最近都在关注“救市”话题，各地政府陆续释放信号……

疫情反复之下，信心提振的诉求是普遍性的，上了车的，没上车的，应该说，政策层面均需要重点考量！譬如，镐京笔记（ID:Haojing2022）注意到，很多在房贷利率高点挤上车的购房者，如今在网络平台焦灼地呼吁，开通房贷“商转公”。毕竟，从商业贷5.8%转成公积金贷3.25%，能够省下一辆车钱。但客观说，这里面牵涉的堵点因素较多，尤其跟城市人口规模、资金池存量息息相关。纵观全国，目前开通“商转公”的城市，为数不多。

具体到西安，2017年9月停止受理试行的“商转公”业务，官方当前表态“接下来积极进行政策调研”，这是否意味着将迎来重启的希望？

镐京笔记与几位业内人士聊了聊……

1.部分城市已经推行

在人民网领导留言板上，前不久，一位落户西安的年轻人恳切建议，重新开放“商转公”业务。“疫情当下，收入锐减，面对高额房贷力不存心。我相信有这种感受的并不是个别人。”来算一笔账——按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，商业贷5.8%转成公积金贷3.25%，平均每月可减少月供约750元，未来30年内共减少利息支出约27万元；即使以目前西安首套房利率5.2%左右来算，转成公积金贷款也能省下20万元，差不多省下一辆车钱。事实上，已有购房者享受到这一政策福利，深圳、南昌、无锡、株洲等城市走在了前列。4月8日，无锡市住房置业融资担保有限公司官方微信发文，推出房贷“商转公”转贷垫资服务。两周后，无锡还上调了公积金贷款额度。对于首次申请公积金贷款购买首套房的家庭，个人最高贷款额度由30万元调整为50万元；夫妻双方最高额度由60万元调整为80万元。

深圳更是在去年，推出全国首个“商转公”线上办理业务。不过，并非每座城市都有如此底气。今年3月，同样是人民网领导留言板上，有这样一则信息，一位毕业后去郑州打拼的硕士研究生，咨询有没有实现“商转公”的可能，因为“经历了疫情封控、‘7·20’特大暴雨，房贷压力越来越大，有个别月甚至需要农村家里的父母帮衬，才能还得起房贷”。郑州市住房公积金管理中心的回复也很直接，“郑州住房公积金的资金状况仅能满足新购房职工直接办理公积金贷款使用。”再说回前述落户西安的年轻人案例，西安市住房公积金管理中心也有所回应，接下来积极进行政策调研，更好的满足公积金缴存职工合理购房需求。显然，仅从该答复来看，似乎无法判断西安房贷能否重启“商转公”。

2.西安的可能性

那么，影响西安“商转公”的堵点到底在哪里？为回应公众关切，镐京笔记日前与几位业内人士进行了一泛沟通。共识在于，能否落实“商转公”，最重要看公积金中心的资金供应情况。即，公积金中心的资金剩余量，能否支撑购房者申请贷款。就此而言，个贷率（个人住房公积金贷款余额占住房公积金缴存余额的比率）可作为直观判断。参考各地发布的住房公积金年报，2020年、2021年，西安个贷率分别为85.70%、82.30%，同期郑州分别为81.52%、86.67%；而早在两年前就重启“商转公”的南昌，个贷率相对较低，分别为71.26%、67.35%。深圳2021年个贷率则为72.87%。这是否意味着个贷率越低，开通“商转公”的可能性越大？也不尽然！无锡就是个例外，其2021年四季度、2022年一季度的个贷率高达96.54%、93.17%。

只能说在一般情况下，个贷率高会导致公积金“资金池”紧张，在一定程度上影响“商转公”的开通，当然，一城一策，无锡就是有这样的底气。其次，房贷“商转公”还涉及到不同部门之间的协调——结清原商业贷款后，不动产部门解决抵押权登记难题，再跟公积金中心对接。如果是“商转组合贷”，流程更加复杂。业内人士坦言，“这些机构之间如何衔接，就是一个难题。”至于南昌、无锡等城市，破除重重阻力推动房贷“商转公”，业内人士认为：“这个政策在人口基数相对小的城市可以实现，在人口数量庞大的大城市比较少。我个人觉得它影响面太大，因为房贷存量太多，资金使用量等各个方面都不好预测，城市越大政策越难实现。”再换个角度看，房贷“商转公”的前提是公积金“资金池”至少保持正常蓄水，但疫情不止影响了背负房贷的个人，也对企业产业了冲击。为此，包括西安在内的部分城市推出了一项政策，受疫情影响困难企业可缓缴公积金，为企业减负。当然，也有业内人士指出，西安无论人口规模还是个贷率，均介于深圳与无锡之间。在各地释放积极信号的背景下，“商转公”政策向深圳、无锡学习，也未尝不可，办法总比困难多……