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527“沪9条”出台

调整了上海公积金政策

【首付比例】

首套最低首付20%

二套最低首付35%

临港等7个地区二套最低首付30%

【贷款额度】

个人80万元

家庭160万元

二套65万元，家庭130万元

多子女最高192万

但目前在实操中

很多人对于公积金使用

会产生很多问题

以下是公积金贷款

主要遇到的使用方式

公积金可以同时冲还两套房贷吗？

不能。

如果名下有两套房贷，公积金只能冲还其中的一套房贷。两套贷款中如果有纯公积金或者是组合贷款，公积金还必须先冲含有公积金的那套贷款。

举个例子，老王有两套房，一套是纯商贷400万，一套是组合贷款100万，如果老王要办理公积金冲还贷，即便公积金月缴额很高用不完，也只能冲100万的那套贷款。

父母的公积金可以用来冲还我的房贷吗？

如果父母/子女也是在上海缴交公积金，可以一起冲还房贷。但如果是父母一起冲还，则必须是主贷人一方的父母，主贷人配偶的父母不能一起冲还贷。

如果父母的公积金缴交在外地，是否可以提取或冲还，以当地的公积金政策为准。

月冲和年冲应该怎么选？

在对比两种冲还方式前，先分享两个大家可能不熟悉的冲还贷规则。

一个是公积金冲还贷方式，每年只能变更一次；另一个是公积金冲还贷，必须优先冲还公积金贷款。

所以选择年冲，意味着接下来的一年都需要自己出现金去还房贷，公积金每月交的钱暂时用不到，这一年的月供压力会增加；如果冲还的是组合贷款，年冲会先冲公积金部分，公积金贷款的利率比较低，提前冲还省的利息就没那么多。

所以，一般是以下两种情况建议使用年冲：

1、公积金账户余额特别多，有大几十万，年冲能节省不少利息；

2、贷款快到期了，年冲可以把剩余贷款结清。

除了这两种情况以外，建议使用月冲，缓解月供压力。

公积金有断缴记录

还能申请公积金吗？

公积金贷款要求近6个月连续缴交，如果是在半年前有断缴，不影响公积金贷款，但如果是在半年内有断缴，公积金贷款申请就可能被拒。

婚前公积金各贷过一次

婚后还可以再贷公积金吗？

不能再贷公积金贷款。

公积金是以家庭为单位，全国范围内最多可贷两次，如果婚前各贷过一次，婚后家庭名下就有两次公积金贷款记录，不能再申请公积金贷款了。

我买的第二套房面积很小，却因为二套

非改善型，申请公积金被拒，为什么？

购买二套非改善型住房是不能申请公积金贷款的，这里的二套非改善型，并不是看新买的这套房子面积大小，而是看目前已有的房子是不是超过公积金中心公布的人均面积。

上海公积金中心最新公布的人均面积为37.46平方米，如果家庭人均面积超过这一限制，再购买第二套房就属于非改善型购房，不能申请公积金贷款。

为什么公积金往往贷不足30年？

公积金贷款年限主要取决于两个因素，一个是主贷人的年龄，另一个是所购房子的房龄。对主贷人年龄的要求是不超过主贷人法定退休年龄后5年，即男性主贷不超过65-年龄，女性主贷不超过60-年龄；

对房龄的要求是50-房龄、最短15年、最长30年。两者计算出来的年限，取最短的，就是公积金贷款能贷的年限了。

举个例子，王某今年40周岁（还未过生日），买了一套房龄35年的房子，按照年龄算公积金贷款能贷20年，按照房龄算，公积金贷款只能贷15年，最终申请公积金贷款的年限取低值，就只能贷15年。

所以公积金贷款要贷满年限的要求还是比较高的。女性年龄超过30岁、男性年龄超过35岁、以及房龄超过20年，都会导致公积金贷款贷不足30年。

和父母有共有住房，还可以申请

公积金贷款吗？

如果是还没有结婚，或者是在结婚前和父母共有的住房，可以剔除一套，配偶如果也是结婚前和父母有共有住房，也可以剔除一套。按照家庭剔除后的房产情况，根据公积金贷款的要求看是否满足贷款资格以及是按首套还是二套认定。

举个例子，男方结婚前和父母共有一套住房，女方结婚前也和父母共有一套住房，申请公积金贷款时，男女双方名下可以各剔除一套住房，按照家庭名下无住房，可以申请首套公积金贷款。

这里需要特别注意的是，这种情况购房还需先满足限购政策，因为限购政策的剔除标准是2011年以前和父母共有，和公积金剔除标准的婚前和父母共有是不一致的。

多孩家庭公积金贷款有哪些福利？

多孩是怎么认定的呢？

多孩家庭在申请公积金首套贷款时，可以享受公积金贷款额度上浮20%的政策支持。

多孩家庭的标准是，家庭有两个或以上子女，并且至少有一个是未成年子女。

公积金贷过两次了，第三次购房

公积金还能冲还贷吗？

可以冲还。

虽然有过两次公积金贷款记录，第三次购房不能申请公积金贷款了，但是公积金依然能够冲还商业按揭贷款。

什么情况下公积金贷款

会贷不满额度呢？

公积金贷款额度贷不足，最常见的原因是公积金账户余额不足。

公积金贷款额度有一项要求是，不高于基本住房公积金账户余额的30倍，和补充住房公积金账户余额的10倍。以首套公积金为例，贷足额度是基本账户贷65万，补充账户贷15万，要贷足额度，就需要基本账户至少有65万/30≈2.17万余额，补充账户至少有15万/10=1.5万余额。

所以有在冲还贷的朋友要特别注意，假如后续置换要申请公积金贷款，要关注自己的公积金账户余额，余额要是不足，就要在置换前提前终止冲还贷，攒一攒余额了。

此外，还有一个影响公积金贷款额度的要求，是公积金贷款的每月还本额占月工资基数比例不超过40%。

按照首套160万公积金贷30年为例，月还款额为6617元，则要求家庭公工资基数要在16550以上。

公积金可以提出来付买房首付款吗？

不可以。

如果购房时没有使用公积金贷款，在购房后可以凭购房合同、购房全额发票/契税发票、房产证，申请提取公积金，但是在购房前不能提取公积金做首付。