最近楼市发生了很多事情，对接下来的楼市走向，都会产生影响，我一个一个给大家来分析：

1，目前确实很多住宅，已经到了需要维修的阶段了，如果不加以修补，可能在不远的未来，会出现很多住宅安全隐患；

其实不光是住宅，我老家县城，桥梁也在维修，一座县城，三座桥梁，全部定义为五类危桥，目前有一座桥已经维修加固好了，另外两座桥，年底也会修缮好，。

上面有一部分专项资金用来修缮，但地方政府也要想办法，搞点钱出来才行，否则维修加固的进度会很慢。

2，放眼全中国，维修工程，是海量的，可以拉动数千万人的就业问题，收入问题，这批群体，是广大的农民工，是一个个家庭的顶梁柱，这批人的收入不提高，老百姓幸福指数无法提升！

3，你发现没有，住建局已经改名为住更局了，说明啥？以后的工程，大部分不是新建，而是维修、加固、改良。这才是新基建的主要力量！

我国高铁八纵八横，在未来几年内就会建设完毕，剩下来漫长时间用来干嘛，维护呀！

修修补补，不光是房子、所有的硬件设施，都有这个需求！这个需求是海量的！

4，大家呢？听风就是雨，一听这些修修补补的工程，要从自己口袋里面掏钱，就浑身不安，大家尽可放心，这钱不会从你口袋里面掏，国家有的是钱，不够可以加印！

5，接下来，房地产会出现新时代！

旧时代结束了，刚需时代结束了！保障时代、改善时代已经来了！

何为保障？就是保障你有地方睡觉，而这个地方的成本很低，不会给你添加很大的经济压力！但绝对不可能给你免费，因为一旦免费，你就躺平了，社会还怎么进步、发展？

何为改善？就是除了居住属性的房子，你可能还需要社交属性；

比如说一楼全部是架空层，设置了咖啡吧、书房、健身房、室内高尔夫、宴会厅等等，小区还配备了恒温泳池，总之，你在五星级酒店里面看到的配套，小区都有，看不到的配套，小区也有！

改善小区与刚需小区，还有一个本质的区别，就是隐私空间，刚需小区，可能是两部电梯，每一层有6-8户，总楼层33层，层高3米，净层高2.8米，边户可能才有南北通透，中间户会被空中连廊挡住一部分采光。

改善小区不一样的，两梯两户，而且是独门独户的设计，独立入户厅全赠送，电梯一开门就是你家，刷卡入户，别人是进不到你家来的，非常隐私！

而且总楼层为17层，这种小区，电梯根本就不会拥挤，大部分时间，你坐电梯，你是看不到你家邻居的！

当然，改善小区，因为公共区域维护面积、设施、成本都比较高，所以物业费也会收贵一些，这很正常

那么好的园林，总需要工人每天浇灌、修剪、公共区域卫生需要打扫，设备需要维护，外墙、尤其是玻璃幕墙需要定期清洗，这些都是成本呀；

而刚需小区，物业费每个月一般都是2-3元一平米，而改善小区，最起码也得6-8元一平米，豪宅小区，达到了10元一平米，甚至更高！

其实这点物业费算啥，你是没去香港，在香港，普通住宅小区，一平米物业费达到50元，这是再正常不过了！豪宅80-90元一平米！

为啥香港八九十年代建的小区，现在保养还是非常新，为啥老化程度很轻？因为人家物业费贵呀， 有钱保养呀！

就好像人家香港明星，为啥五六十岁，看起来像三四十岁？

不花钱能做到吗？

所以，你想要什么？背面就是看你所要支付的成本和代价是什么？

当然，大部分网友都是乞丐思维，放一个碗在马路边就行了！

6，关于房屋养老金这事，希望到此为止吧！

其实这条新闻，就是一个赤裸裸的话题炒作，因为住房养老金这个概念，早在去年6月份就出来了，当时在一个重要会议上面，就提到了要探索房屋养老金制度、房屋体检制度，只不过当时这个新闻，关注度太低了，现在又开始炒现饭；

为什么这次话题关注度更高呢？

因为有悬念和反转呀！

如果一个新闻事件，没有任何吸引眼球的地方，那对不起，这条新闻，5分钟就会石沉大海，但这次不一样，媒体进行了刻意的引导和解读，引发了大量网友的激烈讨论；

事实上，90%以上的网友都是“乌合之众”，他们被标题党裹挟，被情绪价值裹挟，媒体说因为现在土地财政失效，靠房屋养老金可以巧立名目，多收钱用来缓解地方财政压力，再加上现在很多房屋老化严重，而维修金又不够用，需要大家补缴，才能得到保障；

就这样，这个话题瞬间可以引爆全网， 为啥？站在大家情绪对立面：“你想让我掏钱，门都没有”！

“我自己都养不活了，还要给房子养老，还有天理吗？”

瞧瞧，啥是流量密码？这就是！

只要你站在大家的情绪对立面，你的内容，你的评论区，一定非常火爆，这样的内容，就会被平台算法捕捉到，认为你的内容，大家是很感兴趣的，于是被大范围推荐，从10万+、到100万+，甚至到1000万+的播放量/阅读量，都是有可能的。

