文| 来科点谱

编辑| 来科点谱

——【·前言·】——

21世纪初，中国房价涨得挺快，那会儿房地产就像开了挂似的，发展势头特别强劲，繁荣总有尽头，快速发展中暗藏的风险也开始浮出水面。

供需关系的失衡、投机炒作的盛行，使得楼市这艘巨轮开始摇晃，近几年更是经历了剧烈的波动，政策的调整势在必行，并且将是一个长期的过程。

在全国范围内，近 45% 拥有多套住房的家庭即将遭遇五种之前未经历过的难题，怎样去解决这些难题，是他们急需思考的事情，这五种难题究竟是什么？

五大挑战

以前，拥有多处房产被视为财富的标志，也是对抗通胀的好办法，而随着楼市进入调整期，多套房产持有者发现，曾经的优势正在逐渐转变为负担，他们将面临五大挑战。

持房成本不断提升，曾经，“以房养老”、“房产升值”等概念深入人心，吸引了大量资金涌入房地产市场，催生了无数炒房客。

国家打击炒房的决心越来越大，接二连三地推出各种限制炒房的办法，这就导致养房子的钱越来越多。

就拿 “房屋养老金” 来讲，目前还没彻底落实到位，可它潜在能造成的后果已经有点苗头了，往后，大概率会给手里有多套房子的人添上更重的经济负担。

再者说，房产税、物业税这些政策虽然还没真正实施，但也让有多套房的人心里不踏实，这要是真推行了，养房子肯定要花更多钱，压力就更大了。

对于他们而言，及时止损，将多余房产转售，或许是当前最明智的选择，否则，持续增长的持房成本可能吞噬掉曾经的收益，甚至造成严重的经济损失，二手房买卖变得不那么活跃，市场上冷清了许多。

随着持房成本的不断攀升和楼市整体环境的降温，越来越多的多套房持有者意识到，继续持有房产的风险越来越大，于是纷纷选择“壮士断腕”，即使面临亏损，也要尽快将手中的房产变现。

这种情况造成二手房挂牌的数量一下子涨了好多，在全国差不多一百个大城市里，二手房多得卖不出去，出现供应太多的状况。

为了能快点把房子出手，一部分房主直接把二手房的价钱砍下去了，和同地区的新房相比，低了起码 20%，而房子还是不好卖，这其中的缘由是各种各样的。

现在房地产市场不太景气，房价一个劲儿地往下降，那些可能会买房的人大多都在等着，盼着房价能再低些，所以并不着急去买房子。

房地产市场供需关系发生逆转，目前市场上的房源远远超过了实际需求，大量的房屋处于闲置状态，在供大于求的情况下，购房者自然更倾向于选择一手房，而非二手房。

就业竞争越来越激烈，经济也不太景气，在这种情况下，消费者都变得精明了，买房子的时候会考虑得更周全，不像以前那样冲动买房了。

对那些想把二手房卖掉的人来讲，这就表示他们得舍得把价格降得更低，不然的话，房子就越来越不好卖，到最后说不定还成了让人头疼的麻烦事。

房地产变现不像以前那么容易了，以前大家都觉得房子能很快换成钱，可现在，想把房子卖出去太难了，陷入了不好出手的僵局。

这在一定程度上削弱了房产的商品属性，强化了其居住属性，对于刚需购房者来说或许是利好消息，但对于多套房持有者而言，无疑是一个巨大的挑战。

他们不得不重新估量手中房产的价值，把原来的想法调整调整，用上更活泛的招儿，如此才能在这变化不停的市场中看到点希望，找到能把房子处理好的途径。

因为房贷利率总是变来变去，房价也持续走低，国家为了推动房地产市场复苏，实施了好些措施，而降低房贷利率就是其中特别关键的一招，目的就是让房子能好卖一点。

曾经，在楼市繁荣时期，房贷利率普遍在5%以上，甚至有些地区超过了6%，高昂的利率让无数购房者背负沉重的房贷压力。

现在，为了能让大家更愿意买房，好多城市的房贷利率都已经降到差不多 3% 了，有的地方比这还低，这对于正打算买房的人那可真是好消息，但对于那些还着高房贷，特别是有好几套房子的人来讲，这反倒成了麻烦事。

利率下调意味着他们之前购买的房产价值相对缩水，而他们仍然需要按照之前的较高利率偿还贷款，这种心理落差很容易引发不满情绪。

更重要的是，全国各地的房价普遍下跌，与房价高峰时期相比，许多地区的房价已经出现了不同程度的下跌。

尽管有部分人觉得房价以后肯定还会涨回来，但实际上，随着保障房相关政策一步步实施到位，以后商品房的价格会慢慢稳定下来，不太可能出现大幅涨价的情况了。

对于多套房持有者和炒房客来说，这无疑是一个巨大的挑战，他们需要重新评估风险，调整投资策略，以应对新的市场形势。

租房市场不景气，随着持房成本不断上涨，二手房交易不活跃，不少拥有多套房产的人开始出租这些房子，希望通过租金来弥补部分持房费用，甚至用这笔收入来还房贷。

可他们很快就意识到，租房市场远没有之前想得那么美，竞争变得越来越激烈，闲置的房产出租起来越发艰难，实际上，租房市场陷入困境，与就业市场的起伏有着千丝万缕的联系。

现在找工作越来越难，竞争特别激烈，好多年轻人就不在大城市待了，有的回老家，有的跑去那些机会更多的城市，这么一来，大城市里进来的人少了，租房子的人也少了，租房的需求也就跟着降下来了。

