今天想问大家一个问题：2024 年，中国房价见底了吗？

作为一个高达 500 万亿人民币的超级市场，过去三年，中国房地产经历了超过 25% 的深度回调，让人不禁感慨：“房子还值钱吗？” 房价是否触底，已经成了每个人都在关心的热门话题之一。今天，我们结合最新的法拍房数据，为大家梳理当前房地产市场的现状，并大胆预测未来趋势。

2024 年，全国各类法拍房共挂拍 76.8 万套。法拍房，一直被视为房价真实供需关系的 “地心引力”，供给激增，价格自然承压。而 2024 年，全国法拍房数量依然维持高位，尤其是在三四线城市，法拍房的挂牌量几乎是成倍增长。

为什么这数据这么重要？它不仅是 “便宜货” 的代名词，更是房地产市场困局的晴雨表。当一个市场中法拍房数量维持高位时，意味着资产负债表上的压力正在逐步传导到房产领域，这直接影响了二手房价格和新房成交量。

当前情况可以总结为以下几个特征：

二手房库存高企：无数房源挂了大半年，价格降了又降，仍无人问津。甚至有些房主自嘲：挂牌就像 “摆地摊” 。

新房市场失色：开发商的促销口号已经从 “买一送一” 变成了 “白菜价甩卖”，但效果依然有限。过去那种 “买房即赚钱” 的时代，早就变成了 “买房即亏”。成交量低迷，市场像冻住了一样，成交量徘徊在历史低位，交易活力几乎消失殆尽。价格呢？不用大风吹，只需一点时间，便像沙堆一样自然崩塌。

回看过去三年，中国房地产市场的硬着陆似乎已走到一半，全国房价平均下跌 25%，很多人对此感到恐慌。但即便如此，降息、降首付等利好政策也没能扭转市场下行的趋势。这背后的原因，藏着两个大问题：

收入跟不上房价：过去 20 年的房地产繁荣，靠的是高杠杆和高预期。然而，现在经济增长放缓，居民收入增长根本追不上房价，高杠杆的美梦，成了许多人不堪重负的噩梦。

信心危机：当房价一再下跌，买家和投资者的信心也随之破碎。“房住不炒” 的大势所趋，让房地产的投资属性被大大削弱。说白了，现在谁还敢把买房当理财？

那么现在泡沫挤干净了吗？答案可能是否定的。虽然房价下跌显著，但房产库存和债务压力依然沉重，特别是对于一线城市和重点二线城市之外的地区，市场的调整尚未结束。

法拍房数量对整个市场有两大关键影响：

对二手房的价格冲击：法拍房的低价如同一块沉重的砝码，直接压低了二手房市场的心理预期。当买家发现市场上到处都是更便宜的选择时，那些原本挂牌的二手房就更加无人问津。一句话：为什么要多花几十万买二手房呢？

对新房销售的间接影响：开发商为了抢占市场，不得不大幅降价，与法拍房抢夺购房者。然而，这种降价并非灵丹妙药，在当前购房意愿极度低迷的情况下，开发商的努力更像是用力过猛，却换不来热烈掌声。

法拍房市场像一面镜子，折射出个体资产负债表的恶化，也暴露了房地产行业深层次的结构性问题。

房价还能反弹吗？这个问题就像每个寒冬中人们对春天的期待。我们可以从两个方面来看：

长期看：房地产的投资属性已经大幅削弱，即便房价能反弹，幅度和速度都很难再回到过去 “一天一涨停” 的时代。

短期看：政策是否给力依旧是关键变量。但现实是，政策的 “药效” 似乎在逐渐失灵。降息、降首付的组合拳没有换来成交量的明显回升，各地松绑限购，市场反应平平，购房者依然观望。一句话总结：反弹希望渺茫。

从日本经验看中国房价的未来

让我们回顾日本的房地产泡沫崩盘，它像一本警示录，为我们提供了三大启示：

长期横盘不可避免：日本房价在泡沫破裂后，经历了长达 20 年的横盘甚至下跌。市场需要时间消化库存，也需要时间重塑信心。

城市分化加剧：东京等核心城市的房价相对坚挺，而地方城市的房价则几乎归零。中国未来可能也会面临类似的区域分化。

投资逻辑转变：房地产不再是 “一夜暴富” 的工具，而是回归到居住属性。

2025 年 1 月 7 日，官方发布了 2024 年法拍房数据。数据一出，市场一片哗然。

2024 年，全国共挂拍 76.8 万套法拍房，实际成交 17.6 万套，总成交金额 3308 亿元，同比减少约 6.7%。

乍一看，数字或许显得平平无奇，但背后的含义却让人心头一紧。

细看住宅部分，成交 11.7 万套，单次拍卖的成交率仅为 18.4%，比 2023 年略低。住宅成交总金额 1635.9 亿元，同比减少 1.9%；成交均价 9128 元 /㎡，又跌了 1.1%。不论是价格还是成交率，双双下滑，法拍房市场依旧延续 “量价齐跌” 的态势。