媒体靠什么赚钱？是不是流量？为了流量，很多媒体，包括自媒体和传统媒体，都不在乎什么真相和真理了，他们已经忘了这回事，他们要得就是流量，要得就是马内！

7，这次房屋养老金的真相，主要在于建立公共账户部分，因为个人账户是通过住宅专项维修金缴纳了。

那为啥要建立公共账户呢？因为个人账户那点钱，根本不够用！

那以前为什么没有提到公共账户呢？因为之前房地产行情都比较好，地方卖地收入，能够补贴到房屋养老金的公共账户，现在经济下行、楼市冷淡，开发商都不拿地了，那还怎么补贴？

为了防止房子老化，高层住宅小区，成为危楼，肯定是要修缮的，而当务之急，是要赶紧建立起房屋养老金的公共账户，那钱从哪来？主要有四个渠道：

1，地方财政补贴一部分；

2，土地出让金的归集；

3，住房公积金的增值收益分配；

4，原公房出售资金等渠道；

当你知道钱的来源，其实你心里面已经有答案了，一线城市和强二线城市的公共账户资金来源，其实是充足的，而低能级城市，广大的三四线城市，资金来源肯定是不够的！

那怎么办？房屋修缮可是大事，要是耽误了，那可是会影响到老百姓的居住安全，所以，房屋养老金，其实跟个人养老金一样，会由经济发达的地区，补贴经济欠发达的地区；

民间有一句调侃的话，广东养活了半个中国！

意思就是广东省的养老金每年会剩余很多，然后转移到欠发达地区，其实这个房屋养老金也是一样的，不需要个人出钱，而是通过“跨地区调剂”的方式实现！

8，市场上还有一种声音，在误导大家，有人说房屋养老金就是一种变相的房地产税，完全是子虚乌有，颠倒黑白，那些楼市空军们，就喜欢看这些事，网络上散播谣言的成本太大了，很多人为了收割流量，无所不用其极！

最后，还请大家保持清醒，不要人云亦云，不要成为流量的韭菜，积极提升认知，做到知者不惑、仁者不忧、勇者不惧！

这几天，网上有一篇文章很火，现在有5万多人转发了！

我花了一个小时，看了下这篇文章， 里面有几个观点，我不是很认同，所以发到星球，跟大家伙一起探讨一下：

1，中国目前的负债增速是3%，而非文章作者所说的6%，所以我们当前这个阶段，无法对标日本的1985年，其实当前我们的经济阶段，可以对标的是日本的1992年，那一年，日本居民负债增速首次跌到了3%。而中国是2024年，正好首次跌到3%；

2，我们大部分读者看一篇深度文章，其实对里面的经济数据并不敏感，因为大家脑海里面，根本就没有一个明确的数据，至于作者说是啥，那就是啥，但如果脱离了真实的数据，那一篇经济趋势分析文章，就失去了现实意义。

不能说是误导观众，但最少也是哗众取宠！

3，其实不管是投行、还是基金经理，他们写出来的文章， 都失去了客观性，因为他们天然会带有自己机构的利益观点，要为卖方市场说话；

4，相比投研机构的文章， 我觉得自媒体写出来的文章，参考价值更低了，因为投研机构，他们还是会引入很多数据，来证实他们的观点，而多数自媒体，都是胡编乱吹，这个更加可耻！

5，判断任何事物，我们都要锻炼出一个能力，那就是分析事物背后的底层逻辑，就是道！

如果你抓不到这一点，你就很容易着相！

何为相？就是事物的表面形态，一类是物相，一类是心相！

物相，就是事物表象，很浅层的认知；

心相，就是你内心的某一层面的感知，去判断事物，这就是心相；

举例子，你看到一块“金包银”很漂亮， 外表金光闪闪，你以为就是黄金，这就是着了物相，其实造价成本，只有黄金的十分之一不到。

再举例，你最近工资降了，内心很焦虑，于是你就担心创业很有可能会亏钱，这就是着心相！

但其实经济大环境好不好，每个人的体感是完全不同的，6亿人，月收入低于1000元，但也有很多人，月收入在100万以上。

如何破相？

抓住事物的底层规律，因为这个规律是不变的！

我们要以10年、20年为周期单位，去看那些不变的底层逻辑；

比如说核心城市、优质地段、高产品力的房子，这类房子的不变逻辑，就是金融属性很强，这就是房子的价值！

至于这类房子，价格波动，今天涨，明天跌，这个就是物相，至于你收入高低起伏，折射出来的焦虑，这个就心相！

8月23日，住建部这次会议，其实信息量很大，但可惜的是，多数人的眼球，始终关注在房屋养老金身上，具体透露了哪些信息呢？我一条一条给大家来分析：

1，建立人、房、地、钱机制！

我看了很多博主分析这条机制，都没有说到点子上， 或者表述太官方，让大家摸不着头脑。

简单来说，就是以后哪座城市人口多，政府就会批更多土地给到这座城市用来盖房子，哪座城市人口少，就要少盖房子，或者不再允许盖房子！

这条政策，说白了，就是鼓励人口往大城市聚集，以后一二线城市，跟三四线城市差距会再次拉大，如果你此时在三四线城市，手里面握有多套房产，就要小心了！

2，有序推进现房销售

期房风险太高了，搞不好就是烂尾楼，趁着现在楼市冷淡期，推行现房销售，有利于接下来房地产健康稳定发展，进一步告诉大家，以后房地产企业，基本上都是国央企的天下了！除了几家优质的民营房企还有生存空间，其他民营房企，对不起，你们该退出历史舞台了！

