近年来,中国内地楼市风云突变,在多重因素的共同作用下,房地产市场急转直下,犹如过山车般跌宕起伏。据国家统计局数据，2024上半年百城二手房价格累计下跌3.61%，环比已连跌26个月，跌幅均为近10年来最大。

那么,导致如此剧烈市场震荡的幕后推手究竟是谁?具体来说,以下三大因素堪称罪魁祸首。

第一,经济下行压力加大,居民收入增长动力不足。

回望2022年,在各种超预期因素冲击下,中国经济遭遇"三重压力",全年GDP增速仅为3%,远低于过去十年6.1%的平均水平。与之相应,城镇居民人均可支配收入仅增长5%,增速不及GDP名义增速,这意味着居民财富增长滞后于经济增长。在经济基本面趋弱的大背景下,消费者购房信心不免动摇。

第二,房地产调控政策频频加码,遏制投机炒作之风。

为遏制房价非理性上涨,促进房地产市场健康发展,近年来从中央到地方相继出台了一系列调控政策,坚持"房住不炒"的定位。据不完全统计,仅2022上半年,就有40余城出台限购限贷等调控政策,22城收紧首付比例。在政策"紧箍咒"下,2021年全国百城住宅均价环比下降0.04%,超70城新房价格下跌,一二线城市领跌。可见,调控效果正在逐步显现。2024年依旧坚持住房不炒的政策。

第三,人口增长放缓,"人口红利"逐渐消退。

改革开放以来,伴随着"单独二孩"、全面二孩等生育政策的实施,我国人口规模持续增长,由此催生的庞大住房需求,为房地产市场的繁荣发展提供了强劲动力。然而随着人口转型的加速推进,这一动力正日渐式微。数据显示,2023年全国新生人口仅为902万,比2022年下降54万。

与此同时,80后、90后主力购房群体的成家置业需求已接近尾声,而00后却因收入水平偏低、就业形势严峻等原因,购房意愿不足。有研究预计,我国30岁以下的适龄购房人群将在4年后迎来负增长。可以说,人口转型已成为房价上行的最大掣肘。

楼市降温,对购房者究竟是利是弊?

玲姐认为,从短期来看利好刚需购房者,房价回落意味着置业门槛有所降低。以北京为例,2024年上半年北京新房价格地均价5.8万/平方米,同比下降3.7%。换言之,若购买100平方米的房子,总价将比上年减少约20万元。这对于囊中羞涩的刚需族而言,无疑是一大利好。

但从中长期来看,部分高位接盘者则面临较大贬值压力,甚至有可能陷入负资产泥淖。

还是以一线城市深圳为例,其房价自高点以来累计下跌超20%。那么,假设你在2020年购入了一套100平方米的住宅,以当时均价7万+/平方米估算,如今浮亏动辄超200万。如果恰逢换房,资产贬值所带来的损失将更为惨重。试想,倘若房价跌回十年前,你还有勇气接盘吗?