现在接到的咨询里面，十个都有九个需要卖房。

为什么大家都争先恐后的卖房呢？并非是看空后市，毕竟现在国家在大力救市，把房地产放到了前所未有的高度上。

整个链条是这样的：1、因为看好，才需要置换，而置换的前提是需要卖房，所以愿意买房的人又都是需要卖房的人，才导致现在挂盘量多。

2、一些不太好的房子也都纷纷上市挂盘，拖累了整体的行情，好房子也跟着不好卖了。

3、那些坚定看多者，也想要趁此低位买入，才敢忍心自砍一刀，无论如何也要卖出，完成置换。

4、既然过去的决策是错误的，就不能让这个错误再继续下去，都想要在大的行情来之前上车，都想要逆风翻盘。

5、这个时候不卖，拖到年底又更难，如果明年卖掉的话，明年再买又怕买贵了。

总之，这个行情不好都是卡在了置换链条上，你卖我也卖，你换我也换，最后大家都卖不了，都换不成。

调仓、置换、优化是这几年的主旋律，只要一日没有完成这个链条，这个行情就很难起得来。

当然，这个是从整体行情来判断，但是局部行情并不完全受置换链条的影响。

比如说，920放开限购之后，广州的放盘量大概只增加了七千多套，并没有想象的那么夸张，而这里面放盘较多的还是外围供应量非常大的区域，比如增城、南沙、花都等。

现在房子不好卖了，挂盘量的增长就开始放缓了，那些卖不掉的就会考虑其他方案。

其次，限购已经放开了，外围的不算套数了。

第三，核心区的房子，比如珠江新城的，如果价格非常笋就会有买家出手。

广州的金九银十表现还是不错的，一手房网签了6261套，二手房网签了9361套，比去年同期和上个月表现都是要好的。

特别是黄埔番禺在放开后，二手成交几乎翻倍。

如果说不看好后市，那就不要买呀，但为什么降价之后，还能够成交呢，无非就是看好嘛，只是想买得便宜些。

当你发现降价之后能卖出去，就说明这个板块的需求还在，购买力还在，同时也是有很多人看好的，比如黄埔的科学城、番禺的万博，看到价格便宜了，性价比出现了，觉得合适了就下手了。

如果你发现降价之后都卖不出，那就说明这个板块的购买力不行，后市也不太被看好，价格没有跌是因为这么几年没有涨，同时没有交易才看不出价格下行了。

比如像岭南新世界，几乎是微缩版的广州楼市，成交量常年排在广州第一，这里的房子只要愿意降价就能卖掉。

东荟城也是个抢手货，只要是便宜就会有人买，甚至你不看好的永和常春藤、知识城的幸福誉，这些自带名校，价格又超级便宜的房子，也是有刚需青睐的，说明当地的购买力还在。

所以你发现没有，上涨是逐利的，下跌同样是逐利的，大家都想用更低的价格入手，所以才导致了一套比一套便宜的房子出现。

真正影响市场的是那些卖相不好的，比如那些二楼的顶楼的，没有学位的楼梯房，信贷不友好的，不在主要发展方向上的。

那些好楼层、好户型、好朝向、好地段的一些好房子，其实很难看到降价，真的降下来，恐怕你也不一定买得到。

有人总想抄底，说实话，这种概率可能是万分之一，全广州十四万套放盘，能让你抄到底的房子可能只有几百套，而这几百套又是你不会买的房子，同时还伴随着歪瓜裂枣、全款等各种条件，我不知道你要抄这种底来干嘛。

一手开发商拿地价在那里了，再降价领导就不发预售证了，二手都已经0首付了，再降银行就不发贷款了。

我们不赞成抄底，同时也不支持你一定要买到最满意的那套，因为这些都是不现实的。

你想买的，别人不卖，你想卖的，别人不买，这就是市场本身的博弈状态。

已经买了的就买定离手，取关、删除、拉黑都可以。

最后，不得不承认，现在的房子是真的非常难卖，不好卖的不只是你的房子，开发商手上还有一大堆，但就是因为难卖你才有更多谈判的筹码和机会。

刚需还是要捋清自己的买房需求，重点关注自己真正想要的是什么，而不是人云亦云。

以上

拿铁房产观，专注广州楼市咨询与全流程买房服务，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。