青岛楼市全面回暖的新变化

青记爱观察 2024-11-13 05:46:03

青岛楼市的回暖,出现了一个新变化。

今年10月份,青岛市房地产总成交量12265套,同比增长15.2%。其中新房成交量5621套,同比增长7.8%;二手房成交量6644套,同比增长22.3%。

二手房大涨、新房超过了去年同期,预示着青岛楼市向好发展的趋势。

尤其是10月11日青岛市一揽子出台降息、提额、补贴、放宽、减负等10条政策措施以来,青岛新房销售已连续四周呈环比增长态势,且涨幅不断扩大,同比增速也于上周转正,市场明显回暖。

10月份网签量靠前的项目,均是青岛楼市的长期热销项目,在政策效应的强释放期,强者更强,头部项目一周实现往常一个月的销量,代表了真实的市场变化——

海信地产稳坐销冠,仅张村河片区三个改善性项目累计到访超3100组;金茂青岛10月销量可观……

对于青岛楼市来说,相比于整体成交量,以大户型为主的改善型住房成为成交主力更值得关注。

数据显示,10月份青岛新房住宅各方面成交数据整体体现为“改善”需求,从面积来看,120平方米至150平方米住宅成交量最高。

实际上,青岛的变化是全国重点城市进入“大户型时代”的一个缩影。

今年以来,包括北上广深及部分核心城市纷纷出台楼市新政,鼓励大户型房产的交易或者鼓励房企开发更大面积的住房产品。

上海新房市场已逐渐转变为以改善型群体占主导的市场,刚改型三房产品在新房市场上的供求都占绝对主力,140平方米以上的豪宅类产品有爆发的趋势;广州楼市对于经济型三房、四房产品需求高,这类产品已经供不应求。

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最近一段时间,青岛频频放出楼市大招。

一是在政策端持续用力,吸引年轻人才购房。

10月11日,青岛市一揽子出台降息、提额、补贴、放宽、减负等10条政策措施,进一步推动政策优惠提标扩面、惠及万家。

叠加前期出台的按区(市)“认房不认贷”、发放家电消费券等四批次28条政策措施,至此,青岛今年已累计出台五批次38条稳市场政策措施,有力支持不同群体多样化住房需求,力度之大、措施之精准、含金量之高为历年之最。

11月8日,青岛再出台全新青年人才购房券发放细则,按博士每人10万元、硕士每人5万元发放购房券,可与一次性安家费叠加使用,如夫妻双方均为博士且符合领取条件,则新购商品住房可获得总额50万元的购房支持。

二是围绕销售端全面发力,通过移动售楼处、移动房交会、群团购活动、抖音线上活动等积极引流。

比如,在奥帆中心、栈桥、中山路等热门景点景区设有“移动售楼处”,包括240余家房企、600余个项目轮番推介展示,带动海信地产、青特置业、银丰地产、中海地产等房企售楼处到访量增长50%以上。

再如,青岛组织“住福青岛,悦居山海”移动房交会系列活动,近日已赴省外太原、合肥、兰州,以及省内淄博、东营等城市开展推介,累计向680余组外地购房者推介各类优质房源。

数据显示,青岛10月外来置业需求已明显提升,其中外地购房占比18.6%,较1-9月占比提高了2.6个百分点。

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政策端发力,青岛楼市这几年更重要的变化出现在产品品质上,努力向全国头部城市看齐。

这几年,劳斯莱斯星空顶地库、高定酒店式社区大堂、全面屏户型、安缦园林等纷纷成为了高端楼盘的标配。

比如,号称杭州第一卷的“桂月云翠”,实景示范区约1.2万平,相当于整个园区的1/3左右已经真实呈现。

而青岛房企在实景示范区的用心不遑多让。

比如,青特置业这几年在城阳落子的滨湖观澜等高端改善项目,陈出新落地的景观园林和配套服务,打造出了悦游山谷的度假式园林,都直追一线城市最新入市的高端楼盘。

海信地产在张村河的君玺项目,采用了全铝板外立面的高端项目,以及世界头部品牌旭格系统门窗,借助金属光华与窗体的反光,营造出君玺建筑单体独有的立面光感。

除了卷示范区和卷样板间外,还有房企更是卷上了交付环节。

比如,今年上半年备受关注的大云谷金茂府项目,针对已经交付的大云谷金茂府东区、西区以及大云谷金茂府悦府南区,启动地下光厅升级,拟对原铝方通吊顶及灯光装饰升级为星空顶。

对青岛楼市来说,青岛新开发楼盘的品质逐步赶上了一线城市,也让楼市回暖有了更多底气。

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一座城市的楼市健康发展,除了政策和房企的努力,更重要的是信心,尤其是改善型的信心。

这其中,作为青岛高端改善最密集的崂山区楼市的回暖至关重要。

比如,作为产业与人才的融合,张村河国际人才社区放大金家岭金融区、虚拟现实产业园、软件信息服务产业园、人工智能产业园等园区优势,引进高端改善住宅,希望成为国际人才宜居宜业的首选地。

此外,围绕重点片区的城市配套和交通基建等的建设进度,同样是重要因素。

今年10月,张村河生态公园部分区域的建成开放,让很多人对张村河片区发展前景看好。

在政策端,通过创新进一步释放本地用户的改善需求,还有很多文章可做。

目前来看,“房票”制度结合城市更新、老旧小区改造等行动,已成为全国不少城市活跃本地楼市的重要一招。

以广州为例,自今年4月18日发出全国首张城中村改造房票以来,9月28日,广州发出第一张市区联合的“跨区通用”房票,标志着广州房票“跨区通用”进入实质性阶段。

对被拆迁人来说,多了一种补偿方式的选择,如果选择房票,一方面可以缩短回迁周期,另一方面也可以自主选择合适的房源,提高居住品质;

对开发商来说,回迁房建设量少了,一来可以缩短改造周期,二来可以降低项目整体容积率,居住品质和配套也可以更完善,三来有了房票的托底,有利于商品房的去化。

今年4月,青岛市住建局等7部门联合发布通知,在城市更新、城中村改造等涉及房屋征收工作中,完善货币化、“房票”安置模式,房屋被征收群众可持“房票”购房,房企可持“房票”兑付现金。房票可转让,可拆分、组合使用,有效期限为12个月。

青岛房票政策能对激活楼市的影响,同样需要配套政策的完善,比如在资金奖励、房价折扣、降低税费、购房范围等方面,以及更大力度的创新举措。

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