黄埔房票政策，能成为广州楼市的那道光吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

又聊了聊中海大境加推的情况，虽然加推的价格会比之前更高一些，但是加推楼栋的位置更好一些。

其实放在未来的二手房市场，小区内部不同的位置和层高之间也会有价格的分化，这个分化的幅度，肯定是比现在的价差要更大的。

这两天，黄埔区开发区城市更新局发了一份城市更新房票安置细则的文件。这也意味着黄埔接下来的旧改，要推进房票政策了。

那房票政策，会不会成为照亮广州楼市的那道光，关键不在房票政策，而在后面的动作。

01

我们先解释一下，房票安置是怎么回事。

官方对于房票制度的解释是：

房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人（区政府）出具给被征收人购置房屋的结算凭证。即在被征收人与征收人（区政府）签订补偿协议后，将被征收人可获得的权益转换成一张可用于购置房屋的票据。

房票这个政策其实没什么新奇，去年有不少二三线城市就已经在这样操作了。只不过最终效果是雷声不大，雨点更小。

当然在房屋安置的具体操作层面，广州更加宽松。房票仅仅是货币补偿和实物安置的一种补充。

拆迁户可以在房票安置、复建安置、产权调换、货币补偿等四种方式中任意选择。

一般来讲，房票方案如果要成为旧改中那个被选择的主力方案，就一定要让村民有利可图。

目前的方案是票面金额=基础补偿金额+政策性奖励金额

这里面，基础补偿金额参照黄埔区集体所有土地征收货币补偿安置标准，不会超过原签订的房屋拆迁安置补偿的协议价格。

那问题就在政策性奖励金额了，这个金额到底是多少，是不是足以打动村民，舍弃现金，来选择一张房票。

可能从账面上看，100万现金=100万房票，似乎金额都是100万，没什么不同。但是这中间少算了一样东西。

正确的等式应该是100万现金=100万现金+选择权=100万房票+XXX。选择房票的话，村民实际上损失了选择权。

选择权值多少钱，这个价值没办法衡量，在不同人手里有不同的价值。

但不论价值是多少，我们都知道，100现金＞100万房票。

而衡量选择权的价值，是房票政策能够推进的核心。

02

另一方面，房票可以用来选择的楼盘到底有哪些，选择范围是什么。

这个需要政府去落实，去和开发商一家一家谈。

开发商这边，村民拿房票换自己的房子，之后，自己还要拿着村民给的房票去找政府兑换现金。

房票之于开发商，本质上就是一个账期。这个账期多久可以兑现，提供账期，就有资金成本，那这个资金成本政府愿不愿意承担，愿意承担多少，都需要一个具体的方案来谈。

而且这里还有一个悖论，如果一个楼盘的销售很不错，那开发商有什么理由接受政府开出的账期呢。直接卖给客户不就好了么。

特别是现在开发商的资金链都这么紧张，回款才是第一要紧的事。

那很有可能房票可选择的范围，都是那些销售不佳的小区，才愿意接受政府的房票方案，供给拿着房票的村民来选择。

可问题在于，村民愿不愿意接受这些楼盘。

如果没有出现两情相悦的情况，那房票也很难真正的落实下去。

所以房票制度，政府扮演者最至关重要的角色。

政府不仅仅只是给村民一张房票这么简单。

既要协调好村民的利益，让他们乐于接受房票，代替之前回迁房的方案。又要让尽量多的开发商接受村民拿房票换自己的房子。

要给足回报，既让村民接受选择权的损失，还要让开发商接受政府开出的账期。

好了，最终我们退一万步来讲，政府开足了筹码，让村民和开发商都心甘情愿，心满意足的接受了房票的方案。

那政府筹码的成本是谁来承担。

是政府吗，你们要知道，房票的前提是为了解决缺钱的现状，是为了解决缺钱的现状，是为了解决缺钱的现状。

所以，相比于房票的落地，我更关注的是房票落地的成本怎么承担，这笔钱从哪里来。

如果房票制度最终顺利落地，落地的那一天，就是市场扭转的那一刻，因为这意味着水来了。

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（2024.4.24 橙子 yxjcena）