先简单说说下盘面，符合预期，今日量能在7000亿以上，虽说是诱多反弹，但至少可以走一段，等诱多完成再考虑下波风险吧。

今日主要内容如下：

今日万科发布了半年度预告，预计2024年半年度归属于上市公司股东的净利润亏损70亿元-90亿元，上年同期盈利98.7亿元。

值得一提的是，今年一季度万科首次由赢转亏，并停止分红，之后股价暴跌。

相对于一季报，二季度亏损明显扩大，在业绩变动原因上的表述是这样的​：

①.房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。

②.公司对部分项目计提了减值。

③部分非主业财务投资出现亏损。

④.部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

所以亏损的主要原因是①和④​，直接原因就是房价下跌导致。

一套房子主要由土地成本（50%）+税金（20%）+建安成本（10-20%）+毛利润（20%以下）。就是一套价值100万的房子，国家各级机构要收取70万，剩余30万，有15万是建设成本，其余的就是毛利润，再去掉营销成本和​利息，所以房地产的毛利润较低，主要靠银行贷款的高周转。由于土地成本是提前支出的，后续房价下跌超10%就会导致​房企亏损。以合肥地段好的湖景房为例，价格已经较最高下降20%，很多都是降幅在30​%以上。所以以这种价格销售，房企卖的越多就亏的越多。所以项目减值计提是导致亏损的重要原因。

另外就是大宗交易，今年上半年万科出售了自己深圳地块的优质地产给深铁，直接导致损失​20亿。

所以地产的业绩数据不会好，​也是预期以内的事。地产主要看当下的销售数据，前几日万科也发布了今年前6个月的销售数据，合同销售金额1,273.3亿元，去年同期2039亿，同比降幅近38%。

据中指研究院数据，上半年，百强房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%；6月份销售额同比下降19.55%，环比增长26.05%，降幅明显​。这个数据在2020年的5.15万亿已经下跌近60%​。2010年是1.41万亿​，房地产确实倒退了好多年。今年上半年房企拿地也同比少了3​成。整体看房地产是信心​严重不足的。

所以房地产就看困境反转，救不救这个行业的问题，其实从房屋的成本看，国家要拿70%，​救楼市也是救自己。

其实从目前的基本面看，房地产就是托而不举，主要想降低楼市在经济中的比重，房地产以稳为主，但是在当下房地产就是不稳，在楼市不断新政刺激下，今年上半年同比销售​下降超4成。517新政的效果更是不及预期的，房地产真正的很惨。

这个时候要不要为国接盘，我认为刚需的前提要考虑经济价值

一线和核心二线地段不错的房子都不用担心，买到即是赚到，非核心区​要量力而行，有合适自己的刚需可以考虑，供给减少的情况下，一定会有价值。二线以下的​暂不考虑，需要看政策释放的力度再说。

对于刚需的一批人可以学习欧美等发达国家的，可以延迟购房，比如到35岁以后才买属于自己的一套住房，不要早早的成为房子的​奴隶。

现在国家刺激消费楼市的人群，主要是改善型住房和多孩家庭，主要是已经购买房子5-8年以上的这群人，因为他们尝到到了楼市的红利，是赚的，自然​还是他们消费。

从宏观角度看，地产加速出清，一旦出清完毕，相关国资拿到大量生产资料，配合通胀消灭债务，楼市的资产价格必然有波暴涨，房子不能以普通老百姓口袋的钱去衡量，他是和通胀挂钩的，历史上很多国家都经历过数次房地产危机，但楼市都是在​每一次危机中屡创新高的。

总结​：针对万科的大亏90亿，是预期以内的事，地产股主要看政策的刺激力度，房企越难，​政策落地更快更有效。​万科危机就是地产的一次机会。

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