商圈餐饮消费升级的同时，提升了西单大悦城整体的产品竞争力。据悉，整体空间将于Q3亮相。
北京西单大悦城 | 来源：网络
围绕Z世代客群偏好，改造出二次元主题空间的项目也不在少数。
天津大悦城计划在今年下半年针对骑鹅公社进行整体景观改造升级，改造面积超2,500平米，充分强化次元文化浸润及主题感的空间氛围营造。
与此同时，空间还将引入ILOVE GOODS、潮玩星球旗舰店等二次元头部品牌来强化内容呈现，通过新谷首发、谷子市集、COSER见面会、明星应援等活动共创新兴次元宇宙。
天津大悦城的骑鹅公社 | 来源：网络
宁波银泰百货东门店在对项目中近4,500平米的面积改造后，计划在今年7月正式亮相宁波最大的二次元街区，通过二次元品牌的引入和漫展宅舞活动区的打造，为周边的年轻客群提供更有吸引力的场景。
宁波银泰百货东门店 | 来源：网络
结语就像能突破传统模式、为项目带来更多可能性的非标商业，所受到的市场广泛追捧那般，能为实体商业注入新活水的存量改造之风，应该还会继续在市场中蔓延一段时间。
虽然对大多数项目而言，存量改造是一个利大于弊的进化探索过程，但跟风般地盲目改造，不仅无法成为让项目重焕活力的救命稻草，反而容易在无形间抹去项目本身的特色和魅力。
对项目的具体条件深入拆解，针对存量商业的有效改造进行思考，才是项目团队应该投入更多精力去斟酌的命题，也是存量项目能否实现弯道超车的决定性因素。