稍有亮点的，是清仓率略微上升。2024 年，法拍房的清仓率达到 31.4%，比 2023 年的 30.3% 高了一点点。但这背后却有 “隐形之手” 在操作。2024 年 10 月，《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》出台，地方政府通过专项债回购了一部分法拍房，将其用作保障性住房，这才稍稍改善了清仓率。换句话说，没有这层 “托底”，法拍市场的数据恐怕更难看。

2024 年，法拍房的挂牌总量虽然比 2023 年少了 7000 套，但全年新增 16.9 万套。每一套法拍房的背后，都是一个个失去住所的故事：

・有的是创业失败，企业倒闭的老板；

・有的是因失业、裁员而无力还贷的家庭；

・有的是房价高位杀入，杠杆太高最终赔光积蓄的年轻人。

这些房子，变成了一场场低价拍卖的标的。

2023 年，全国法拍房的平均成交价为每平方米 5255 元，而到了 2024 年，这一数字已经跌至 4611 元，同比下降了 12.3%。成交价格只有市场评估价的 72%，在 2023 年成交价格还在八成左右，到了 2024 年就只剩下了七成左右，2025 年的成交价可能要向六成靠拢。

银行的态度也在发生微妙变化。曾经，银行对断供者毫不手软：拍卖、收房、追债，一气呵成。但如今，法拍市场流拍频频，房子根本卖不出去，银行反而成了烫手山芋的持有者。于是，策略逐渐软化，保住业主，就是保住房子；保住房子，就是保住资产。这样的新思路正在成为主流。宽限还款期限、减免部分罚息，正在成为银行化解风险的主要手段。这不是因为银行变仁慈了，而是他们清楚 —— 一个循环流拍的市场，只会让自己深陷泥潭。

对购房者来说，法拍房代表着更多的不确定性 —— 资产可能继续贬值，甚至带着法律纠纷的风险。在市场情绪低迷的背景下，谁敢轻易接手这样一笔 “烫手的山芋”？

2023 年，法拍房的成交价还能勉强维持在八折左右；到了 2024 年，这个比例已经跌破七折。而到了 2025 年呢？六折、五折，会不会真的变成常态？

法拍房，正在复刻日本的 “泡沫教训”？

提到房地产泡沫破裂，日本是一个绕不过去的例子。曾经的繁荣，如今却成为了经济学反面教材。日本央行前行长白川方明，曾对这段历史进行深刻反思。

当年的泡沫破灭，经济影响立竿见影。最初，日本央行的反应如何？答案令人唏嘘 —— 对于那些陷入危机的银行，他们迟迟没有采取有效的救助措施，直到八年后，才开始重新注资，试图让银行恢复资本化。而这八年，已足够让日本经济陷入 “失落的二十年”。

今天的全球央行们，显然吸取了这一教训。美联储前主席伯南克的书中明确提出，一旦泡沫破裂，必须迅速干预。这不仅是为了稳定资产价格，更重要的是保护信心！是的，比黄金还珍贵的信心，没有信心，市场便失去了灵魂。

泡沫破灭后的连锁反应

日本房地产泡沫的崩盘，带来的不只是房价的暴跌，还深刻影响了人口和经济。很多人忽略了一点：泡沫破灭让生育意愿下降，劳动人口减少，购房需求也随之萎缩。人口减少叠加快速老龄化，直接导致了对未来人口增长的悲观预期。

人口不增，企业投资扩张的意愿就会下降，进一步削弱借贷需求。没有投资，就没有就业；没有就业，就没有消费；没有消费，价格就涨不上去。于是，日本经济进入了一个 “怪圈”：企业不扩张，反而存钱，或者将资金投向海外，国内经济活力渐失，GDP 增长率从 1981 年的 4.7%，到 1991 年之后的仅 0.7%。投资萎缩、需求不足，通缩成为了经济的 “常态病”。即使采取零利率、负利率政策，民众对政府的信心早已破裂，经济也无法提振。

由此可见，“高房价抑制经济发展” 的说法在日本案例中并不成立。房价始终是 “果”，而非 “因”。真正的关键，是房产背后的杠杆问题 —— 那是一场政府、企业、家庭三方的博弈。

中国会走日本的老路吗？

中国的房地产市场，在 2023 年迎来了剧烈下跌。本以为年初的低基数会让 2024 年迎来复苏，没想到跌幅依旧是两位数！二十多年积累的信念，在短短三年内土崩瓦解。更令人担忧的是年轻人的观念变化，越来越多的年轻人认为，房子是消耗品，是 “会贬值的消费品”，只能租，不能买。这种心理，与日本泡沫破灭后年轻人的想法如出一辙。

