#律师来帮忙# 共有产权住房作为一种创新的住房制度模式，旨在实现“政府可负担、百姓可接受”的住房供应生态，推动住房保障体系高质量可持续发展。然而，目前不同城市在政策实施上存在差异，且对共有产权住房退出机制的研究尚显不足。目前，我国尚未出台统一的相关政策法规，但随着六大试点城市不断探索，越来越多的城市根据自身的保障性住房需求和房地产市场现状，将共有产权住房纳入住房保障模式发展中。研究共有产权住房退出机制，不仅有助于完善相关政策制度，促进保障性住房资源和资金的健康流转，还能为中低收入家庭与夹心层群体提供产权式保障，缓解高房价背景下的住房压力。 2014年，淮安市率先出台了《淮安市全国共有产权住房试点工作实施方案》，为共有产权住房的保障模式、保障对象、产权划分、收益分配和管理等方面提供了详细规划。此后，各地政府在政策支持下因地制宜地开展了共有产权住房的探索实践。截至2023年底，全国已有25个城市出台了相关政策或完成公开征求意见。我国的共有产权住房制度源于有限产权经济适用住房，既借鉴了国外经验，又具有本国制度的路径依赖。各城市住房市场的供需矛盾差异显著，目前的共有产权住房管理模式主要分为以北京为代表的封闭流转模式和以上海为代表的非封闭流转模式。 封闭流转共有产权住房模式是指政府与购房人按照一定的产权比例共同拥有住房所有权，其中政府所持有的产权部分保持恒定，而购房人持有的产权部分仅能通过申请回购或在符合特定条件的群体内部交易流转。通过限制购买群体并降低住房流通性，有效地弱化了共有产权住房的投资属性，确保住房资源优先供给刚性需群体，特别是低收入家庭和中低收入群体。尽管封闭流转模式可能会降低市场活跃度，减少共有产权住房的交易频率，但它能够确保共有产权住房的保障性质不受市场波动影响，维持住房供应的稳定性，适用于住房需求大于供应的城市，尤其像北京市这样的高房价、大需求城市。 目前在我国实践共有产权住房的城市中，北京、广州和深圳实行封闭流转共有产权住房制度。政府持有的产权部分通常不收取租金或仅少收租金，减轻家庭的住房负担。比如，北京规定违规家庭需支付市场租金，广州允许承购人临时租住共有产权房，而深圳则规定未按期申请收购或未转让的购房人需按市场租金支付使用费。封闭流转模式通过不可回购和转售对象限制，理论上实现了住房的循环使用，但由于规则缺陷，实际操作中难以形成有效循环，且长久的共有产权关系需要政府或代持机构长期投入监管。另外，购房人可以出租共有产权住房，并需在指定平台发布租赁信息，租金收益按产权份额分配。 非封闭流转共有产权住房模式是我国的主流试点模式，保留了有限产权经济适用住房的规则，并预留了未来向商品房转化的空间。退出机制上，购房人获得不动产权证书5年后可将剩余产权增购或转化为商品房，政府产权部分的资金进入保障房专户循环使用，或可申请回购。此模式增强了共有产权住房的市场投资属性，为中低收入家庭提供了向市场过渡的阶梯式通道。模式不限交易对象，购房人只需支付政府产权份额的款项，适用于供过于求的城市，如上海。上海对沪籍和非沪籍购房人采取不同政策，沪籍购房人可将住房转为商品房，而非沪籍购房人则适用封闭流转模式。 我国大多数城市采用非封闭流转共有产权住房模式，但在具体实施细节上有所不同。例如，宜宾市允许出租共有产权住房，并要求承购人与代持机构协商。增购产权方面，大多数城市要求一次性购买，部分城市如南京允许分次购买。在转让和上市方面，不同城市有不同规定，如南京和宜宾市对转让对象有特定要求，其他城市则较为宽松。大部分城市规定购房人取得完全产权后可上市交易，部分城市如杭州市需满10年。车位产权管理方面，上海和宁波等城市规定车位归政府或全体购房人所有。租金管理差异较大，如西安市按市场评估租金收取，黄石市规定购房满三年后按未买断部分交纳租金。 共有产权住房退出仍面临诸多问题。缺乏统一的法律法规支持，各地政策差异较大，导致制度实施过程中存在规范不统一、监管不力等问题。这种“碎片化”政策容易引发产权混乱和纠纷，影响政策的有效执行。退出方式的风险较高，政府回购机制可能加重财政负担，尤其在房价下跌时，住户不愿回购剩余产权，导致政府需承担更大的经济压力。现有政策未能有效平衡共有产权住房的保障性与财产性。封闭流转模式虽然能保持住房保障性，但限制了流动性；而非封闭流转模式则侧重住房的财产性，增加了流动性，但可能减少保障性住房的数量。两种模式的设计均未能充分兼顾两者的平衡。