盈彩美居一二期，我就不重点介绍了，毕竟楼龄确实是旧了一些，这个劝退了很多购房的小伙伴们，现在买房的都是90后居多，大家都会考虑楼龄这个点。

想买一个不是特别老的房子，但是预算如果有限的话，一二期也是可以买的，毕竟地段还是不错的。

菁品园属于盈彩美居第三期2006年建成，楼龄相对于一期、二期都会新一些，外立面设计高级些，比起一二期耐看多了，独立的花园小区，最高楼层是25层，大户型为主，2007年入住，分别叫菁玥轩和菁晖轩。

户型方面更纯粹，最小面积是85平左右的小三房，三期没有两房的户型。

因为已经有10几年楼龄了，以前设计的户型较一般，90多平/101都是三房一卫的，不像现在的户型做得很卷，70多平都三房两卫了。

家里人口多的话，都会考虑两个卫生间，这样可以减少很多生活上的矛盾。因此，需要两卫的客户，尽量挑108平及111平这种三房两卫的户型，有些户型可以望到整个农田，阳台景观非常开阔，居住舒适度很高。

尽量避免120多平/133多平的四房单位，这个不是菁品园的主流户型，历史成交非常少，未来的流通性欠缺。

有这预算买四房的，大概率会考虑不远处的兰亭盛荟跟牛奶厂板块，所以产品上有点错配，价格挂得贵，但是成交起来不容易。

交通配套：小区距离5号线三溪地铁站有1.5公里左右了，待13号线二期明年开通，珠村站大概距离小区几百米的距离，7站可达珠江新城，交通更加便利。

目前出入还是得依靠电瓶车到三溪地铁口，虽然有点麻烦，但是出车频次很高，几分钟就一辆。

配套方面：小区周边有很多底商，种类丰富齐全，完全可以满足生活所需，三溪地铁站的美林天地、山姆、宜家更是锦上添花了。

现在基本上周六日，广州最多人的地方，就在美林天地了，真的没有夸张的说法，大家可以亲临现场体验一下。

13号线珠村地铁站附近有个大型的乐都汇商场，目前围蔽起来，进行全方位重新升级改造，相信明年可以跟珠村地铁站一起开放使用。

教育方面：幼儿园有盈溪幼儿园、盈彩幼儿园两个公立的，小学门口的盈彩小学，中学就是十八中学，教育资源就一般般吧，这个是唯一诟病的点了，有些家长让自家小孩直接上了私立学校。

总结：小区虽然有16年的楼龄了，但是在供应稀缺的天河和海珠这两个市区内，600-800万可选择的并不是很多。

看一个小区不单单只看一个维度，还要看它综合的各个方面。

地段是没得说的，位于金融城鱼珠片区，目前还处于一直在建的状态，所以未来预期增量持续都在，周边的生活配套非常齐全，唯一的不足可能就是教育问题。

但是这一两年有些家长，选择了鸡娃不如鸡自己的模式，这个也不再是纠结的点了。

站在买家的角度，如果我手上拿着800万，在金融城东区会怎么选？如果重视未来涨幅，那首先看地段。

菁品园的地段是金融城东区，在未来5年，还是有比较强的预期增量的。那东区的三个头部楼盘，美林湖畔比较好的中高层带主套三房，普遍在850-900万。兰亭盛荟更不用说了。

这时候看菁品园，预算内能买到的108-110平户型，是小区王牌户型之一，流通性非常好。

如果偏投资，它很合适，如果偏自住，它也很合适，又具有市场的稀缺性。所以考虑天河东这边的楼盘，菁品园必定上榜。

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