根据中指研究院的数据，深圳10月二手住宅均价6.76万/平，环比下跌0.05%。

根据某中介平台的数据，深圳10月二手住宅成交均价5.56万/平，环比上涨10.9%。

根据另一中介平台的数据，深圳10月二手住宅成交均价6.3万/平，环比上涨7.3%。

房价是涨还是跌、上涨多少下跌多少，当前房地产市场的混沌状态，可以借房价数据窥出一二。

我在《一周一课》无数次讲过，在分化的市场，房价均价没有意义。

房价上涨周期，繁华区的商务公寓，一度承担的就是“平均房价”的任务，拉低城市、片区的房价均价，但无损住宅的价格继续上扬。

当下的市场同样如此。

1套30万/平的二手房成交，1套5万/平的二手房成交，均价17.5万/平。有什么意义？

以深圳为例，深圳的十个板块，以南山、福田为一类价值板块，龙岗、光明等为居住价值板块，所有的板块、所有的房子放在一起统计，均价上涨里面有下跌的房子，均价下跌里面有上涨的房子，同样没有意义。

均价不能反映市场的真实价格水平，而在现在的行情里面，进场买房的人在真实增多。

现在的深圳楼市该怎么买房？

买房人希望买在最低点，但截止到现在，房价的最低点已经过去，房价的最低点也只是一种可遇不可求的存在。

更何况，你还可以通过一定程度的谈判技巧，以低于房子真实价值的价格买进去，比如一套1000万的房子，900万拿到手，足够弥补错失的机会。

在相对低点的位置，以相对合适的价格买到一套好房子——而不是追求绝对的低点——即使房价继续波动，只要它具备价值，行情回归的时候它也会率先领涨，而你的成本因为控制价格比同期买的低，未来同样能提前获得收益。

再说怎么识别价值。

深圳房价均价有数值表现，板块、区域间的差距却没有数值表现。我经常跟大家说五大价值板块、五大居住价值板块，今天再复述一遍：

五大价值板块，其中的一类价值板块，也是深圳过去十年房价表现最好的板块：南山区、福田区，有能力尽量在这两个板块挑房。

二类价值板块，龙华区、宝安区和罗湖区，都只有一部分属于价值板块，比如宝安不超过招商果岭；罗湖不去清水河、布心和银湖，且只能买500万以下的刚需盘；龙华地段好但供应量出了问题，最近三五年建议观望。

二类价值板块是一类价值板块的次选，剩下的龙岗区、光明区、坪山区等，都属于居住价值板块，房子买来住可以，以后买来住会比现在买更便宜。

之所以再次提醒板块的价值差异，是希望提醒大家：一定要选对板块。

只要板块选对，房子差一点也错不到哪里去。但是板块选错，房子再好、再喜欢也没用。

以最近热销的光明为例，光明中心区是光明最好的片区，龙光玖龙台是光明的标杆楼盘，2016年，多少人掏几十万的喝茶费，6万多/平买进去？

2020年楼盘一度高涨至近10万/平，可是现在呢？

我在2020年、2021年频繁喊光明、龙岗的业主高位套现，喊到今天，越早卖房的人越能止损甚至盈利。再看现在，龙光玖龙台在2023年上半年还能卖6万多/平，相当于2016年的开盘价。2024年，大把的房子已经接着掉到5万多/平。

假如你局限在房子本身，龙光玖龙台的品质没有问题。

可是，板块错了，房子再好也只能被板块的上限牢牢锁住，没有多少人愿意花上千万买光明的房子，能花上千万买房子的人更愿意去价值更高的板块。

这是一个楼市分化的时代

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