如今，中国的房地产销售量已经 “硬着陆”，但房价呢？虽然下跌了 25%，还算不上 “硬着陆”。问题是，如果市场持续低迷，流动性崩溃，那就危险了。一旦遭遇类似 1997 年亚洲金融危机那样的冲击，长期积压的卖盘可能引发 “抛售潮”。届时，流动性枯竭，将进一步侵蚀家庭资产和经济预期。

房子，是连接经济三大主体的纽带。政府、企业、家庭 —— 房地产是连接这三者的核心环节。政府通过卖地融资，企业通过开发挣钱，家庭则通过买房储蓄或投资。这是中国房地产财政的底层逻辑：政府借未来的现金流能力换取现在的基建发展。这种模式曾经被认为是 “刺激经济” 的良性循环：政府用卖地收入完善城市基建和招商能力；企业通过开发拉动就业；家庭则因房产升值增加财富。最终，所有人都受益，经济得以高速增长。

但如今，这一模式正逐渐失效。降准、降息为何不灵？因为货币已经失去了承接的主体：

・政府失去了高价卖地的市场；

・企业失去了开发的热情；

・家庭则失去了对房产升值的信心 。

近几年，中国房地产市场急剧降温，犹如一头 “灰犀牛”，其冲击力远超预期。这场危机不仅波及了经济，更深刻地影响了社会信心和民众的资产负债表。

面对房地产市场的急剧降温，政府已祭出多项政策，但效果并不显著。民间对这些政策的信心逐渐减弱，市场观望情绪浓厚。以 “收储” 政策为例，虽然旨在稳定市场，但其效果并不理想，甚至引发了国有资产流失和道德风险的担忧。

在中国，房地产长期以来被视为重要的财富保值增值手段。数据显示，中国家庭财富的 70% 以上都与房地产相关。一旦房价出现大幅波动，将对居民财富产生巨大影响。房价下跌 25% 意味着居民财富大幅缩水，这将严重打击消费信心，进而影响整个经济。

关于房地产与经济发展的关系，一直存在争议。有人认为，房地产是经济发展的引擎，能带动上下游产业，促进就业；也有人认为，房地产的高速发展挤压了其他产业的发展，导致经济结构失衡。那么事实到底是什么？日本的教训或许能给我们答案。

最近几年，中国房地产市场的硬着陆，像是一头猛然出现的灰犀牛，带来的冲击超出了几乎所有人的预期。这个冲击不仅波及经济，更深刻影响了社会信心和百姓的资产负债表。更让人无奈的是，政策似乎已经打光了手中的 “好牌”，而民间对这些政策也渐渐 “不买账” 了。就连 “收储” 的尝试也迟迟没有水花，甚至还伴随着国有资产流失的隐忧和道德风险的担忧。基层缺乏动力，政策工具的效力似乎进入了 “冰点”。

但我们不能不关注，房地产对财富效应，对百姓消费，对未来收入预期的影响。不仅是过去三年的关键因素，也将成为未来十年的重要因子。为什么这么说？看看日本的经验，你就明白了。

先给大家一个可能并不熟悉的数据：中国家庭财富的 70% 都集中在房地产上！剩下的，才是理财、股票、债券、现金等等其他资产。想象一下，当房价下跌超过 25%，意味着所有人都被强行 “减负” 了一次。这种财富缩水对消费和经济的打击，可想而知。

那么，房子到底是经济发展的阻碍，还是果实？这是一个在网上争论不休的话题。一方认为，高房价和高房租正在抑制经济活力；另一方则觉得，有了房子才有货币宽松，才能刺激经济增长。那么事实到底是什么？日本的教训或许能给我们答案。

上世纪 80 年代，日本经济腾飞，股市和房地产市场经历了疯狂的上涨。从 1980 年到 1990 年，短短十年时间，日本股市涨了两倍，大城市房价飙升 130%。然而，泡沫的破裂总是突如其来。1990 年，日本股市开始暴跌，这股跌势迅速传导至房地产市场。从 1991 年到 2005 年的 14 年间，日本六大城市的土地价格指数下跌了 76%。

1985 年，美国、日本、德国、法国和英国签署了 “广场协议”，通过干预外汇市场，促使美元贬值，以解决美国巨额贸易逆差问题。这一协议直接导致日元大幅升值，对日本出口造成冲击。为了应对日元升值带来的经济压力，日本政府采取了宽松的货币政策，包括连续降息，以刺激内需。然而却进一步推高了资产价格，短短几年内，日本房地产价格翻了一番，泡沫膨胀至极。

