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问答387期

问：天地源丹轩梓园出价格了，备案价涨了还值得冲吗？

答：不仅涨了，还不少，上次备案均价29000+元/㎡，这次直冲42000+元/㎡，既然你们都把这个小区当作高新捡漏倒挂的机会，那涨价去热度就是最好的办法，刚好现在限价也放开了。

但即便如此，总价到900万的门槛，但凭借九层洋房，高新一期核心位置，倒挂价格，高端社区标签，依旧不少人关注。

对于不差钱的土豪来说，目前的高新这个价位上，新房、二手都没有太好的选择，且都是高层为主。

同样预算买丹轩梓园够稀缺，还是现房，即便没有一小、一中指标，但凭借第二学校、三初的学区依旧保值，况且还有可观的租金收入，旁边陪读的需求旺盛，怎么算都划算。

对于普通人，想凑凑去拼倒挂机会，基本是没戏了，再好的房子，到了1000万的总价，都是一个小众流通，且慢周转的市场，有很大的资金和时间持有成本。

负债，甚至借款，拼凑去买这种房子，压力非常大，普通人就过好自己的生活，降低欲望，守住钱包，保好工作，练好身体，安稳就好。

问：17000+沣西买了房，是不是现在站岗了？

答：过去几年，除了特别早万元以下入手的，西咸买房基本都站岗了，举个例子，沣东的保利，中南，万科，绿地，沣西的科为、华润、香榭、秦汉的旭辉，绿地，空港的金地，龙湖，泾河的雅居乐、绿地等等。

其中沣西的地价是冲的最猛的，不知是什么利好袭来，开发商摇号抢地，房价最高冲到两万以上，限购放开，外加投资退却，主城区供地，遍地新房后，新区热度直线下降。

目前，二手房基本处在有价无市，新房回归万元出头，且都有不小的折扣，也很少有大开发商在新区拿地，转而回归航天，高新，港务，曲江，拥抱确定性。

房价的涨跌都是有周期的，短期看，确实卖贵了，强行卖要赔，但自住在周边，工作生活，就不要把一时的房价看的太重，居住体验上，沣西环境不错，配套也日益齐全，咸阳和周边的还是很认这里的。

问：软件新城，紫薇时光云境怎样，刚改小区能买吗？

答：虽然都叫丝路软件城，但三环东西却是两个完全不同的市场，西侧紧贴产业，配套兑现快，房价，地价都高，大面积为主，东侧也叫鱼化寨，城改拆迁用地，目前建设初期，工地较多，土地和新房供应量大。

目前在售的分为两类，改善里，绿城海棠三章销量遥遥领先，上半年卖了约51个亿，中指的数据里排名西安第一，说明软东做大户型，只要产品到位，价格合适，很多老高新人还是认的，于是也有了接下来的保利天瓒。

而刚改的市场，基本是国企为主，比如金泰、紫薇、高科三家，枫林九溪有价格优势，但地块太小，比较零散，社区内的配套和面积有限，紫薇优势在于大地块，靠近高新十五小、第四完全中学，西边十四小。

面积也不大，建面约118-143㎡，按照23000+，刚改还是可以看看的，软东这个总价的也没有太多的备选，也可以等苏宁云著的二手房。

问：分析一下曲江CCBD南区，曲江二校是劈叉了吗？

答：今年的学区划分里，已经看到了曲江第二学校的身影，也如金辉世界城业主所愿，成功划进去了，但学校九月份才能建成，更没有什么毕业生成绩，师资沉淀了。

而网传的五大名校+目前看落地希望渺茫，名校不是说来就来，挂牌，师资的费用，谁来掏是核心，姑且理解为就是曲江新建正常九年制公办，有学上，做时间的朋友，与学校共成长。

至于CCBD南区，虽然目前在建设初期，道路，商业，公园，学校，超高层通通没有兑现，且不少单位还没有搬迁，城市面貌破旧，但南三环位置，外加曲江标签，还是被认为有潜力的。

