2023年，杭州土地市场成交规模大幅萎缩，总体量创2016年以来新低。
但杭州宅地仍以揽金1780亿元稳居全国第二，两宗民生药厂地块、滨江儿保旁地块、庆隆地块以及奥体旁的世纪城地块等压箱底宝地，纷纷亮相。
进入2024年后，房地产市场形势急转直下，年内杭州首场宅地出让（1月26日）延续了恢复“价高者得”后不温不火的态势。
今天（2月27日）杭州迎来春节后首次宅地出让，合计推出7宗涉宅地，分别位于城东新城、三里亭、东新、下沙工业区、宁围和云城，总出让面积166503㎡，总可建面积425360㎡。
2月27日杭州出让土地指标一览表
位于城东新城的安琪儿市场地块成为最大关注点，为杭州土地市场添上一把火，以24.44%的溢价被滨江收入囊中。
今日杭州土拍整体仍有热度，但房企出价普遍谨慎，溢价增幅趋缓。
其中，海威溢价20.03%竞得宁围利群河东04地块，西房分别以溢价19.29%、18.54%竞得东新地块、宁围利群河东02地块，绿城溢价17.7%竞得三里亭地块等。
今天的杭州土地新春第一拍透露出明显的市场气息是：点状高热，市中心流速确定的地块是房企追逐的目标。
01
安琪儿地块成最大热点
房地差只剩1万出头
安琪儿市场地块，属城东新城范围，位于秋石高架与艮山西路交叉口，西面靠近市中心，与华家池一路之隔，南面与钱江新城、江河汇流区相邻，北面为京杭大运河。
这里曾是杭州老牌批发市场，经营各类服装和小商品。自2018年底启动拆迁计划以来，安琪儿市场地块一直备受关注，也曾规划打造城东运河湾。
2023年，安琪儿市场地块被收录于《2023年杭州读地手册》中，并被分割为四宗地块，而今日出让地块就是其中的一宗。
安琪儿市场地块实景图
图源：杭州读地云
该地块出让面积28102㎡，容积率2.4，建筑面积67445㎡，精装限价46500元/㎡。
最终地块花落滨江，成交总价24.4亿元，折合楼面价36240元/㎡，溢价24.44%。
房地差只剩下1万出头，还要包括4500元/㎡的装修价，这个地价已经是顶格了 。
02
供地急切！
杭州还有压箱底宝地待推
春节后一周，连续5天股市全力拉阳线，但在新一周开端（2月26日）A股再次失守3000点。
相比股市，影响力更大、关注度更高的楼市，在新的一年形势走向更加错综复杂。
即使1月以来，官方强力表态、央行超预期降息、多个城市推倒限购多米诺骨牌，但救市力度仍远远不及股市。到目前为止，尚未见到市场复苏和信心明显恢复的迹象。
但有一点可以肯定，面临经济形势的压力、地方财政的压力，包括杭州在内的各地方政府，2024年的土地出让将更加急切和迫切。
杭州土地市场的供应，会呈现出怎样的趋势和特点？
第一、土地供应向主城收缩、向流速确定的区域收缩，更多压箱底宝地将推出。
在房地产市场整体较冷的形势下，郊区楼盘销售普遍遇阻、库存积压，杭州主城、少数流速确定的区域保持一定热度。
在供地时，官方将有所倾斜，减少郊区供地量，重点关注主城和核心区域，并继续加大优质地块供应量。
杭州市本级在春节前就已推出2024首批土地清单，合计8宗宅地，包括今日出让的安琪儿市场地块、三里亭地块和东新地块，此外还有一宗位于滨江区政府世茂智慧之门旁宅地抢眼。
世茂智慧之门旁宅地区位图
图源：浙报传媒地产研究院
萧山区也在近日推出2024首批土地清单，计划出让7宗宅地，其中一宗位于钱江世纪城建发项目南侧的地块受到瞩目。
建发项目南侧宅地区位图
图源：浙报传媒地产研究院
第二、远郊将突破容积率1.0的限制，低密宅地将“解禁”。
2023年9月，自然资源部发文建议取消远郊区容积率1.0限制。
在浙报传媒地产研究院《2023杭州楼市研究分析报告》展望部分，曾预判“地方政府将利用这一政策，2024年将有较大量的低容积率土地上市”，但由于限墅令并没有取消，更多可能是城市排屋和叠排产品。
近期，随着一张地块规划指标图流出，杭州市场盛传容积率1.0以下低密市场或将重启。
闲林低密宅地区位图
图源：浙报传媒地产研究院
根据规划指标图显示，该地块位于闲林，容积率0.7-0.8，东侧毗邻绿城·咏溪云庐（容积率1.2），规定地块内住宅建筑须按三层及以下排屋设计，不可设置独栋别墅。
第三、土地供应或向宅地收缩，商业地块难度大，300方大平层能否回归？
相比宅地市场尚有热度，商地市场实则更为艰难，2024年商业地块供应量或进一步压缩。
此前，杭州曾执行严格“限酒令”，曾将商地最小分割面积圈定在300方，此后又一度升级到圈定在800方。
300方或还能“曲线”打造商业大平层，而800方的商业对开发商来说甚至是无解。
随着市场形势急剧变化，市场也给出疑问：“限酒令”能否取消？至少商业最小分割面积能否回归300方？
尽管看上去杭州的土拍市场仍热度不减，但面对房地产市场的严峻形势，任何一个城市都不可能做市场侥幸的打算，况且市场已经呈现出冷热不均、严重分化的趋势。
杭州的土地供应必然也会调整策略，可以预期的是：2024年全年，甚至更多的集中在上半年，杭州将频繁供地。
更多的压箱底宝地都会上架，对于房企和购房者来说，可以有更多的期待。
