最近粤语歌唱多了，突然感觉这两个词粤语发音差不多的样子，有意思。

今天在群里，有朋友发了一段话，我觉得挺有意思，值得讲几句。别听什么租售比的蠢话，现在买房出租？恰恰相反，现在应该去租房住才划算。1.这位朋友是这么说的。

我觉得，他的思路挺清晰。我基本同意他的观点。我有个同学，结婚二十年了，一直租房过日子，住的房子比我大，生活也比我惬意。我每次看到她，都会怀疑背上重重月供买房到底是不是正确的。其实这位朋友说得已经比较保守了，只要房价在下跌，买房肯定就不如租房划算，因为买房的钱投资收益可能会比租金低，但房价微微一颤就是一年的租金。这下子就看得更清楚了。只要你在自住上要花钱，不管买房还是租房，你都需要考虑这笔房款的投资收益。只不过计算的方向不一样：买房自住，你要从虚拟房租里减掉这笔虚拟投资收益，也就是机会成本；留着这笔钱租房，你要从实际的投资收益里减掉实际支出的房租。唯一区别是，前者还要算上房价的涨跌幅度。如果买房钱投资收益跟房租差得不多，类似现在的情况。那么谁更划算，基本就取决于房价走势。房价上涨时，买房划算，因为白赚了房价涨幅；房价下跌时，租房划算，因为不必承担房价跌幅。这里考虑的，是全款买房。如果有贷款的话，鉴于贷款利率再低也比存款利率高，买房相比租房还要更吃亏一点。具体的数字不重要，3%还是3.5%，不会影响这个结论。那么问题来了，房价接下来会怎么走？我欣慰地看到，群里的朋友观点比较一致，都是看空房价。果然不是一路人，不进一个群。2.高盛预测中国房价到2027年将会下跌40%。而触底之路将持续3年或17年。这两个预测从两个分析中来。一个是中国房地产市场现状和未来走势的分析，一个是美国和日本房地产市场的对比分析。咱们不用听高盛的，就靠自己判断。一是中短期内显然没有放水的可能，央行的多次发言已经很清晰表达了这个意思。其实。从最简单的逻辑判断，就不难得出这个结论：如果上层想用放水的方式解决经济问题，早就用了。现在放水，显然是弊大于利的，上层很清楚这一点。二是现在的房价并没有跌到位。别听专家胡扯什么L型，就算有那一横，那也是倾斜向下的一条线，而且不知道有多长。这一点我们可以通过看数据来判断。官方每个月都公布房价，从7月的房价看，很明显还是继续下跌的趋势。要知道今年的房价可是经历了各种重磅史诗级救市政策的助力的，即便如此都止不住下滑。三是大的经济环境并没有好转。国际形势越来越错综复杂，国内就业形势也很严峻，产业转型升级还需要时间。总有人说没有房地产就没有经济，所以要救经济就要先救房地产。这完全是扯淡，家是最小国，国是千万家，经济上不去，房价怎么涨？反过来，硬把房价推上去，经济就能变好？债务再堆还能堆多少？其实还有第四第五，不过也没必要多讲。到今天，关心房地产的人很少有中立派，不是相信房价会跌，就是相信房价会涨，说再多也没用。甚至我认为房价还有可能像高盛所说，还有一个较大幅度的下跌。如果打个比方的话，房价的走势就像抽盲盒，八成缓跌，两成急跌，还有那么半成可能会止跌。具体怎么走，我们并不能影响，只能通过各种数据和现象去进行逻辑推理，然后选择其中可能性大的结论。最近的一些事情，无论是房屋养老金引起的热议，还是地方政府砸锅卖铁的决心，似乎让本就困难的楼市更加岌岌可危。这里还没有考虑任何突发的不可抗因素。夜观天象，这些因素恐怕也不得不防范一二。再多就不宜说了。3.以上讨论，并没有考虑一件事，那就是房租的上涨。如果房租涨得快，那显然对租房行为是利空。不过，房租真能涨吗？最近的菜价倒是涨了不少，水电气价也在涨，但奇怪的是整体仍然是在通缩。社会上的钱还是在变少，这说明安全感才是关键。光靠成本推动，是无法扩大内需的，老百姓并不吃这一套，堤内损失堤外补，你这头涨价了，我在那头就少消费。存点钱全都拿去还贷款了。这说明什么？说明解决问题还是得靠正道。如果工作再好找一点，降薪再少一点，私企的日子好过一点，市场经济的搞活一点，那么大家对未来的信心才会更多一点。领导说信心就是黄金，有了信心就有了安全感，有了安全感，人们才愿意消费和借贷。美国人的消费力是强，杠杆是高，但人家的福利也好，养孩子的钱政府全给包了，还送补贴。咱们毕竟是社会主义发展初级阶段，福利水平不能向那些老牌资本主义国家看齐。但既然是发展中国家，就该有发展中国家的样子，多琢磨琢磨，怎么能让大家努力奋斗，而不是就地躺平。还是说回房租。数据显示，目前的房租还在下跌通道，只是没有房价跌的那么厉害罢了。当然这也跟年轻人就业情况不好有关系。没有就业就不会租房，租房的人少了，出租的人多了，租金自然也就下来了。未来的房租能不能上涨，还是要看两样东西，一是大家的收入水平，而是租房市场的供需关系。而这两样东西未来的走势，恰恰都是不利于房租上涨的。所以你说房租上涨有多大的可能，我反正是不看好。清醒的人都能看明白，就连房屋养老金都不指望着能转嫁到租客身上。既然转嫁不到租客身上，那么最后所有对存量征收的钱，养老金也好，房产税也好，都只能是业主自己默默消化掉。我说的一切都是客观分析，并不代表我本人的意愿。我自己也有房子在出租，如果房东想把租金定多少就定多少，那我肯定先定他一个小目标。但你觉得现实吗？所以在综合分析了以上情况之后，我们可以得出一个结论。单纯从财产保值的角度来看，当前与其买房自住，还不如去租房住来的划算。当然租房也面对一个问题，短租的话有搬家的麻烦，而长租的话又因为租金在下滑，会花一点冤枉钱。不过这点钱相比房价的跌幅，那就实在算不得什么了。再极端一点，不但不应该买房自住，甚至应该把现在手里的房卖掉去租房住，财务上更划算。只不过很少有人能够接受这么极端的方式，因为生活不是算账，人毕竟不是活在真空里。就说你能接受，你的另一半能接受吗？你的孩子上学怎么办？中国人还是喜欢住自己的房子，这样才有安全感。而安全感，刚刚讲过是很贵的。房价下跌的这点损失，就当是为了购买安全感吧。

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