目前，关于北美的信息，要么是 移民中介瞎忽悠，夸得天花乱坠。要么是营销号胡扯淡，批得一无是处。很多自媒体一辈子没去过美国，也不会英语，就可以把美国分析得头头是道，每天写一篇骂美国的文章。现状就是这样，有人敢吹，就有人敢听。
我有一个朋友，在美加投资房产十几年，英语好，长期参与业委会运作，了解很多鲜为人知的内幕。他写了一篇关于北美公寓房的投资心得，背后的细节，值得大家细品。
废话不多说，下面就是他的文章。
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本人在美国加拿大居住数十年，经手过不少公寓房的买卖和租赁。和国内比较起来，发觉有不少值得关注的异同，可以说道说道。
分为四个部分：结构区别、投资收益、物业内幕、租赁市场。
木结构公寓楼
结构区别都知道美国和加拿大人的住房，主要是独栋别墅House，但随着近几十年来的中心城市化，公寓住户比例一直在增加。
无论新旧公寓，主流仍是以木结构为主，四五层高的全木结构大楼，在北美比比皆是，在中国却非常罕见。钢筋水泥的公寓高楼只在大城市中心出现，建筑标准相当于国内的豪华商品房。
北美建房多用木材，主因就是省钱省力，换个角度说，少用钢筋水泥，主因就是费钱费力。跟什么环保舒适关系不大。
国内的新高楼，并不集中在市中心，基本上地铁通到哪里，哪里就有高标商品房。而一般的商品房简直铺天盖地。很多市区的老破小，有个共同的问题，就是缺少停车位。十几年前，很少有人相信，未来的中国户均至少一台车。另外，老破小普遍没有电梯，而在北美只要两层以上的楼房，都有电梯，这也是主要区别之一。
投资收益先粗略讲讲2000年以来的房价变化。分别以上海（环外的新盘和内环外的2手房）、西雅图、温哥华这三个城市为例，这样较有可比性。按一个100平米建筑面积的两居室来说事，不涉别墅（House）。以下都用人民币来算。
2000年，中国上海只有30万，美国西雅图150万，加国温哥华100万
2008年，金融危机，上海350万，美国平均腰斩。
2024年，上海700万；西雅图400万；温哥华350万，
此时，三地的租金分别约为：上海8000；西雅图 18000； 温哥华 15000。
表面看起来，北美的投资回报率比国内高了很多，但背后的细节却不为人知。
三方差最大的差别是养房开支。
物业费：每月分别是上海300、西雅图4000、温哥华3000 。
除物业费以外，美加养房的固定大宗开支还有物业税、Utility(上下水费)和强制的房屋保险费, 加拿大还有名目繁多的“空置税”、“投机税”、外国人税。这些税则由政府按照每年房价估值，所以每户每年都会收到一份官方估价单。
有很多老人的自住老房，因地段好增值多，造成税费比退休金还高，只能卖房另租。在物业税单里面，倒是列出了项目，包括本地教育费、公园费、公共交通费，还有市政府的税和警察税。
上面这份是地产税（物业税）样版。年费$1893加币，约合一万人民币。公寓楼的物业税可能是最低的，每年税率也就是0.3%左右，相比之下，独门独院的House，物业税率要达到1%~3%。也就是公寓楼的3~10倍。
上面这份是市政费用单(Utility)样版，如果是出租物业，就没有减免，应缴 $1881加币， 也差不多一万人民币。
这里列举一个价值约400万人民币的，靠近温哥华市中心的出租公寓收支，最后的租金收入是要计入每年的投资收益，另外交所得税的。2023年只租出11个月，有一个月招租空置。
收入为2.25万加币，支出为1.37万加币，净收入为9000加币，约合4.8万人民币。
另外，还有一些意想不到的意外开支。华人房东在洋人区出租的话，常遇租霸，很难Evict（驱逐） , 这种事当地洋人还是靠黑帮搞定的，打官司，没用的。又比如说，我儿子家，因为水漏水，刚换了进水管，需要7000美元加税。
目前的行情，的确租房人很多，租金高涨，但房东的开销也不少，净收入并不多。这个案例就是我实际的出租房，已出租十多年了，算起来，年收益率也就1%左右，和上海的房子区别不大。
