万博城开盘卖了7.2亿，卖爆了？还是滑铁卢？

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们聊了聊最近的热点事件。

我觉得杠杆也好，笋盘也好，其实这些都不是最重要的。

最重要的是买到的这套房子，能不能真的满足家庭的需要，改善自己的生活质量，并且留有足够的安全垫，控制住家庭的财务风险。

万博城6月28号开盘，根据比较官方的说法，整个项目首开当日一共大卖了7.2亿，大家似乎对这个成绩的看法有很大分歧，各执一词。

有人唱红有人唱衰，有人欢心有人担忧。

正好借万博城开盘出成绩这个机会，给大家聊聊新盘的首开到底是怎么回事。对于新楼盘的首开大卖喜报，应该怎么看。今后不至于被开发商营销搞得晕头转向，忽高忽低。

01

我们先梳理一下这次万博城的蓄客和开售节奏。

5月18号在番禺万达广场开设展点，6月15号开放营销中心，6月22号启动10万冻资，当时的对外口径是冻资10万开盘可以减2万。最终6月27号晚上6点现场筹客选房。

另外，我知道项目5月底开始组织各类媒体营销号，并且在6月6号提前给自媒体开放展厅拍摄，开始预热。

看上面的这个时间表，其实万博城的节奏推的挺紧凑。前前后后也就一个月的时间。

万博城首个组团的总货量是542套。首推的是1栋和3栋两栋楼。

1栋总共28层，2梯4户，103㎡和122㎡各两条梯腿。

3栋、4栋、5栋都是37层，2梯3户，143㎡、166㎡和188㎡各一条梯腿。

这样我算了一下，首推的货量是223套。

然后按照官方说法，首推一共卖了152套房，7.2个亿。我除了一下套均价是473万。总成交额和成交套数基本能对应得上。

这里我觉得扯什么官方数据是不可信之类的大可不必，因为网签数据有延迟，我们除了官方数据外，短期也找不到更有说服力的数据。

很多人杠精护体，秉持着质疑一切才是硬道理的态度，什么东西他都要和人杠半天，结果就是杠到最后，什么都没有。既没有得到有用的结论，也没有得到什么回报。

我们按照官方的数据，得到了首推去化率68%，整个项目去化率28%，这两个数据。

大家觉得这个成绩怎么样，是优秀，是良好，还是及格。另外一个问题，首开的223套，还剩下71套，大概多久可以卖完。

02

我们之前讲过。判断楼市的冷热，用楼盘的去化率是远比库存的去化周期更靠谱的数据。

一般一个楼盘去化率50%是生死线，70%是保本线，95%就是收官线。

我们拿这个标准来衡量万博城。

如果按照首推去化率68%来看，那至少1栋和3栋的去化是超过了生死线，距离保本线也只有一步之遥，实现卖一套就赚一套的目标，也是指日可待。

如果按照首个组团的总货量来看，去化率28%，后面还要再接再厉。之后的加推一定要守住60%去化率的这条线。

所以，万博城首开的成绩，考虑到前期铺天盖地的营销，确实算不上多优秀，但是属于开发商还能接受的程度。

至于接下来会不会出现背刺首开买家的情况，我建议大家多关注万博城接下来几个月的网签量。如果确确实实达到了官方宣传的152套，那问题不大。

如果远小于152套，开发商就有可能进一步调整销售策略了。

这种戏剧性的场景，在这小半年里，实在出现了太多。频率不比这两年井喷的演唱会数量少，都是盛大的演出。

还是我之前讲的，大家不要觉得开发商就有什么高瞻远瞩的能力。开发商定价卖货，也是走一步看一步。涨价也好，降价促销也好，都是摸着石头过河。

楼市没有温度计，大家对市场的理解，都是经验主义。只能把手伸到水利，感受水温，温度低了就加点热水，烫手了再加点冷水。

开发商和个人购房者在智力上，并没有什么倍数级别的差距。

只是开发商走的是高周转模式，拿地和建设借的钱，要通过卖房赶紧回款还钱。赚的是面粉加工成面包的辛苦钱。

对于卖货速度的追求，开发商远比个人更敏感。所以在价格上面，开发商反而会显得更加理性，说的直白一点，就是很容易就会向现实低头。

03

然后我们再看回剩下的这71套，多久能卖掉的问题。

可能有读者会觉得，首开就卖了152套，剩下的71套就算是一些边角料楼层和产品，给足个把月时间，也总能买个七七八八。

但事实可能还真不见得是这样。

这里有一个很大的误区，认为152套就是在首开那天卖完的。

实际上，这152套房，其实是在很漫长的蓄客期陆续卖出的，只不过开发商把这些量集中在开盘这一天成交而已。

所以，就算只是作为一个看热闹的看客，我们也要知道中间的门道。不能忽视蓄客期的过程，过于强调成交那一天的成绩，这就容易造成对之后成交预测的误判。

附近的需求就这么些，一下子释放完了，就进入了漫长的蓄力期。

也就是说，蓄客了这么久的楼盘，在开盘当天没有清盘，那后面就需要更久的时间才能彻底清掉剩下的房源，相当于要蓄更长时间的客。

罗马不是一天建成，清盘也非一日之功。

这告诉我们，要看清市场的真相，其实不止是不能忽略“蓄客”的力量，还不能忽略数据背后的细节。

很多数据都是真实的，但是放在一起，可能就会得到一个错误的结论，在错误结论的参考下，你很有可能就会做出错误的选择。

而买房动辄就是百万千万级别的交易，选择一旦做错，代价是巨大的。

加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。

（2024.7.7 橙子 yxjcena）