选板块，就是选未来。
综合住建局和近年新盘的供应情况，目前深圳的存量住宅总量约有214万套。但具体到各个板块，存量和增量的分布并不相同。
新房、二手房、保障房的相互竞争，将使得板块未来的房价分化更加明显。
这是购房者最容易忽视也是最难的一环。如果选错板块，买房基本与买对房无缘。
存量房越多的板块，生活配套相对齐全，板块的定位被限定在居住。
一般而言，房子越多，彼此的竞争越大，房价上涨难度也越大。根据深圳各区的国土空间规划，截止到2035年：
宝安区居住建筑建成量达到17800万平方米。
龙岗区新增居住建筑量不低于3940万平方米。
光明区建成各类居住建筑面积不少于5100万平方米。
坪山区新增规划居住建筑面积不低于2070万平方米。
为方便计算，以每套房100平方米计算，即：
十一年后，宝安区房子总量为178万套，龙岗区新增房子39.4万套，光明区新增51万套，坪山区新增20.7万套。
庞大的增量势必会挤压现在的存量房产价值，并且距离供应量越近的地方，受影响的程度越高。以宝安区为例，宝安的天量供应主要集中在沙井、松岗一带，这会持续影响当地的二手房和新房房价。
龙岗、光明的房价相对较低，庞大的供应量反映了它们的定位：居住。以龙岗大运为例，假如大运专心发展产业，颐安都会中央在1期、2期之后，就不会有3期、4期、5期、6期。
至于坪山，受限于地段因素，龙岗的供应量便能轻易阻碍坪山房价上涨。
城市的核心在产业，深圳的四大支柱产业分别是：金融产业、高科技产业、现代物流产业和文化创意产业。
金融产业以福田中心区为核心。
高科技产业以南山科技园为核心。
现代物流产业以宝安机场、深赤湾、盐田港为代表。
文化创意产业以华侨城文化创意园、罗湖怡景动漫产业园为代表。
在此之外的其他板块、片区，也有类似产业或其他产业，但受限于产业能级和发展潜力，对房价的支撑力远不足这些支柱产业。
产业对房价的支撑作用，并不表现在少量的几个富豪能买得起上亿房产。
它的实际支撑体现在，数万甚至数十万的人，能够买得起几百万、几千万的房产。
四大支柱产业之中，又以金融产业和高科技产业对房价的支撑力最强。
以高科技产业为例，南山科技园的购买力不仅支撑了科技园10万多/平的房价，往西支撑宝中使其成为宝安最好的片区。
往北，南山的西丽、龙华区和光明区，同样有一部分科技园的购买力在支撑房价。
反观被支撑的片区，房价上涨的前提就必须是其所被支撑的片区——如科技园房价上涨，才能驱使更多的购买力外溢。
需要提醒的是，这是一种充分不必要的情况：被支撑片区房价上涨的前提是核心片区房价上涨，但核心片区房价上涨并不意味着被支撑片区房价一定上涨。
即使有更多的购买力外溢，这些被支撑片区受限于产业能级不足，依赖房地产市场，庞大的新盘供应量会立刻分流外溢的购买力，令房价上涨成为空谈。
板块房产的购买力，看的不只是买得起房的人口总量，更是人口买房的行为习惯。
深圳的好产业好公司，普遍集中在南山、福田，当地的购买力就近买房，推高板块房价。
其他的板块，有两种情况：
一是，有部分好公司的板块、片区，比如龙岗坂田、宝安沙井、坪山马峦。
好公司创造的优质购买力，因为规模效应，无法形成对房价的有效支撑。
房价不涨的地方，会被有钱人抛弃，最终出现恶性循环，购买力流失到真正能涨的地方——所谓能涨的地方，购买力更加充足。
二是，没有好公司、没有本地购买力的板块、片区，这种片区在深圳很多，包括一些以发展产业名义发展房地产的地方。
本地购买力缺失，对房价属于弱支撑，而一味靠规划、靠口号吸引外地购买力，房价上涨都源于预期。一旦泡沫爆裂，后果可想而知。
即使泡沫没有爆裂，单纯依赖外地购买力，房价上涨的难度依然很大。市场对某些地方的共识就是便宜，当你变贵以后，人家就不去买房了。
这种板块、片区是买房投资的陷阱，属于敏感内容，不便在公开场合多谈。希望大家尤其注意。
千万不要选错板块。
当然，选板块的前提，在于已经做好了城市的价值排序。全国最有价值的城市，总数不超过30个。
在房地产分化的背景下，城市决定板块的上限。很多人知道城市的重要性，但板块这一步却被忽视。
这里有几条建议：
第1，价值是选择的第一原则。
房子的价值决定价格，有价值的房子优先性应该高于低价格的房子。
更关键的是，低价格的房子多数存在房价难涨的“硬伤”。所谓的低价，往往是现在的噱头、持续的便宜。
第2，避开“一步到位”的思维误区。
深圳房价的门槛很高，好板块的门槛更高。如果抱着“一步到位”的想法，一味买便宜、买大买新，很容易买错房子。
三五百万的预算，在价值板块可能买不到住一辈子的房子。买不起4房，可以选择1房、2房；买不起100平，可以选择70平、60平，房子可以越换越好。
第3，尽可能在需求之外，增加“投资”的选项。
即使你买房为自住、为学位这些相对刚性的需求，并不影响你在选择板块的时候，同时兼顾投资。
如果实在想买只有居住价值的板块，也要尽量把握地铁、学校、商场、新盘等原则，这能让未来有足够的人帮你支撑房价。
第4，楼市分化，先选城市，再选板块，最后选楼盘。
深圳现在的存量住房有200多万套，这些房子你是看不完的。
先确定好自己的需求，不同板块的定位不同，价值点不同。有的板块适合投资，有的板块投资兼顾居住，有的板块适合居住。
根据需求选好板块，在板块里面挑出合适的楼盘，挨个对比，优中选优，能够提高选房的效率。
把买房当做一件值得规划的事情，不只是口头重视，而是身体力行地做一些对买对房有益的事情，这是更能帮到你买对房的做法。
