最新数据出炉,2024年买房、还是卖房?政策面释放出强烈信号

老高论说 2024-05-19 10:55:52
5月17日,国家统计局在官网上公布了1-4月份全国房地产市场的基本情况报告,以下四组数据我们必须做到心中有数,才能决定在今年到底是买房,还是卖房? 数据 1 1—4月份,全国房地产开发投资30928亿元,同比下降9.8%;其中,住宅投资23392亿元,下降10.5%。(数据来源:国家统计局官网) 老高解读:房地产投资下降会导致行业就业机会减少,因为它涉及庞大的产业链,包括建筑、装修、家具等多个领域,会影响这个消费领域链条关系,与此同时,投资下降可能会进一步导致房地产市场供应过剩,房价会大概率下跌,对购房者,尤其是刚性需求者无疑是重大利好,但对开放商和投资者则是一个严峻挑战。 数据 2 1—4月份,房地产开发企业房屋施工面积687544万平方米,同比下降10.8%。其中,住宅施工面积480647万平方米,下降11.4%。房屋新开工面积23510万平方米,下降24.6%。其中,住宅新开工面积17006万平方米,下降25.6%。房屋竣工面积18860万平方米,下降20.4%。其中,住宅竣工面积13746万平方米,下降21.0%。(数据来源:国家统计局官网) 老高解读:2016年到2023年底的各项严格调控如限购、限贷和限售,有效避免了房地产市场出现泡沫,这些措施抑制了购房的热情,打击了炒房者的“嚣张气焰”,但不利因素也在蔓延,新开工面积锐减。 另外,人口结构的变化也对新开工面积产生重要影响,人口出生率的变化、老龄化加剧,对住房的需求也在发生变化。老年人,无论是改善性住房需求,还是刚性需求,更倾向于核心地段的二手房,而不是购买新房。新开工的项目离核心地段较远,或远离他们惯性思维中的好房子,这样的选房思路即决定过去几年的购房倾向,也决定着今后很长一段时间新项目上马。 有弊就有利,我们也不能忽略有利一面,未来几年房子,核心城市、核心地段的房地产很可能会步入稀缺资源,导致这部分房价稳中有升,优质资产、优质化为成为主流,而核心城市周边的住宅很可能逐步被边缘化。 数据 3 1—4月份,新建商品房销售面积29252万平方米,同比下降20.2%,其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元,下降28.3%,其中住宅销售额下降31.1%。(数据来源:国家统计局官网) 老高解读:1-4月份,全国有21座城市,包括成都、东莞、厦门、南京和苏州等取消限购,杭州和西安则在5月9日同时取消,因此未能统计到新房销售数据里。取消限购能对地产销售的产生积极影响,但也可能带来一些负面效应,房价剧烈波动、金融风险等因素,潜在的购房者,包括刚性需求,都采取观望的态度,再次验证了经济学理论中,买涨,不买跌!这就是1-4月,新建住房销售面积锐减的主因;其次,尽管缺乏数据支撑,我仍大胆推断,供大于求,以及新房处于非中心地段、非核心地段,缺乏配套设施、交通遇阻等多重原因,也是销售额下降原因。 数据 4 1—4月份,房地产开发企业到位资金34036亿元,同比下降24.9%。其中,国内贷款5583亿元,下降10.1%;利用外资9亿元,下降46.7%;自筹资金11736亿元,下降10.1%;定金及预收款10002亿元,下降37.2%;个人按揭贷款4953亿元,下降39.7%。(数据来源:国家统计局官网) 老高解读:资金到位是指房企从各种渠道获得资金的总额,包括银行贷款、自有资金和股权融资以及现房销售额等,房地产资金到位同比下降,很显然,地产公司以及市场的资金流动性出现了很大程度的紧缩。供需关系直接影响着资金到位,如果市场供大于求,销售必然承压。雪上加霜,进入2024年,恒大、碧桂园等一些地产巨头雷声隆隆,存量都无法盘活的背景下,增量资金犹豫,选择观望。 免责声明:本项研究,为我个人长期运用模型进行动态和静态分析的成果,不作为投资依据,需要根据行情的动态变化来做出相应策略。
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