中海,拿最贵的地,操最难的盘!

东接一号 2024-08-07 16:22:38

中海地产又在福州亏本卖房了!近日,位于闽侯南通的中海凤凰熙岸放出了8800元/㎡起的特价房,对比1.4万/㎡的地价,相当惨烈!

2013年入榕以来,这家水土不服的央企巨头总是在地王频出的年代,拿最贵的地,操最难的盘。这几年,福州楼市狂热褪去,中海旗下多个“面粉比面包贵”的项目惨遭“深套”!

何以解套,唯有割肉!

2021年交房的中海凤凰熙岸,卖了6年,终于进入清盘阶段。近日,项目推出多套单价8800元/㎡起的特价房,房源主要位于2-5楼,为建面116-129㎡的精装现房,均价9300元/㎡。

要知道,在福州市区无房可售的情况下,中海凤凰熙岸2018年9月16日首次开盘的均价约2.1万/㎡(捆绑装修)。

但随着购买力被逐渐消耗,“奥体南”量价齐跌,中海凤凰熙岸的网签均价从2019年的1.75万/㎡跌到了2021年的1.6万/㎡,2022年直接祭出“单价1.35万,楼层任选”。

最狠的还是此次腰斩式大降价!

闽侯宗地2017-01号地块是中海2017年7月拿的,可售楼面价高达13974/㎡,彼时刷新闽侯“地王”纪录并保持三年之久。

清盘促销很正常。问题是,这个典型的“高地价盘”即便是2018年高峰期入市,加上建设成本、营销推广等费用,也是亏损状态。

隔壁同样是央企江景现房的中铁江湾悦城已经卷到6666元/㎡起,还送产权车位,最重要的是有小户型可选。

而小区有3栋安置房的中海凤凰熙岸,大户型偏多。优势是精装交付,且距离旗山大桥和砂之船奥莱商业也比江湾悦城近。从网签备案来看,项目确实只剩10余套住宅,解套在即。

同样是地王血亏的代表,三江口的中海锦江城却还看不到解套的曙光。

2017年10月13日,中海以最高限价+配建保障房竞得宗地2017-28、29号地块,可售楼面价超过1.8万/㎡。

那会儿三江口清富片区还有泰禾画的饼。但现实是,项目1公里内,商业、地铁、江景,统统没有。今年好不容易趁到了麦顶小学三江口分校(暂读),也无济于事。

2020年6月,中海锦江城首期开盘均价2.1万/㎡,对比楼面价已是含泪赚吆喝。但惨淡的去化使其一降再降。

早在2021年,该滞销盘就已跌破楼面价,2023年还一度跌到1.2万/㎡。目前,中海锦江城现房均价为1.4万/㎡,怎么看都是卖一套亏一套!

市不动产登记交易平台显示,扣掉135套保障房,项目可售住宅还剩682套。卖了4年多,网签去化率仅33%。

另据“刚需探房”监测,中海锦江城整个7月仅网签了1套,照这个速度还要站岗多久?

不敢细想!

频频踏空福州的中海,2021年将目光回归热度较高的东区。这次以23%溢价率抢下宗地2021-01号地块,可售楼面价21267元/㎡还算合理。

晋安湖+近地铁+纯商低密,中海晋安湖叁号院的地段配套确实能打,2022年刚入市的时候,精装均价3.6-3.8万,能看湖的高层约4.1万。但偏偏B地块内有古建,中海差点:

换一个地方站岗!

好在中海及时放低姿态降价求量,2023年网签均价约3.35万/㎡,再加上彼时直接竞品较少,成功挤进五区+闽侯商品房销售金额第7位。

克而瑞数据显示,今年6月,均价跌至3.02万/㎡的晋安湖叁号院难得网签了50套。但卖成现房后,热度并没有延续到7月。

项目共规划了861户,目前仅网签485套。在榕发揽湖郡、誉湖和保利国贸天琴湖的围剿下,去化还需要一定时间。特别是143㎡大户型,湖景有了,但没产品力。

中海在福州拿的地块,似乎都中了高溢价的“魔咒”。有一说一,这里面也有盈利项目:

2013年12月5日,首进福州的中海以高达198%的溢价率竞得2013挂23号、24号地块,6412元/㎡的楼面价创造了闽侯首个地王。

中海寰宇天下初期也是去化不佳,2015年首次开盘均价1.25万/㎡,但2017年高峰期,阚江高层靠捆绑一度高达2.5万/㎡,SOHO也将近1.9万/㎡。

2016年11月,首进福州主城的中海地产以29989元/㎡的实际可售楼面价竞得宗地2016-16号地块,连潘新地王诞生。

2018年,中海金玺公馆精装备案价约3.5万/㎡,额外加价后实际售价4-4.2万/㎡左右。复式赠送,再加上赶上东区楼市火爆,759套商品房仅一年多便售罄。

2018年,中海以可售楼面价11624元/㎡拿下高新区配建安置房的榕高新2018-03号地块。

2019年底,中海观澜府以1.83万/㎡的均价开盘,做到高去化,最后两栋住宅甚至捆绑精装。

但那是猪都能飞的时代。

如今外围楼市热度回不去了,中海想凭借品牌效应和装修品质抵消高价地的影响,结果并不如意:

中海寰宇天下2020年被曝“喷粪”;

中海观澜府2021年被诉一下雨就漏水;

售价曾一度逼近2W的长乐中海锦城,2021年被投诉瓷砖空鼓等质量问题,且整修两年多仍未完工;

中海金玺公馆倒板赠送曾导致产权冻结,还有2022年的盖庙风波。

偏爱贵地,导致中海没有足够利润空间保证品质投入。据报道,2022年,中海福州和武汉是内部业绩排名倒数的城市之二。

一线城市杀疯了的“利润王”,在福州却屡屡踏错周期被深度套牢。也难怪,中海地产今年初合并了厦门和福州公司。

东街1號注意到,连续4年成为全国“千亿量级”拿地大鳄的中海,2021年2月之后在福州未落一子。

本以为这家对利润和周转要求严苛的央企不会再踏足这片伤心地。2023年11月18日,中海久违地出现在了福州第六次土拍现场,并参与了2023-42号屏西地块的举牌,但不追高。

中海或许在福州还有拿地意愿,只是谨慎多了。毕竟亏怕了!

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