从金茂曲江的销量看，曲江和外地的富人，还是认可这里的，也愿意等待周边发展，后续土拍应该也是以高价盘，大户型为主，门槛较高。

相比CCBD南区，文教园的确定性确实更高，学校，商业，地铁，公园，住宅都是兑现的，剩余的土地供应也不多，但目前就要等，不确定哪家开发商来拿。

问：预算1800万，雁栖玫瑰园和紫薇公园时光怎么选？

答：都说刚需买房难，但咨询做的久了，发现豪宅买房同样困难，作为大开发商，要保证销量，业绩，清盘时间，考虑的是多数群体的购买力，西安这边400万一道坎。

400万以上分为两类，一种就是本地小众里做豪宅的，比如源邸、万众、中大这种，另一种就是专门做大户型的，比如金茂，星河湾这类。

雁栖玫瑰园作为西安高收入人群的实力象征，完全是可以选的，一半为房子，一半为圈子，紫薇公园时光地段很好，但房子有点老了。

二手房的备选里，曲江范围，曲江公馆、金地九玺、中海御湖、曲池东岸，曲池坊，紫汀苑都能看。

高新范围，刚出备案价的天地源丹轩梓园、逸翠园别墅、万达天玺，保利天悦别墅等。

总的来说，高新不如曲江选择多，居住舒适度也差点意思！

问：现在新建商品房，顶楼一般多少年会漏？

答：按住建部公布的《房屋建筑工程质量保修办法》，从竣工验收合格时间算，防水保修为五年，其他管网、供热、供冷，装修工程保留为两年。

作为刚刚交付的新房，保修期内很少有漏水的案例，除非工程瑕疵，但多数高层住的越久，顶楼漏水的风险就在逐渐增加。

理论上施工规范，材料合格，监理严格，实际是另一回事，保修期内，开发商和物业还会处理，过保后想要彻底解决，只能动用全楼的大修基金，很明显业主是不会同意的。

最关键是顶楼没有遮挡物，风吹日晒雨淋，所以新房，二手房卖的时候价格本就低，这个低价就包含了风险成本。

但有意思的是，如果顶楼送露台，收益成本超过风险预期，大家又都首选顶楼。

最后还有最难解决的，就是心理问题，即便你家质量很好，但大众观念里，顶楼就是会露，这是无法改变的，观念根深蒂固，谁都不愿意冒风险。

问：预算650万高新买房，绿地海珀还是万达天玺？

答：首选还是先看新房，基本这个计算，高新的房子除了大别墅和学位房大平层外，是可以随便选的。

绿地的优势在于位置好，锦业路少有的高端小区，配套齐全，但房子有点老，后期再次流通有困难，万达看的是比较多的，位置确实很绝，次新房纯改善小区。

同样备选，二手房还有保利天悦，万科翡翠国宾，融创星美御，西安逸翠园的大面积，新房部分还有绿城海棠三章（后期四五章）、保利天瓒的大面积。

新房优势在于社区环境，会所配套，户型赠送更好，短板是周边非高新成熟地段，还在开发，二手优势在于所见所得，但价格明显高于新房。

问：保利心语花园高层置换中粮悦著云庭，有无必要？

答：很有必要，浐灞一路沿线最大的利好是买的早，价格低，且有浐灞一小，西大附中等教育资源，随着旭辉国宸府陆续交房，周边进入成熟的二手房市场。

小区本身，保利，龙湖，中海，天朗，荣德的二手房情况相似，有的是高层，有的有洋房，保利高低配还是比较好出手的，目前贝壳上保利类似面积的空房，单价在16000+左右。

而中粮悦著云庭作为纯新房，小高层，清一色建面约143㎡，还是要更纯粹的，四代住宅户型也有升级，赠送更多。

虽然是小地块，但和绿城紫棠苑一样，位置占优，奥体核心，近地铁，公园，旁边有铁一陆港学校，奥体也是城北方向最热的板块。

浐灞一路搬家到奥体，还算是熟悉路径，后期三号线换八号线，也还方便，自住置换可趁早，别太纠结。