摘要：总的来说，在目前行情下，也算“中规中矩”（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
2024年房企中报异常难等，退市的退市、再也看不到，没退市迄今为止发布了的也没几家。
央企，保利发展属于勇敢者。
日前，该司发布了自己的2024年半年度报告。
殊为不易的是，2024上半年，保利发展营收略微增长。这年头，营收还能增长的房企其实也不多了。当然，利润指标就没这么好看，不过不亏也算不错。
总的来说，在目前行情下，也算“中规中矩”。今天的拆中报，我们一起看看保利发展吧。
1、上半年营收微增，利润大降
1）首先我们从销售说起。用保利发展的话说，销售金额稳居行业第一，市场份额稳中有升。
2024上半年，该司实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.25万平米，销售金额稳居行业第一。
上半年销售权益比77%，较2023年提升9个百分点；权益销售金额约1330亿元，较2023年同期下降17%，低于全口径销售金额降幅。
比较而言，2024上半年，全国商品房销售金额4.7万亿元，同比下降25%；商品房销售面积 4.8亿平米，同比下降19%。
其中，一季度销售金额同比下降27.6%，销售面积同比下降19.4%；二季度在政策刺激下，市场信心有所恢复，单季度销售金额、销售面积分别同比下降 22.7%和18.6%，降幅环比收窄4.9和0.8个百分点。
面对市场的快速下行，保利发展说：
积极调整销售策略，把握二季度以来政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口，一方面积极加大推货力度，二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%。
二季度共实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%，有力扭转了下滑的趋势，环比增速较TOP100房企高出约40个百分点。
上半年，保利发展市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。
同时，38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89%。报告期内，38个核心城市中，32个城市市占率排名前五，11个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。
2）2024上半年，杠杆游戏注意到，保利发展交付7.3万套，实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%；毛利率16.0%，与2023全年水平保持一致；实现利润总额141亿元，同比下降 28.7%；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润74亿元，同比下降39.3%。
3）上半年，保利发展在38个核心城市土地（住宅）推出建筑面积和成交面积分别同比下降 42%和35%的背景下，拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平米。
权益地价109亿元，总地价126亿元，其中，新增货值住宅业态占比达96%。
新获取项目中，其中3个项目已经开盘，北京星宸和煦项目、西安天瓒项目、天津西棠和煦二期项目首次开盘认购约20亿元。
2024上半年，该司持续加大力度去库存，土地储备计容建面7140万平米，较年初下降8%。
核心38城面积储备占比约7成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%；对于未开工存量土地资源，该司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。
2、二季度营收、净利双降
1）回溯一下我们注意到，2024年一季度，保利发展录得营收497.5亿元左右，同比增长24.41%；同期，归属净利润22.24亿元，同比下滑18.28%。
对照上文杠杆游戏写过会发现，整个上半年营收小幅增长，说明二季度营收同比不太好。同时，上半年，归属净利润下滑幅度扩大。
单独看二季度，保利发展单季度营收约895亿元，同比下滑7.77%；同期归属净利润51.96亿元，同比下滑高达45.31%——即二季度营收、净利双降。
当然不管怎么说，利润还是正的，这已经很不容易。
2）如下图，我们发现2024上半年，营收小幅增长，而成本增长似乎更高。
中报说解释：
营业成本变动原因说明：受结转规模和结转结构影响，相应结转成本增加。
销售费用变动原因说明：销售代理费及渠道费增加。
管理费用还不错，降低了一些，中报说，咨询费等管理支出降低。
研发费用减少就更多。
不过杠杆游戏注意到，财务费用增长13个点多，中报解释说，因为利息收入降低。
另外经营活动产生的现金流量净额变动有点大，如上图，原因是：支付上一年度拓展项目的土地款同比增加。
保利发展说，将降本降费落实到流程机制，实现精细管理、提高效益，报告期内，除地价外直投成本较计划降低0.69%。同时，持续加强各项费用管控，管理费用率较去年同期下降0.15个百分点，部分对冲了利润率下行的影响。
投资活动产生的现金流量净额变动也较大，原因是：对不并表公司的投资支出增加，处置子公司收到的现金。
3、融资、债务管理水平还是非同一般
1）期初和报告期末，保利发展（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为771.89亿元和872.96亿元，报告期内有息债务余额同比变动13.09%。
存续的公司信用类债券中，公司债券余额317.15亿元，企业债券余额0.00亿元，非金融企业债务融资工具余额348.56亿元，且共有55.00亿元公司信用类债券在2024年9至12月内到期或回售偿付。
合并报表范围内公司有息债务余额分别为3,542.56亿元和3,735.10亿元，报告期内有息债务余额同比变动5.44%。
截至2024年6月末，该司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额317.15亿元，企业债券余额0.00亿元，非金融企业债务融资工具余额348.56亿元，且共有55.00亿元公司信用类债券在2024年9至12月内到期或回售偿付。
境外债务方面，合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币，且2024年9至12月内到期的境外债券余额为0亿元人民币。
扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，保持稳健的资产负债结构。
2）杠杆游戏注意到，保利发展新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.93%；截至2024年6月底，有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。
报告期内，融资渠道通畅，实现新增负债938亿元，累计净增有息负债193亿元；同时，发挥信用优势，加大直接融资比重，其中直接融资199亿元，占新增融资的21%。
一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比 33.12%，较年初提升1.52个百分点；直接融资比重提升1.52个百分点至17.82%。
截至报告披露日，保利发展已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案。
3）报告期内，受二季度销售占比高、当期回笼周期短的影响，报告期内累计实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%，随着银行按揭的持续放款，204全年签约回笼率有望稳步提升。
截至6月末，该司现金余额1464亿元，占总资产10%以上；此外，并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元，整体现金流合理充裕。
本文未标注出处的财务图表，均源自保利发展有关公告，特此说明并致谢
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