01

谁能想到，市区老破小成了眼下最抢手的房子。

刚过去的4月，杭州主城老破小迎来集体大爆发，朝晖、古荡、翠苑、夕照、闸弄口等，纷纷杀入成交榜前列。

尤其朝晖片区累计成交72套，创近三年新高，仅次于巅峰期的2021年4月（90套）。

其中朝晖7区，高居全城前四。据说有门店，一个月就卖了15套。

夸张的是，还频频传出各种劲爆消息。

比如，来自北上广深外地购房者组团采购“老破小”，狂扫12套等，又或者中介从业者自己也进场买入。

这还真不夸张。昨天工作日中午，我跑到朝晖七区，路边的中介门店客户居然不少。

“除了一些自住刚需，多数是投资客。”中介说。

02

老破小升温的直接因素，自然是为了搏原拆原建。

不久前，浙江出台了全国首个推进城镇老旧小区自主更新的政策，迅速搅动了老破小市场。

加上二手房限购已全面放开，引得不少外地投资客闻讯而来。

比如，一位在杭州做生意的外地人，之前在主城有房，自主更新政策出台后，果断买入了朝晖一套40㎡左右的二手房，总价120来万。

无论本地还是外地客，主要瞄准传统市中心地段，且聚焦上世纪80年代的房子（拆的概率相对高）。

不过，不少中介也表示，单纯搏拆迁并不是普遍现象，保本型投资思维才是主流。

一句话解释：老破小的租售比越来越划算了。

03

首先，市区老破小的价格，调整力度比较大。

以朝晖七区为例，4月网签均价2万7，较高峰期已跌去万元左右，差不多回落到2016年的水平了。

换言之，继续大幅下跌的概率不高了。

其次，从成交房源看，30-50㎡占绝对主力，基本是100多万的低总价房源在流动。

试想一下，这个价位的市中心小两房，配套成熟可能还带学区，无论自住还是投资，都有很高的吸引力。

而相比房价的巨大起伏，租金表现比较稳定。毕竟市区有大量低成本的自住需求。

同样以朝晖为例，一套四十多方的小户型月租金基本3000多。如果是装修不错的两房（包括后期改造），租金还要高。

年租金4万上下，对比主流130万左右的房价，租售比约3%，可跑赢许多理财产品。

04

至于原拆原建，其实许多人也没抱太大期望。

虽然有浙工新村案例在前，但极具特殊性，想要成功复制难度不亚于中双色球头奖。

低位买进，先出租获取稳定租金回报，又有拆迁的想象空间（虽然概率很低），这才是多数投资客的真实心理。

最近，连身边一些打新族都有些蠢蠢欲动。

一来现在真红盘又少又难摇，二来全是大户型门槛太高，而老破小百万出头，对资金流动性影响有限。

而就在昨天，杭州全面放开限购，恢复购房落户，预计老破小又将迎来一波热度。

这样高“安全指数”的老破小，你会入手么？