杭州是中国楼市的标杆城市之一，“捂盘惜售”7年之久的“鸽子盘”——中冶·锦绣公馆是杭州楼市的标杆楼盘之一。杭州之所以成为房地产行业观察和研究人士公认的楼市标杆城市之一，从新概念哲学的视角进行“透视”，至少有几个主要的效应因素，一是2016年9月兴起的G20效应和后G20效应，二是2023年9月掀起的亚运效应和后亚运效应，三是近10年来大城市和超大城市建设的风起云涌带来的集聚效应。

从资源和人口的汇入中产生了集聚效应或规模效应，如果在新城市经济学和新城市哲学的研究中引入一个“集聚度”或“规模度”的概念，那么杭州城市建设和楼市开发的集聚度或规模度已经达到一线城市的指标水平，排在二线城市的前列，杭州已与一线城市北上广深的聚集度“旗鼓相当”。楼市“双限”——限购和限价逐渐放开，杭州房价再次缩小了与北上深的差距，目前与广州的房价基本持平。

中冶·锦绣公馆“捂盘惜售”长达7年，其中的一个原因是过低的行政性限价，文教板块的限价为58600元/平方米，锦绣公馆竣工后的成本价6万/平方米，中冶地产以限价开盘只会“花钱买吆喝”，卖一套，亏一套。竣工后的建安和税费成本加上“捂盘”的持有和财务成本，锦绣公馆目前的实际成本为7万/平方米。与其说是锦绣公馆的开盘赶上了大好时光的“双限”松绑，不如说是“双限”的取消对悟着不卖的“鸽子盘”产生了“清盘效应”，锦绣公馆是杭州第一个以市场需求为导向、实行市场定价的鸽子盘。

近日，行业和购房人士“翘首以盼”的中冶·锦绣公馆“首战告捷”，首开33套房源，精装均价7.94万/㎡，267组登记，平均中签率12.36%。79405元/平方米的开盘均价与之前文教板块58600元/平方米的限价相比上涨了36%。中冶地产的“放风价”为8.5万元/平方米，房产人士预测，锦绣公馆的二手房可以卖到8.5到10万元/平方米，在限价律令取消后，中冶地产在首次开盘中拿出了“诚意价”、“试水价”。

后续的推盘价格可能根据市场接受度进行调整，后期推出位置和户型更好的楼幢，大概率会上调单价。中冶-锦绣公馆7.94万元/平米的定价偏于保守，预计在二次开盘时会调高单价，很有可能突破8万元/平方米的大关。锦绣公馆实际的销售进度好于开发商的预期，在现场选房时，2号楼东边套的高楼层房源卖得最快，低楼层有较多的弃选，33套房源被选到247号，一期房源的全部售罄证明了改善性的购房需求相当旺盛，开发商的保守定价策略受到了购房者的青睐。

中冶地产在2017年4月拿下城西文教区一幅楼面价为39571元/㎡的地块，溢价率70%，自持率16%。案名锦绣公馆的楼盘规划了9幢楼，其中的住宅为5幢15层至17层的高楼，共158套房源，三款户型分别为建面139㎡、165㎡、179㎡的四房户型。中冶地产首推的33套房源有建面139平方米的16套、165平方米的17套，单套房的备案总价为1037万元至1402万元，购买首套和二套的客户需要冻资150万元，11月11日起登记报名，近日完成了摇号选房，平均12.36%的中签率证实了文教区改善性住房的火热。

杭州楼市的峰会效应和后峄会效应、亚运效应和后亚运效应、城市人口和资源的集聚效应或集中效应、汇聚效应、汇集效应、虹吸效应和规模效应等都属于房地产行业的外部效应。可以从新概念哲学的视角引入两个新的词条——性价比效应和地段效应，经济哲学或房地产经济哲学概念的“性价比效应”和“地段效应”属于楼市行情的內部效应。房地产内部效应和外部效应的集合决定了楼市趋势和商品房的价格。中冶·锦绣公馆在双限放开后有一流或顶流的地段和性价比。

由限价产生的行政性“剪刀差”消失了，但定价机制的市场性“剪刀差”依然存在，中冶地产“低开高走”的定价策略很好地印证了新经济哲学的“剪刀差效应”。无论是行政性的还是市场性的剪刀差效应，剪刀差大，楼盘和房源的性价比高，反之，剪刀差小，楼盘和房源的性价比低。性价比是房产品和其它产品营销的核心指标之一，当销售价格低于销售成本或两者的差价达不到开发商预期的利润时，开发商或者亏本叫卖，或者捂着不卖，热盘变成了迟迟不开盘的“鸽子盘”，被限价“套牢”的锦绣公馆终于“解套”。