广州东部,又一个六边形战士要来

房地产高手拿铁 2024-08-02 09:28:59

所谓的六边形指的是地段、地铁、商业、产业、学校、医疗,以及房子本身的楼龄、户型、物业等各方面都很能打的一个盘。

一般这种盘有个特点,就是某一个区域或板块的中心,有地铁交汇。

比如光大就是海珠西的地铁交汇商业中心,综合配套很强,一直被视作六边形战士的标杆。

其他有没有六边形呢?

万博的长隆悦府算一个,白云嘉禾的岭南新世界算一个,天河公园的熹园、锦逸算一个,另一个东部的大壮名城有望算一个。

大壮在五年前开盘的时候就要卖到5万左右,最高去到5.7万,而彼时的科学城鼎峰才四万,清晰记得大壮开盘时一堆人排队等摇号的场面。

但是因为首开价格太高,开盘卖得并不理想,当然也没有耽误它后面卖完。

如今的大壮已经出来二手房了,楼市已经有了翻天覆地的变化,目前放盘价在5-5.5万之间,卖家是不想亏钱的,挂的价格还是比较高的。

如今楼市,这个价格想要卖出也不容易。

天河的几个刚需盘,比如珠江花城、能建麓誉府、精诚壹号等刚需盘也才4.5万左右,而且马上大壮二期也要来了,预计最终开盘价在4.5-5.5万之间。

之所以敢开这个价格,还是觉得自己的配套很能打,值得六边形战士的身份。

这次二期的面积比一期更小,户型是新规,赠送较多,主要是:

88方3房:430万起;

105方4房:540万起;

122方4房:690万起;

143方5房:860万起。

从总价上看,400-700万买次核心地段好像也没毛病。

要知道,这是科学城的核心,苏元到萝岗一带就是科学城的中心,这个地段未来30年都不会改变,还有6/7/21号线三线交汇。

卖的价格不比上面提到的天河刚需盘便宜,你们虽然在天河,但是配套跟我完全不是一个级别,我卖更贵也是理所当然。

既然是核心地段,那又不能做得太小,从面积来看,大壮二期是合理的,至少比一期更合理。

比如它做的最小是88方三房两卫,可以对比罗兰97方左右的三房;

而105的四房又可以对标润府115的四房;

122的又可以对标牛奶厂130-140的四房,143的更像是超豪宅大平层,是不是比你们都便宜。

那是因为面积小了,成本低了,总价也低了,而且比隔壁一期还便宜,一期业主是在掩护二期出货吗?

从各方面来看,应该是有比较有经验的团队做出来的,跟万科的风格如出一辙。

如果你看过它的楼梯间就知道了,跟城市之光一模一样,产品思路也是一样。

大壮一期是33层高,共12栋楼,总户数2200户,而二期是6栋楼1468户,总高41-47层。

地段这么核心,似乎做超高层也理所当然,你看哪个城市的中心不是超高层。

从定价上来看好像是这么回事,但更多的是迎合了市场的需求,如果真的做低密度,就必然要卖到六七万,显然这个市场下卖六七万是不现实的。

想要回本是很难的,如果不快速回本,怎么去配建一堆的商业学校。

大壮那些密密麻麻的回迁房,以及周边一堆建成的商业体,都急需卖掉二期回血,所以做刚改户型更容易出货,不超豪宅也是市场的主流。

回到开头,大壮能不能成为六边形战士呢?

在科学城来讲,还是极有可能的,毕竟周边没啥供应,有供应的不是在云埔就是黄陂,地段配套都无法和大壮抗衡。

能超越大壮的也只有它自己了,将来推出的大壮三期。

至于附近的岭南山畔,学校的原因让它处于下风,未来还是只有鼎峰与之较量。

鼎峰赢的不是地段,而是容积率,同样,大壮赢的并不是得房率,而是九年一贯的学校。

当前,对于想要一劳永逸的购房群体而言,要么就是去买中心区大平层,要么就是次核心地段的六边形战士。

科学城作为一个独立的板块,不被增城拖累,也不被天河吸血已经是很难得了。

大壮作为科学城核心板块的唯一新盘,它的价格能不能守住,也是科学城的实力体现,侧面说明科学城的市场和购买力的平均上限能接受的价格是多少。

当前的楼市,购买者已经很务实了,保不保值都不重要了。

只要有学校,住得舒服就行,而开发商也要尽可能的务实一些,不要把赠送的部分计算到溢价里卖出去,最好直接赠送出去。

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