五一假期前，高层又释放了一个楼市的重要信号。

4月30日，政治局会议中强调，结合房地产市场供求关系的新变化，人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。

（来源：澎湃新闻）

楼市供求新变化，简单说就是房子卖不动了，而在这种新供需关系的下，未来楼市调控分【消化存量房产】和【优化增量住房】这两个方向走。

1、消化存量房产

这是楼市调控这几年，首次将消化存量房提到重要位置，这实际就是“去库存”的另一个说法。

可能是不想让大家有啥不好的联想，毕竟说到大规模去库存，大家很容易联想起2015年的楼市去库存，直接开启了一轮轰轰烈烈的牛市。

那这次有望开启楼市下一轮上涨周期吗？

2015年的那波，国家的政策分2步走，先是大面积的棚改，进行货币化安置，释放购房需求；接着是各大城市“涨价去库存”。

一边降低首付比例、优惠房贷利率、发放住房补贴，另一边推动房价不断上涨，楼市的财富效应吸引大批人入场，很快就迎来一波普涨行情。

“涨价去库存”策略能够成功的原因，除了搭上城镇化进程的东风，还和当时民众对楼市的态度有关。

房子不仅是居所，还是收益率跑赢其它资产的投资品，财富和地位的象征，金融属性比居住属性更强。

现在，城镇化进程放缓，“房住不炒”已经成为不用强调的共识，房子的金融属性已经逐渐剥离，恢复成消费品的属性，去库存的方式自然也会随之改变。

所以和上一轮“涨价去库存”不同，这一轮更可能是“降价去库存”，再叠加放松限购、降低购房门槛，优惠房贷利率，公积金政策优惠各种政策，全方位放开。

假期前，作为全国限购政策最严的城市，北京，坚持了13年的住房限购政策也开始进行调整。

北京户口或者社保满5年，可以在五环外额外购买一套住房。

北京的就业中心，中关村、西二旗、望京、国贸等地方，除国贸外，基本都在四环外，大部分打工人都在五环或者五环外住，五环可以理解为北漂打工人的刚需，等于是给主要的购买力放开口子。

（来源：财联社）

上海也有过类似的政策，没有户籍的单身人士，只要满5年社保，也可以在外环买一套住房。

在北京、上海飘着的、长期租房的刚需人群，随着房价下行和政策放开，开始能够得上房子的，就能让年轻人出手拯救，消化一点库存。

5月6日，深圳楼市再度松绑，七区放松限购，社保年限“三改一”；两个及以上未成年子女的深户家庭，可以再购买一套住房。

北京、上海、深圳不像成都那样全面放开，因为一线城市的指向标意义太强，也要考虑对其他城市的挤压作用，放开的比较慎重。

像杭州，就赶在上海继续放开的招出来之前，昨天先出猛招了，全部放开限购。

（来源：财联社）

除了通过放开限购，刺激刚需之外，上海、深圳、南京、宁波等地还推进 “以旧换新”，刺激改善需求，盘活楼市。

小巴前面也提到过→《房子以旧换新，国资兜底回购》。

（上海“以旧换新”活动）

从以往的表态来看，ZF会将存量房收购作为保障性租赁住房，既能消化库存，也能快速达成保障性租赁住房的筹措任务，一举两得。

2、优化增量住房

在优化增量住房方面，主要是调整供应结构，卖不动的城市就先不供应土地了。

自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提到完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。

商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；

商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则。

优化供应结构的思路，还是“以房定地”。

到3月份，全国百城新建商品住宅去化周期是25.3个月。

具体到城市上，一线城市的去化周期还低一些，触及36个月红线的城市有41个，主要在三四线，三四线城市恰恰是容易造成踩踏的板块。

（重点百城中去化周期超36个月的城市）

大家可以明显感受到，不管是宏观层面还是市场层面，都极希望改变房地产低迷的现状。

以往百发百中、一调就灵的楼市政策，在如今的形势面前失去了往日的效果，一个政策利好，只能短暂回升，难改颓势。

节前，地产股猛涨，26只地产股涨停，很大程度上也是受政策重大转向的预期影响。

不过就如我们之前所说，这次楼市调整是趋势性的，不是周期性的，现在那些聪明头脑倾向于认为，楼市长期呈L型走势。

(数据来源：Wind)

虽然房地产行业长期看肯定会复苏，但L型意味着绝大部分区域跌下去后，不会有大面积反弹，长期保持稳定的态势。

如果细分下去，改善型需求和刚需之间，还会有向上和向下的K型分化。

这一轮“降价去库存“也从侧面表明，咱们未来不可能再通过房地产大幅度拉动经济增长。

大部分身家还在房子上的人得动起来了，如果说房子一时半会不好卖，可以先着手降低和房地产挂钩的金融资产的比例，还能避免踩雷。