美国的楼市在涨价，我们的楼市还会涨吗？

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

揭秘了开发商背后涨价的逻辑，目前的涨价更多的还是一种促销方式而已，只是增加了突破到开发商底价的难度，你需要找到一把破坏力够大的砍价利器。

开发商真正的涨价，一定是是默不作声，而不是大张旗鼓。

就好比情侣之间的纠缠不清，情绪起伏，甚至大吵大闹都是因为在乎，目的不过是希望引起对方的注意。

如果真的彻底放下，就应该是风平浪静，多说一句话都浪费卡路里。

显然现在的开发商可不是这样。开发商对买家可是在乎的不得了。

前几天和一个定居美国的业主谈一套房子，他是去年才从国内去到美国的，对国内的情况很熟悉，不至于信息和认知出现断层。

听他聊到了几个关于美国楼市的情况，我觉得挺有意思。而且美国作为一个房地产市场已经发展几百年的国家，我觉得还是挺有参考意义的。

01

我问他，去美国之前，有没有担心定居海外，会有文化和生活习惯上的不适用。

他说有考虑这方面问题，所以在国内留了一套房，到美国之后也没有第一时间买房，租房在住。就想感受一下自己能不能适应，如果不习惯，可以随时回国。

但是在美国生活一年之后，觉得自己各方面都能适应这边的生活，就准备把国内的房子卖了，在这边也把房子定好了。

我和他讲国内楼市去年以来都是比较淡的，其实不只是楼市比较淡，整体经济都处于比较平淡的状态。

他说他知道国内的情况，自己还有一点生意留在国内。美国的情况正相反，楼市非常热，热到房子要抢，一套房几十个人排队的抢。

他们买的那套房，其实也是溢价了去买的，不过虽然有溢价，但是买到自己喜欢地段的房子，还是开心的事情。买到的这套房也在装修了，估计下半年就可以搬过去住。

我说这么夸张，是每个城市都这么火热，还是也会像国内这样，有城市之间和区域之间的分化。

他说只有几个大城市是这样。像他住在波士顿，楼市很旺。但是一些小城市，人口和楼市都是萎缩的状态。

02

这让我想起来，我之前查了一组数据，是2020年的。

那年美国房地产的存量规模是39.3万亿美金，在经济的占比达到31%，房地产行业增加值占美国GDP比重达到13%。

同年，中国这个数据只有7.3%，远低于美国。

不要觉得好像美国的支柱产业是科技类的公司，房地产市场就不重要了，政府就不依赖房地产行业了。实际上，美国的房地产市场发展百年，依赖程度比国内更甚。

实际上我们看美国楼市的数据，90年代初一直到08年次贷危机发生之前，美国楼市的价格达到了最高点。

在这个这期间，美国楼市经历了一波长达十几年的大牛市。

房价平均每年涨6个点左右，直到08年次贷危机，房价下跌到谷底。

在我们印象里，是不是美国的楼市就彻底萎了？

不是的。

实际上次贷危机之后，直到今天，美国房价平均每年的涨幅是8%。

美国的城市化在一百年前就完成了，城市发展已经熟的发透。这有影响美国楼市的上涨趋势吗？

没有。

所以如果我们套用到国内，那些说我们城市化发展变缓，房价就要崩盘的说法，是不是就有点策扯淡了。

中国的房地产市场发展不过30年时间，人口是美国的4倍，所以我们的楼市，其实还有很大的追赶空间。

我们的房地产市场从稚气未脱，到逐渐成熟。美国楼市的一些现象，也会在我们的楼市上慢慢验证。

例如房产在城市之间的分化，在区域之间的分化。

这也是为什么我们一直在说，要到大城市买房的原因。特别是随着人口增长放缓，整体增量没了，变成了存量之间的城市竞争，会形成更大的分化。

小城市逐渐被抛弃，大城市会聚集更多人口，涌入更多资源，好地段的房子，品质好的房子会变得更稀缺。

而目前，我们的楼市行情放在全球来看，是小部分，是特例。既然是特例，就不会维持很久。会跟上大部分的节奏。

03

另外一个点，他提到他们在美国买的房子有50多年楼龄。

我说，在国内，但凡楼龄超过20年，就已经是大家避之不及的产品了，美国对楼龄会有特别的偏好吗。

他说没有这种情况，因为美国满大街都是百年楼龄的房子，只有这些房子才有好地段，好配套。他认识几个在美国教历史的朋友，买房专门找100多年楼龄以上的房子。

我又问他，房子管道、电路老化的问题没有影响吗。

他说，二手房收楼前，会请专业的施工方做全面检测，如果有问题就会全部换新的，漏水、老化这些问题都能处理，都有很成熟的解决方案，而且一般买的房子都会重新装修。

我觉得这个其实可以做一个参考。我们的城市化历史并不久，大家都习惯了城市中心不停变化，城市发展日新月异，不停有新房子拔地而起。

我们以为的常态，不见得是真的常态。

我们就以广州为例。

1988年广州的常住人口数据是577万，到2000年则是700万。12年，新增人口123万。平均一年增长10万。

而到2010年，广州的常住人口为1270万。8年时间，增加了570万。这8年时间里，平均每年增加70多万。

当然了，到2020年的时候，广州常住人口达到了1867万人。10年时间增加了将近600万人，每年平均增加60万人。

1988年到2000年，广州的中心从公元前向东移动到东山口，中心迁移的直线距离是3.1公里。

2000年到2012年，广州的中心从东山口继续向东迁移到珠江新城中轴线，这次直线迁移的距离是2.6公里。

我们就发现，人口的增速变快了，但是市中心东移的距离反而变慢了。

人口增长速度是之前的5-6倍，但是向东移动的距离却从3.1公里，降速到了2.6公里。

这意味着随着城市的发展，人口正在变得愈来愈聚集，人口密度越来越高。

房产开发的规模，已经可以满足人口增长的居住需求。即使人口增加，居民也只需要移动不多的距离，就足够满足居住了。

也就是说，即使广州未来人口进一步增加到2000，甚至增加到2500万人口，整个城市的中心，也不需要向东或者向南移动太多距离。

至多沿着珠江向东移动2公里左右，就足够提供500万新增人口的居住空间了。

当城市中心的迁移速度变慢，甚至停滞下来的时候，房子也从增量市场逐步过度到存量市场，到那个时候，没几个人再会去相信新城那些宏伟壮观的规划。

市场对楼龄就会越来越宽容，对地段和配套的要求会越来越苛刻。

买房自住也好，投资也好，追求的不是现在正确，而是在未来的某个时刻正确就足够了。

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(2024.6.5 橙子 yxjcena)