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“地产屠龙”的第322篇原创文章

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在说房子之前，想来和大家分享一个我昨天逛世纪金源永辉超市的感受

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这家永辉超市经过胖东来的爆改之后，9月30号刚刚开始营业，一进入营业区跟以前就是完全不一样的感受，到处都是排队购物的人群

品类更丰富 购物环境再优化，货架之间更加开阔，不再像以前那样拥挤压抑，空间更加敞亮，摆品更加整洁，地面更加清洁，随处可见的试吃，细节服务也更加到位

整个购物动线更加人性化，进门就是食品区，而不会像以前很多超市那样强迫你先逛日用百货区，才能下到楼下的食品区

都说实体店生意难做，家乐福之类的大卖场全线溃败撤退，但山姆，胖东来之类的超市却又人山人海，说到底大家不是不愿逛超市，而是不愿无趣的去逛超市，都是花钱，当然要让自己的体验感更好，购物消费的情绪价值得到更好的满足

同样的，都说现在房子难卖，人们都不愿意买房，但昨天晚上看到一张誉鹭湖项目开盘的海报，让我把这两件事情碰巧联系到了一起，是什么样的原因让客户会在这个时候选择出手买房

“首开售罄”几个字有些惹眼，毕竟现在这种市场行情下，大多数楼盘卖得都很吃力，全新开盘就能打出售罄的字样还是要点本事的

当然，对外宣传的海报嘛，水分肯定还是有点的，但不能浮夸得过分了，不可否认的是誉鹭湖首开确实也是真的卖得好，这无论是我群里面最近大家对誉鹭湖项目讨论的频繁程度，还是我两次去售楼处看到的客流情况，综合来看项目最近的市场热度确实都很高

项目这次总共是推出了西南侧的A5-A8四栋楼，都是一梯两户双开门7+1层的洋房，从产品类型来说，这个位置，或者说整个观山湖区，南北向的板式洋房确实都还是比较稀缺的产品，这也是它备受关注的一个主要原因

四栋楼，98套房源，143平米91套和170平米7套，单从户型面积就可看出主打改善定位的纯粹性来，2-6楼中间楼层的价格在10800-11500元/平米之间，整体均价11000元/平米，曾几何时观山湖区的高层普遍都在这个价格水平，而今天这个价格可以买到正儿八经的洋房，所以市场吸引力还是很大的

顶楼和一楼因为赠送面积比较大，一楼送的地下室层高差不多有6米，又能隔出两层来，所以价格要高一些，14000元/平米，但考虑到这么大的赠送，这个价格倒也还是有吸引力的，因此顶楼和一楼也早就卖光了的，都没怎么轮到市场上来就已经内部消化完了

数据来源：筑房网

从筑房网的数据来看，誉鹭湖在9月27号就拿到了首批次98套房源的预售证，但正式开盘时间却整整往后延迟了一个月时间，看来还是想着等示范区全部搞好后来展现项目价值，但又不想错过最近市场回暖的契机，所以10月13号的时候搞了一个临时开放，提前邀约前期意向客户参观

从网签备案数据来看，截至目前143平米已经签约28套，170平米已经签约5套，这一波节奏把握得还是比较好

赶在周日正式开盘前， 周六中午我又去现场转了一圈，售楼处客户确实比较多，143平米的实体样板房里面每个角落都站满了人，连电梯都满员，后来我也是懒得等了，直接走楼梯下到售楼处来的

誉鹭湖这次首开的热销，除开真洋房产品在价格上的优势之外，售楼处示范区的展示也是很大的加分项

在极度内卷的贵阳楼市，还想做出点成绩的项目都开始找差异性，当大家都在搞价格战、拼赠送、谈学校的时候，誉鹭湖通过售楼处示范区产品的实景呈现，打破了我对保利置业和平台公司一贯的固有认知

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高大的小区大门，酒店式的仪式入口，对称而又开阔的门庭展示面，我用手机拍了很多次都很难拍出感觉来，在现场看那种感觉更直观更震撼，归家仪式感直接拉满，沿黔灵山路一侧的地方，更是把公园感的绿化做满，既形成区隔，又跟项目紧密融合