到了 1990 年，日本政府开始意识到资产价格泡沫的风险，并采取了一系列紧缩性货币政策，包括连续加息，将利率从 2.5% 提高到 6%。同时大藏省（现财务省）也开始控制不动产融资总量，类似于今天中国的 “三道红线” 政策，限制银行对房地产行业的贷款。最终紧缩政策导致房地产和股市迅速降温，资产价格开始暴跌。大量企业和个人因无法偿还贷款而破产，银行也面临大量坏账。

泡沫破灭后，日本经济陷入了长期的通货紧缩和经济停滞，被称为 “失落的十年”，甚至延续至今。在 1990 年，日本的城镇化率突破 75%，而人口增长率已低于 0.3%。二十到四十九岁的人口数量开始减少。1993 年时，日本的户均住房数量为 1.11 套。此时的日本，仿佛与今天的中国经济困境有所相似：经济长时间低迷，GDP、人均 GDP 等几乎都处于停滞状态，偶尔出现负增长，资产缩水，企业贷款困难，失业率上升，社会生产和需求动力双双不足。

1993 到 2004 年间，非金融企业的杠杆率一直在下降，经济无法扩张。1999 年至 2021 年，GDP 年均增长率仅为 0.9%，人均 GDP 增长率为 0.8%。更令人担忧的是，尽管房地产价格下跌了，大多数日本家庭的负债率却没有发生明显变化。这意味着，日本的家庭在过去的三十年中一直在 “死扛” 房贷。很多家庭直到现在依然在承受沉重的债务压力。而这种杠杆化的经济模式，不仅让企业苦苦支撑，也给老百姓带来了巨大的心理压力，甚至导致了抑郁症的高发和 “躺平” 现象的出现。去杠杆的痛苦使得大量企业和金融机构破产，工作岗位大幅减少，失业率迅速攀升并维持高位，民众信心丧失。日本的完全失业率直到 1994 年才开始出现下降趋势，但此后经济依旧艰难复苏。

回头来看，中国的房地产 “硬着陆”，以及土地财政模式的困境，毫无疑问也到了历史的十字路口。政府、企业和家庭都必须面对深刻的改革。哪里有钱赚，哪里该省钱，哪里又该回避？这些问题需要深思熟虑。这不仅是一个短期的局面，更是一个可能持续长达十年的周期性调整，涉及结构性转型与经济转型。简单总结就是：去杠杆、还债务、失业率上升、收入下降、出生率低迷、人均收入增速放缓。

这种经济现象或许很多人不愿接受，但历史的规律就是如此：在人口带来的巨大红利周期之后，最终由人民承接。

从个人的角度来看，这样的经济转型期需要保持清醒。以下是一些建议，供大家参考：

对于普通人来说，可能是时候考虑以租代买，避免背上长期的沉重债务。如果某个投资项目无法为你提供超额回报，不妨把更多的钱花在能带来幸福感的地方 —— 吃喝玩乐、自我体验，这些才是真正的财富，而不是那堆冷冰冰的钢筋水泥。

对于企业主，切勿盲目扩张，也不要随意挥霍资金。在这个不确定的时代，稳定是最重要的。坚持核心业务，确保现金流稳健，才是生存之道。同时，不妨拓宽视野，寻找外部增量市场的机会，探索出海发展，资源整合、合作共赢，能让你在挑战中看到更多的机遇。

对于投资者，回顾日本泡沫破灭的历史，那些在金融行业摸爬滚打过的人深知市场的寒冷与残酷。现在是时候反思和学习，深入了解全球大类资产的配置逻辑，建立起更具系统性的投资思维，不再单纯追逐短期收益，而是追求稳定和可持续的增长。

对于广大打工人，最重要的就是保住工作，但同时也别忽视了自己的身心健康。适度减少提前消费，理性储备，为未来的未知做准备。生活不仅仅是工作，它还需要有健康的体魄和积极的心态。

孟子曾说过：有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。当人们有了自己的资产和稳定的收入预期，他们才会心安理得地工作、生活。而当这些 “恒产” 进入下行通道，大家就会开始焦虑、恐慌，甚至纷纷抛售。在这个时刻，房地产市场的风暴随时可能席卷而来，经济的脆弱性和反身性就像一把双刃剑，时刻提醒我们要保持警觉。

面对不断变化的时代，大家都在渴望找到那个 “拐点”。可 “拐点” 何时到来，如何应对，如何把握，正是我们每个人都要深思的课题。历史上，经济总会经历周期性波动，命运总是反复交替，而我们能做的，就是在这些变化中找到自己的位置，不断前行。

在这个充满不确定性和挑战的时代，希望我们每个人都能在风雨中挺立，在风暴中寻得属于自己的方向。