国家正大力推动建设保障房，这也多少影响了租房市场的情况，保障性住房主要面向外来务工人员和低收入群体，其租金相对较低，对市场上的普通租赁房源形成竞争压力。

现在租房的人少，房子多，在这种情况下，房主没办法，只能把租金降下来，这样才能招来租客，可这么做，房主自己挣的钱就少了，收益空间被挤得更小了。

一二线城市不仅面临二手房销售难题，房屋出租也同样面临困境，多套房持有者想要通过出租房屋来缓解经济压力变得越来越困难。

想当年，学区房在房地产市场里那可是众人争抢的宝贝，价格一直高高在上，还不是因为带着好学校的入学名额。

家长们喜欢买在好学校附近的房子，这类房价格一般都挺贵的，教育政策一直在变，学区房的那点“特别”感觉也在慢慢变淡。

如今越来越多的地区都实行摇号入学，这一下就打破了学区房的 “金招牌”，以前买学区房就等于一只脚迈进好学校的大门，现在可不是这么回事了，其价值也随之降低，买学区房花大价钱的人，这下可真是心头一紧。

这些人本来想着，买个学区房就能让孩子有更好的学校上，以后房子还能升值，一举两得，可谁知道现在学区房不行了，价格往下掉，他们投进去的钱能收回来的也少得可怜，这回报率低得让人心寒。

更重要的是，教育资源的分配更加公平，这使得一些家庭不得不重新考虑教育投资策略。

楼市降温对大众的影响

房地产市场遇冷这件事，影响的不单单是手里房子多的人，其实很多家庭都受到牵连，日子也变得不那么好过了，各种各样的挑战都来了。

在 2017 年到 2021 年这段时间，推行了棚改货币化政策，这政策一实行，房价就跟坐火箭似的往上涨，大家都争着去买房子，觉得房价只会涨不会跌，就好像这是个铁定的事儿一样。

从 2020 年开始，国家陆陆续续出台了不少调控政策，着重强调 “房子就是让人住的，不是给人拿去炒房赚钱的”，这么做，主要是想把房价里的泡沫给挤掉，让房地产市场稳稳当当的。

进入 24 年，各地房价都开启了下跌模式，大城市的房子价格在降，小城市也不例外，新房的价钱往下走，二手房同样如此，反正整体都在跌价。

那些趁着房价顶端时期购置房产的家庭，这可不是什么好消息，买房的时候就已经承受了巨大的压力，现在还得成天提心吊胆，生怕房价一个劲儿地往下跌。

众多中国家庭购房后，面临着长达几十年的还贷历程，每个月的房贷是笔固定开销，数额还不小，一旦家庭遭遇变故，例如家庭成员失业，导致收入降低，这时偿还房贷的压力便会陡然增大。

高房贷让生活压力增大，钱都花在房上了，其他开销比如教育、医疗、旅游啥的都受影响，生活质量自然就下降了。

有数据显示，到 2024 年，中国家庭欠的钱和 GDP 相比，占比已经超出 60% 了，这里面大部分都是因为买房子借的钱，这么高的借钱比例，经济要是有点风吹草动，普通家庭就会最先受到影响。

不少年轻人买房得靠爸妈帮衬，这让家里的老人经济压力大了不少，也让社会上对年轻人过分依赖父母的看法多了起来。

鉴于楼市呈现下行态势，面临较大压力，一些地方政府行动起来，颁布了 “以旧换新” 的政策措施，其用意在于激发市场的交易活力，使房产能够更顺畅地在市场中流转，进而提升整个房地产市场的流动性。

而这些政策的效果有限，一些房主担心旧房估值过低，或者对政策的持续性缺乏信心，不敢轻易出手，我国人口老龄化加剧，人口增长趋势放缓，这些变化会直接影响到对房子的需求。

与此同时，现在年轻人对于结婚生孩子这些事儿的想法跟以前不一样了，他们觉得买房子不再是人生必须要干的事，慢慢地，“租房子住，不买房” 这种想法被越来越多年轻人认可。

小城市的问题特别突出，年轻人大量流向大城市，造成了不少三线四线城市房子空着没人住，房地产行业也面临着转型压力。

曾经的房地产行业明星，现在正面临工资缩水、工作不保的情况，一些房地产企业开始探索新的发展模式，“房地产+”模式、智能家居、绿色建筑等新方向逐渐兴起。

参考资料

中国房地产报：房地产市场有望边际改善——2024年房地产展望报告

光明网：3000亿元国家支持！四部门喊你领更新换新补贴

灵台发布：今明两年，如果房价继续下跌，有41%的家庭，或将面临“4大困境”

中华网热点新闻：楼市大局已定！国内接近45%的家庭，未来不可避免面对3个大难题