从大门到会所内，誉鹭湖到处都展现了当下流行的酒店风设计，进到现场里面，没有常规套路的品牌介绍，而是艺术品的展示，非常的具有艺术质感

这些展示看起来貌似跟买房卖房没有直接关系，但当市场进入以改善客户为主的需求时候，评价一个好坏的标准也开始发生了改变

没有项目营销信息的植入，却又满满的全是高级感，视觉价值在这时候得到了充分的体验和展示，住进这里，生活会是一种高级的美学享受，大概就是项目想要输出和传达给客户的高端价值调性，这一点上跟铁建城时尚艺术发布中心可以说是异曲同工

当房子的资产属性逐步减弱的时候，对房价的评估体系也会调整为以人为中心，不再是简单一味的砸成本就是好楼盘，常规的地段、户型、配套这些客观因素已经不足以推动客户，特别是改善客户来买房，需要有更强烈的差异化和情绪化的内容来推动

在基本面上拿出该有的投入成本，这是做好一个项目的该有标准，也决定了项目的基本档次，在这之上，审美理念的一致和情绪价值的满足更能勾起改善客户的认同，这些夹在一起才构成了现在一个项目综合产品力的整体提升

对于同处一个板块的几个楼盘来说，单纯就房子而言，买你，买我，买他，其实本质上不会有太大的差别，但审美理念的一致和情绪价值的满足在悄然之间就形成了客户之间的认同和差异，花一样的钱，那为什么不买一个体验感更高级，更有生活美学的房子呢

从这个角度来说，看完誉鹭湖的示范区之后，我更能理解11000元/平米的真洋房为什么能卖得这么快了

所以，在极度内卷的市场，房子确实是过剩的，但能引起共鸣的好房子依然还是大有市场的，逛超市和逛售楼部一样，哪怕改变一点点，更多的和客户共情，让现场的体验感更好一点，差异化更多一点，那结果自然也会变好一些

具体来看过去这一周市场成交数据的详细情况，感谢贵州省房地产业协会全程数据提供支持，每周数据统计时间以上周五到本周四为一个周期

统计周期：10月18日-10月24日

数据来源：贵州省房地产业协会

从上周签约备案数据来看，全市商品房签约总金额7.98个亿，签约面积约7.83万平米，商品房TOP20榜单总销金额5.23亿元，签约面积5万平米，尽管很多楼盘都打出了国庆限时返场的宣传，相比国庆假期而言，市场热度略有下降，但放到全年来看，单周数据依然很不错

上周的榜单里面，建发金融北城重回榜单第一的位置，6676.13万的签约金额跟第二名万科理想城4299.8万也拉开了足足一个档位的差距，观山湖西的精装和白金板块的毛坯，两者的签约均价几乎接近，说明建发金融北城作为过去这两年的热点红盘，依旧保持着足够强劲的市场竞争力

统计周期：10月18日-10月24日

数据来源：贵州省房地产业协会

前六名里面，万科上榜三个楼盘，市场的影响力和占有率还是不容小觑，万科都会印象持续发力，以33套，3609平米，4110.32万的签约数据排在了上周住宅榜单第二的位置，这几周持续上榜，而且都是前几名的位置

数据来源：筑房网

万科都会印象目前已经签约完成157套，超过80%的签约率，开盘一个月的时间，这个销售业绩可以说很不错了，所以这两天在朋友圈看到了都会印象即将加推A6、A8的信息，看来是想趁热打铁

数据来源：筑房网

众恒观山云墅也是最近观山东的热点楼盘，上周签约22套，2129.99万元排在第十一位，最近连续几周都是上榜项目，这一波总共三栋楼338套房源，已经签约223套，可以说和万科都会印象的热度旗鼓相当

除此之外，观山东在售的另外两个楼盘盼盼金檀郡和投控观山怡璟也进入签约密集期，上周盼盼金檀郡集中签约17套，总金额1735.88万排在第十五位，截至目前累计签约32套

数据来源：筑房网

而投控观山怡璟截至目前也签约了45套，整个观山东的的确确成了下半年贵阳楼市的全盘热点

数据来源：筑房网

2024年还剩下两个月的时间，新老韭菜从这个时候开始都享受到了这一轮利率下调带来的福利，群里面不少朋友算了下，从最开始办贷款时候的月供，到目前最新调整后的月供，多的下调了差不多有百分之二三十，这确实是节约了不小的一笔开支

反过来也说明这个时候的的确确是买房负担最小的时候，如果正好碰上了一个各方面都很适合，现场体验感又特别舒服的楼盘，而你确实又有改善现有居住环境的需求，你会考虑买房吗