颤抖吧!前7个月地方政府卖地收入降至近八年新低

大伟一线看楼市 2024-08-29 19:38:38

2021年开始的这3年,规模民营房企基本上被团灭。除极少数类似龙湖,滨江几家外,剩余规模民企几乎“生不如死”。从全国剩余还敢拿地的房企看,拿地TOP20房企中仅滨江和龙湖两家民企。

在2022-2023年这两个,明显的一个特征是,央企牢牢占据了拿地排行榜的绝对主力,特别是中海、保利、华润,这3家企业一直在前3!

2022年全年拿地排行榜前三分别是华润、中海、保利,2023年全年拿地排行榜前三分别是保利、中海、华润。

而到了刚过去的2024年1-7月份,拿地排行榜前列突然变成了建发、绿城、中建壹品。保利、华润、中海拿地数据明显下降。

过去积极拿地的央企突然大幅度降低拿地数据:

为什么央企也开始大幅度减少拿地数据?

首先:全国拿地数据都在减少!

财政部数据,2024年1-7月,地方土地出让收入累计17763亿元,同比下降22.3%,下降幅度逐月扩大。

今年前7个月卖地收入规模降至近八年新低,仅略高于2016年同期水平。需要注意的是刚刚过去的7月份全国卖地收入仅为2500亿元,同比下降40.3%,这一降幅较此前有所扩大。7个月过去了,土地出让金累计还不足2万亿,无疑会让人很多人担心全年数据得多么惨淡,2023年的数据是5.6万亿,这还全亏了12月份突击卖地超1万亿元。

土地市场正经历着前所未有的寒冬,尤其是南京、广州、武汉、苏州等一线及新一线城市,其卖地收入之惨淡。

而且整体看,全国卖地排行榜前20名城市基本上卖地数据都出现了明显的降低。全国前20大城市卖地金额只有5940亿,同比2023年同期的10740亿下调了44.7%。

近年来,二手房市场的交易量和活跃度持续上升,一些购房者更倾向于选择价格相对较低的二手房。这种趋势使得新房市场的吸引力下降,开发商对新项目的投资回报预期降低,从而减少了对土地的需求。

其次:市场成交持续低迷,除少数城市外,整体依然处于调整中。

整体数据看,在部分城市,这些政策的影响不小,特别是北京和上海,成交量在6-7月复苏明显,都达到了年内的最高点。

1—7月份,新建商品房销售面积54149万平方米,同比下降18.6%,其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元,下降24.3%,其中住宅销售额下降25.9%。跌幅明显收窄了。

7月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为92.22。在5月份刷新历史低点的92之后,已经连续2个月有所回升了。

7月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%,降幅与上月相同。其中,北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.8%和0.9%,上海上涨0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%,降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

7月份,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京持平,上海上涨0.1%,广州、深圳分别下降0.9%和1.2%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.8%,降幅均比上月收窄0.1个百分点。

2024年7月房地产市场继续保持低位运行,重点房企销售降幅仍较大,市场仍处于深度调整过程。政策方面有所放松给部分市场带来了一定影响,但是整体看购房者信心仍然不足。未来,房地产市场的走势仍然需要进一步观察。

6月因为政策刺激,数据企稳,但进入7月随着房企年中冲刺结束以及供应收缩,新房成交量止升转降,持续复苏的动力不足,市场再次进入博弈周期。

楼市累计已经调整超过一年,同比降幅均在扩大,但最近2个月,整体市场在517政策的影响下,在前期普跌的情况下,一线城市出现了跌幅收窄,部分城市环比上涨的现象。

本轮楼市下行幅度和周期已经刷新历史记录,从目前看,517政策主要影响了京沪等一线城市,特别是北京和上海二手房市场,6-7月整体市场出现了企稳现象,最近2个月的成交量都是最近一年多来的最高点。但随着政策影响降低,8月已经过去的半个月市场成交量出现了调整。

7月新建商品房住宅市场上海和西安出现了环比轻微上涨,二手房市场上海有轻微上涨,北京与昆明持平。

楼市政策频繁调整是最近一年多市场反复波动的原因之一。每一次政策调整,都会对市场产生不同程度的影响。例如,降低首付比例、降低贷款利率等措施,虽然在短期内可以刺激购房需求,但如果市场预期不稳定,购房者仍会持观望态度,市场难以实现持久复苏。517政策对一线热点城市影响明显大于其他城市。

但整体看,短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳,目前房地产行业面对的并非简单的资金问题,拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。当前购房是收入稳定问题,叠加人口结构问题,在房地产库存积压的影响下,稳定依然需要更多的政策和时间。

和往年相比,今年市场的行情除了政策要给力外,还有一个最大的特点,就是必须以价换量。以往每年的市场行情,基本特征是量价齐涨,但今年的成交量上涨都是以卖家降价割肉为代价,由此才换来了难得的成交量。如果没有卖家主动大幅降价,很难迎来行情。

第三:土地市场低迷影响房地产复苏

未来,如何在保持房地产市场稳定的同时,激发市场活力,促进土地市场的健康发展,将是政府和市场参与各方需要共同面对和解决的问题。

房地产市场的平稳运行不仅关系到经济的健康发展,也关系到社会的稳定和民生的改善。希望通过一系列政策和市场机制的优化调整,能够逐步恢复市场信心,实现土地市场的稳步回升。

最近针对制约土地市场活跃的部分政策已经出现了调整!

8月28日,深圳公共资源交易中心发布公告,出让宝中一宗宅地。

值得注意的是,该宗地取消了限制最高地价,按“价高者得”竞价!

取消地价上限有望提高土地出让收入,由于市场竞争的激烈程度,土地的成交价格可能会显著上涨,从而增加政府土地出让收入。

现在全国只剩北京还在限价,目测北京的土地限价很快也要取消了!

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