昨天中介协会发布了11月二手网签成交数据：10182套，环比增长8.77%，同比增长83%。

如果说2021年是调控年，2022年是下跌年，2023年就是横盘筑底年。

确实如此，2023年的成交量是完胜2022年的，2022年基本上是每个月六七千套，而今年就有几个月破万。

主要还是得益于政策持续宽松和放水，比如920放开限购，给了更多的人上车的机会，黄埔番禺泡沫也挤得差不多了，再限着也没啥意义，针对二套也放开了限贷，一下子释放了很多购买力。

另外这个月的网签里有部分是明年学位房需求的买家，且多以刚需为主，表现为60-90的两房小三房，或者90-120的大三房为主流，占比超过60%，第三就是卖家愿意以价换量，降价促成交。

从区域板块也可以看出来，比如天河的房子总价高，成交增长不大，珠江新城这个月也不到40套，不乏像中海花城湾、保利心语这样的超级网红盘竟然没有成交。

而越秀区、海珠区增长较为明显，越秀区主要表现为学位房，海珠主要集中在东晓南、客村赤岗、昌岗等热门板块，个盘方面，岭南新世界仍然高居第一。

地方和上层以及金融端都在同步发力，这不，15家民营房企已经列入白名单，全力支持房地产企业拿地盖楼，所以你要相信，需求是可以制造出来的。

再说一下新房的，这个月广州新房成交量比上个月更差，截止到11月26日，新房成交量是5178套，上个月是由于政策放开后的一些延迟网签，有六千多套，这个月的周均成交才一千多套。

从新房成交和二手成交对比来看，二手房还是高于新房的，说明广州还是一个存量市场。

一个存量市场，以二手成交为主的市场才是一个健康向上的市场，才会更快上涨，好比珠江新城它是没有新房的，全是二手房，越秀区主要也是以二手房为主，所以你会看到越秀区的房子再老再密也很抗跌。

最后再简评一下各区的一些市场：核心三区的价值会快速积淀，在行情不好的时候更加体现其价值的稳定性，比如天河公园、万胜围、海珠西、江南西、东风东、杨箕、东山口、淘金等，价格非常稳定抗跌，而之前脱离价值热过头的一些板块也有了一些回调，比如牛奶厂、东圃三溪等，回调之后就是价值回归，回归到其本该有的价值就可以买了。

番禺黄埔放开之后的成交并没有特别亮眼，我们要取吸那些热过头的板块过去的表现，自恃最好地段的开发商的房子，比如番禺的长隆悦府，老黄埔的城市之光，横盘期卖得太贵我们就选别的，毕竟这些板块现在也有其他选择，未来也有更好的选择。

荔湾只要核心板块一日不形成，就一日不会止跌，特别是白鹅潭沿江一带的豪宅圈层一直是一手房，周边面貌太差，它的二手市场一直无法筑底，没有一个完整的板块价值，银行都无法对其价值进行评估，自然其他的房子也无法对标，只能靠卷户型取胜，需要学位的可以买，不需要学位的没必要买荔湾。

广州目前是四个一线城市里政策最宽松的，人才引入也是最宽松的，房价也已经回调了两年多了，我相信很多人是不想错过这么好的买房时机的，但人性就是喜欢追涨杀跌的，还是多多提高你的认知吧。

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