“百亿地王”建超级公园,我们是不是对杭州土地财政有误解?

浩航层楼 2024-09-04 04:04:37

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最近的杭州土拍,着实刺激。

溢价率最高刷到了近60%,地价也频频创下板块纪录。比如招商拿下的上塘宅地,楼面价41577元/㎡;6月绿城竞得的西兴单元宅地,高达41716元/㎡。

背后原因很简单,地价不再限制,推出宅地又以热门板块和低密为主,房企怎能不疯狂。

这不禁让我联想到,若一江两岸核心区推出宝地,那地价得拍多高?

像备受关注的三桥两侧区块(原水电新村),如果拿出来卖,房企估计会把房地差压缩到极致吧(限价下);只要限价抬高或放开,绝对会拍出天价。

超过之前凤起潮鸣45368元/㎡的全城涉宅地楼面价纪录,轻松至极。

但最近的两则消息,却让我有些不可置信。

一是钱江新城市民中心北侧,规划了一个占地超20万㎡的超级中央公园;二是寰宇天下旁的一线沿江地块,同样公示了公园方案(已动工)。

虽然两块地一开始就是作为公园预留地,但放在寸土寸金的今天,没有变更用途卖地赚钱,多少还是佩服政府的。

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这两块地是货真价实的核心宝地。

先说市民中心北侧地块,东至钱江路,南至解放东路,西至城园路,北至新业路,地段好到爆。

“零距离”7号线观音塘站和9号线新业路站,与市民中心一路之隔。万象城、来福士、高德置地广场、庆春银泰和杭州大厦501,均在1公里范围内。

直线到江边,也只有1公里左右。

关键面积还超大,总占地202948㎡,合300多亩,接近城北体育公园(680余亩)的一半。

放在住宅楼盘领域,完全是巨无霸的存在。壹号院占地16.6万㎡,Ifc占地17.5万㎡,只有云启之江(占地28万㎡)这样的超级未来社区,才大过它。

再看寰宇天下隔壁地块,虽然面积小得多,但地段也很核心。

就在闻涛路、阡陌路、科技馆街、科宇巷的围合区域,妥妥的一线沿江宝地。不到300米外,就是滨江区知名豪宅金茂府。

万众瞩目的原水电新村,位于地块东侧200多米。直线壹号院约1.4公里,大莲花约1.5公里。

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若是宅地,杭州总价地王(之前是ifc的132亿)、滨江区地价纪录,大概率都会被打破。城市里也会多出两个知名豪宅盘。

就算作为商地拍卖,也能卖出不菲的价钱。那为什么政府还是执意建公园?

因为一开始规划公园改不了?在商改住盛行的今天,绿地变更为商业或者住宅的案例虽少,但并非完全不可能。

因为这两个区块缺公园?也不是。

拿寰宇天下地块来说,门口就是长达12公里的沿江公园。去年改造后,早已成为沿江居民最好的休闲、健身场所之一。

再看钱江新城,除了同样有沿江公园,还有CBD森林公园、世纪花园等。

之所以要在摩天大楼林立的CBD和一线沿江的国际滨,把宝地建成公园,在我看来,主要有两个核心原因。

一是填补区域运动配套的不足。

以国际滨为例,虽有狭长的沿江公园,其中也打造了3个运动公园。但仔细观察,你会发现,运动设施几乎集中在三桥东侧的奥体,和江晖路(望江隧道)以西。

三桥西侧到江陵路间,并没有运动场地。而公园方案显示,配有网球场和篮球场,大大方便了年轻人。

钱江新城中央公园更不用说了,兼容了大量的社会功能。

它不仅仅是一处城市公园,还有公共交通换乘场站,对社会公众开放的停车泊位,地铁城市轨道交通的功能。

公园里,设置了共享市集、多元舞台和运动场地等空间。

比如公园西南侧设有13000-15000㎡的体育运动场地,涵盖五人制足球、篮球场、羽毛球场、轮滑场地、门球场、乒乓球场和健身绿道。

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但或许还有一个原因:杭州财政很健康,并没有那么依赖土地财政。

这好像认知完全不一样啊。毕竟,在大家的印象中,杭州可一直是全国土地出让金前列的城市,妥妥的“土地财政代言人”。

但实际上,近两年全国土拍市场趋冷,卖地收入已连续下滑。

目前,土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低,是不可逆的趋势。

以杭州为例,2023年杭州土地出让金1940亿元,2024年上半年约591亿元,只有去年的30%。

但另一方面,杭州的经济势头却保持不错。2023年全市GDP首次突破2万亿,今年上半年也超过了万亿。

按照通用算法,土地财政依赖度=卖地收入/一般公共预算收入。

按上述数据测算,近几年杭州的土地财政依赖度已经从最高的140%,下降到去年的77%多,下降幅度排在全国前列。

按照今年“少而精”的推地策略,预计依赖度还会进一步下滑。

这至少说明杭州的财政比较宽裕。加上产业基础良好,杭州对卖地收入下降的接受度,自然比其他城市淡定得多。

毕竟只有“不差钱“,才舍得把宝地拿来造公园。

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