当然，你手里的资金充裕，可以做到现房销售，那你还有生存空间。

3，建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”

这一次，住建部对什么是好房子，给出了明确定义，而那些不符合这几样标准的房子，以后价格会怎么走？市场分化其实会越来越大。

这次会议信息量很大，我简单说了以上三点，尤其是第三点，其实是我们作为接下来买房的重要参考指标。

9月即将到来了，这几天蒋老师没有闲着，走访了几家大型房企，跟他们的营销总简单聊了下，大家交流了一些对未来楼市发展趋势的一些看法，聊了一圈下来，我的感触颇深，顺便在这里分享给大家，也希望给大家对楼市的判断，带来一些方向性的启发：

1，最近上海取消了“7090”政策；

说实话，这条政策当时出台，也是无奈之举；

回想20年前，那个时候，上海因为经济快速增长，吸引了一大批年轻人，人口迅速增长，上海在2007年，人口就突破了2000万，这么多人进来，没房子住怎么办？于是当时就出台了“7090”政策，就是一个小区，70%的房子，面积都需要控制在90平米以下；

这样做的好处是，降低大家的买房压力，但坏处也很明显，一家老小5口人，挤在一个89平米的三房里面，有的甚至更惨，一家6口人，挤在一个空间不足60平米的两房；

可能对住房产品不熟悉的朋友，不太理解，小户型有什么弊端，我来告诉大家吧，如果一个小区，70%以上都是小户型，那么这个小区的得房率会很低！

因为开发商为了做到每一户南北通透，就需要建空中连廊，这玩意大大降低了得房率，而且还影响了中间户的通风、采光、隐私等问题。

而且小户型，设计成紧凑三房，客厅和卧室都会很小，家里人多了，住起来确实不舒服，很拥挤，收纳空间都不够，尤其是家里小孩多了，奶嘴、婴儿车、宝宝玩具满地都是，拥挤不堪。

一个89平米的三房，可能到手也就70个平方，三个卧室，每一个卧室都在10平米以内，家里1米8的床都放不下，只能塞1.5米的床，两个字，憋屈！

这一点，在上海、深圳、北京等大城市，尤为明显，住着全国最贵的房子，享受全国最差的品质，上哪说理去？

到现在才放开“7090”政策，其实已经晚了，现在唯一的办法，就是由政府出面，收购小户型房子，用来作为保障房，而原来小户型的人，拿着钱，再去买改善房，这样就能激活楼市！

2，其实不止上海，深圳同样憋屈，你敢相信，在深圳中心城区，上个月出来一个新盘，一共放出657套房，一个月时间过去了，结果才卖出28套，你说吓人不？

跟大家平时在网上看到的，什么日光盘，完全不是一回事，中心城区，八九万一平米的房子，为啥卖不动了？

原因出在了房子的容积率和得房率，这个楼盘容积率高达6.5，住宅200多米高，得房率在80%以内，你说咋卖？

没错，深圳有很多改善，口袋里也有钱，但是他们不傻，容积率6.5%，得房率75%，这房子你内部装修再好，住起来都没啥体验感！

包括前些年，被炒作的深盘，科技园板块的华润府，小区每一栋都是超高层， 高峰期坐电梯，里面都是人，奇怪的是，这种楼盘，还被列为深圳十大豪宅！

我只能说，深圳人民太卑微了！

3，你知道中国住房品质最高的城市在哪吗？蒋老师每年都会去20多个城市做调研，在我的认知框架里面，重庆、杭州、成都的住房品质，应该可以在全国排前三。

杭州有绿城这张王牌，重庆和成都有龙湖这张王牌，奠定了品质基础！

什么中海、保利、招商、华润、万科，他们没有一个会做高端盘，没有一个！

4，马上金九银十要来了，今年楼市能不能有所拉升，就看9月的表现了，圈内人士，很多人对9月是充满信心的，目前很多房企的9月份营销方案，我大致已经知道了，他们具体是如何执行营销活动、如何做优惠策略，我心里都有数了，我只能告诉大家，9月份是今年整年，最适合买房的时期，因为优惠会非常大。

而且一旦9月前半个月效果可以，后半个月，很多优惠都会慢慢收回，10月只能喝汤了。

最后，没啥好说的了，只想告诉大家：

如果你是刚需，已经选好目标了，9月赶紧下手；

如果你是投资，你还要观望一下，虽然现在是底部区间，但这个区间内，价格还要跌多少，谁也不好说，你得密切关注市场成交数据；

如果9月数据可以，10月份也稳住了，那我认为11月-12月，就是你下手的机会。

如果9月数据一般，10月也很一般，我建议你再观望3-4个月，明年春节后再买也不迟。