最近一直有人在问这个盘，所以我们还是有必要单独写一篇文章。

国贸云上是今年五月厦门国贸通过摇号得来的，总价24.82亿，楼面价24650元，要知道这块地，从去年流拍到今年要抢，才经历了不到一年的时间。

从拿地热，以及今年一二手成交量上来看，今年的广州楼市行情是要好于2022年的，虽然你感觉市场冷，房子卖不掉，但是只要愿意把价格降到位，还是能卖出去的，一手也都在拼价格、拼户型，拿出了十足的诚意，销量是止跌回升了，但销售价格并没有上涨，这说明你还是有机会上车的。

我们还是回到这个盘的基本面上来看。

小区名：国贸云上

总户数：7栋/859户

容积率：3.0

梯户比：8栋2梯2户、1/7栋2梯5户、其余2梯4户

主要户型：85m²、105m²、123m²、143m²

占地面积：66385m²

建筑面积：142433m²

地理位置：嘉禾望岗

地铁交通：2/3/14号线

只要是白云的盘，能看到白云山的，都和“云”有关，附近老盘新世界就有凯云、云逸、云耀、锦云峰、嘉云府，新盘就有云星、云筑、云炉、云山府、云城上品，白云新城就更多了，仿佛不加云，你都不知道它能看白云山，就跟天河的盘不叫天河，你都不知道它在天河一样。

上面这些盘都是在嘉禾望岗方圆三公里之内的，但要说地段和配套就千差万别了。

我们不说白云新城了，就光是嘉禾望岗的配套，新世界通过将近20年打造出来的生态体系，就足够吊打整个白云，不然岭南新世界板块也不会一直霸榜整个广州二手成交量第一的位置。

所以国贸云上傲骄的原因就在这里，整个片区的一手就它位置好，自身不需要造任何配套，完全依托岭南新世界就好了，楼面价2.4万，吹风5.5万，利润真的是不要太高。

至于卖不卖得起5.5万，值不值这个价格，我们下面来好好分析一下。

我们从户型上来看，主要是以四房为主，85的小三房解决的是刚需上车的问题，其余为紧凑型四房和改善型四房。

如果单价按5.5万左右来算的话，小三房的总价在460万，105的在570万，123的在670万，143的在780万。

这个价格不管是从总价还是单价上来看都贵了一些，如果是上半年或者是2021年的话，这个价格是合理的，它对标的是岭南新世界老区和锦云峰的价格。

同样是90多方三房两卫的话，老区和锦云峰的价格也是在450万左右，四房的面积偏大，老区的四房要接近700多万了，所以国贸云上主打就是四房，同样的总价，我的面积更大，使用率更高，同样的面积，我能做四房，而你只有三房。

因为国贸云上自身是没有任何配套的，必须要依赖岭南新世界，所以它只能在户型上取胜，但是在价格上就显得性价比一般了。

它有争议的几个地方，一个是关于周边规划发展方面的，虽说周边也是规划了很多写字楼和商业，但是能不能发展起来还不好说，地都是空地，如果真的都出让了，也会比较快，但风险同样也在这里，如果周边再开发一个住宅的话，国贸云上就没那么好卖了，由于后方就是地铁停车场，北向的观感不会特别好。

在周边没有开发的情况下，国贸云上有点像个孤盘，是一个借奶吃的孩子，纯粹依赖后期规划的变现。

此外，黄边村的旧改也已经过会发布了，相信这几年也会有新盘出来，而黄边的设计之都规划才是真正兑现和落实的。

白云这些年是到处开发画饼，白云新城都还没有成型，又去开发了白云湖，还有白云站、健康城，而岭南新世界是本身足够强大，所有周边的规划对它都是利好，即便没有这些利好，它也能随大势去走，但如果需要依赖周边从0开始规划去兑现它价值的话，这条路就不好说了，万一又成了卖地卖房的噱头，那就有得熬了。

第二，就是关于它的买家或者接盘侠，有人说是有岭南新世界大量的置换客，说实在的，岭南新世界的买家不一定看得上这里，除非是想从两房去换四房的，或者从集贤苑换过去的。

二手买家如果比较在意学校的话，肯定是不会选国贸云上的。

那它就没有优势吗，当然也不是，第一是它的户型设计还算合理，最大也不过143，而且它是有向上置换链条的，将来85的卖家卖掉它们可以选123或143的四房。

主要户型

另一个优势就是，纵看整个白云650-750万之间选个不超豪宅大四房，也就是这个板块综合实力较强，往南选不到这么大的四房，往北你也不会去，往西又没价值，往东又买不起。

第三，首开吹风5.5万，卖的2栋西南向，既不卖1/7栋，也不卖3/5栋，如果将来卖7栋降价了，它可以说是梯户比高了，位置差了，如果卖5/6栋贵了，又说朝向更好了，如果便宜了，那你就更有不得不买的理由了。

当然，如果首开，能在五万以内的话，我觉得是可以上车的，比如85的小三房总价不超过400万，那这样的话，甚至就能抢走一部分时代玫瑰园的客户了，反正都是学位不好。

如果超过400万的话，那黄边和岭南的配套太能打了，你就没有优势了，对于需要四房的买家，可以关注一下123的户型，可以长持，也不需要着急置换，未来就慢慢等周边兑现了。

此外，5万多的单价虽然不算太贵，但是上升空间目前被锁住，升力不足，因为还有老黄埔、番禺万博这些又有更强规划、更强商业的对手。

不管怎样，在岭南新世界这个强大的二手市场旁边，总是能喝到一些汤的。

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