物业内幕在上海的小区，居民拖欠物业费好象是常态。如果一次性交一年的话，物业公司有很多奖励，摆摊搞活动，交一个季度的送一桶油，交一年的免一个月。而物业公司所收的物业费，可能只是收入的小头，还有很多副业，例如停车车位费，墙面广告费，街面门店租金等。某些小区，油水还大到和居民分享。
美国加拿大的公寓物业，每年一届业主大会，选举业主委员会，美国业主委员会叫HOA(Home Ownere’s Association)，加拿大的叫 Strata Council , 通常有5~7人，全是义务工作。委员会的权力大得很，小到违规罚款，大到没收房屋拍卖。业委会主席连任多年是很普遍的事，毕竟有能力出头而又全义务的事，很少有人肯出来担当。业委会的章程叫 Bylaw， 直译就是规章制度，相当细致，而且是有法必依，有违必罚。
名义上，物业管理公司是由业主委员会聘请，做得不好就换，但业主委员（通常是那个霸位的主席）与管理公司勾联贪污是很普遍的事情，势力很强，有顾问律师事务所作后盾。基本上，每个物业都有好几桩诉讼正在进行中，这些费用全摊到物业费里。
业主如果不按时缴费，按法律规定，管理公司就可以拿房子去抵押，最后拍卖还钱。物业费是按月从业主帐户上扣的，哪里能随便欠物业费？
物业费的各项费用和中国相比，差距惊人！
而且有很多服务检查项目，是强制必做，或者官方指定。比如，定期的电梯和消防的检查维护，费用贵得要命，却是指定并强制的。再如分类垃圾收集车，全美国和加拿大是控制在几大公司手里，他们是公开的黑社会组织，高收费，全垄断，连员工都是世袭顶替制。这和码头与铁路一样，外人别想进入，动不动就罢工瘫痪。
随着通货膨胀和人工涨价，物业费每年的涨幅总是超前的，还经常有强制性的摊派。象中国「老破小」加装电梯这种老大难的事情，放在美加就不是事，要么委员会就可以决定，要么年度大会上投票，一旦通过就必须出钱，就算不同意，也得出钱！
美国加拿大也有极少数的社会福利公寓，为低收入家庭解决住房困难，但是一般人申请很难，真正的住客是政府收容的吸毒流浪者，他们只有短期居住权。除此以外的公寓楼，几乎全部是商品房，多数的商品房是投资客买来出租的，投资客中，华人又占很高比例。
国内的有钱人就很喜欢去西方国家买公寓出租。但他们现在也知道，常常会被无良租客、政府、和物业管理公司这三个吸血鬼缠得追悔莫及。
总之，出国投资房地产，一定要三思而后行。
租赁市场美加的公寓楼，自住比例小，出租比例高。上班族为了通勤方便，就得住到城市枢纽附近的公寓里。至于买下公寓来自住？很少人有这种愿望。他们流动性大，习惯于租住。
所以很多公寓是投资物业，整栋整层的投资商多数是犹太房东。小投资人当中，华人房东比例也很大。白人左翼政客常常拿房屋政策拉选票，打击房东，偏向租客，劫富济贫，甚至对房东规定不能随便换租客，只要租客愿意续租，就必须租给他住，并且规定每年租金上涨的比例，通常低于通货膨胀。这就让霸王租客有机可乘，扰乱出租市场，给房东和租客都带来风险和难度。
木结构公寓
业主里面，华人比例较高。开业主大会时，东西方理念差别很大。西人崇尚高质量维护，费用高。华人和其它族裔希望减少支出。两者都有点极端。举个例子，西人总是要求大楼外墙脏了就粉刷，地毯脏了就换。小区绿化也要维持高规格。而华人在这方面则能省则省。反映到物业费上，就是很大纠纷。一幢公寓物业，如果要维持一个常年的温水游泳池，以及全时的门房保安，会提高很大费用。
国内公寓房，这类矛盾还不大，基本上大家都想省钱。后果是旧大楼不但在造型上，而且在外观和保养上，落伍很明显。
写在最后现在的生活，住房开销最大。无论中外，有房和无房，几乎就是阶层的分野。世俗中的奋斗成就也可以用房产来区别。从住房的管理和规则上，鲜明地体现出不同制度、群体的特质。总体上，北美公寓市场与国内区别很大，房地产投资非常复杂。出海投资，一定要谨慎。
