救楼市又下狠招了，

长沙楼市为了去库存，直接把楼盘的性质从公寓改成了住宅，

长沙明确表示针对已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，经过地方审批之后，可调整为住宅。

目的就是为了去库存，因为现在公寓产品的去化压力是非常大的，

当然了，这个去化压力大不是因为库存持续高增长，而是因为现在大家不愿意买公寓了，

现在住宅买房的意愿都比较低，更不要提公寓了，

以长沙为例，2019年长沙主城区的公寓库存为461万㎡，整个去化周期达到36个月，刚好三年的一个时间，很明显公寓库存严重过剩，

然而到了2023年年底，长沙主城区的公寓库存已经降到了405万㎡，整体库存量下降了56万㎡，然而去化周期却急剧增长，达到106个月，将近九年的去化周期，

看到了吧？库存量明明在下降，但是去化周期却翻倍的往上涨，根本原因就是没有人在买房了，公寓卖不动了，

这和当下的商品住宅市场也比较像，明明各大城市在减少土地供应量，但是去化周期依旧居高不下，原因就是买家减少的太厉害，所以现在全国的商品房待售面积同比增速一般都在两位数以上。

现在长沙实施公寓变住宅这样的政策，目的其实就是为了去库存，因为你不施展一些特殊手段的话，公寓是没有人买的。

甚至现在公寓降价都没有人买，相比于巅峰时期，长沙的很多公寓项目的价格都已经处于腰斩状态。

比如，雨花区的碧桂园印象，从此前的13800元/平方米降至7888元/平方米。

现在大家为什么不买公寓啊？

因为之前住宅价格不断上行，价格偏高，还有严格的限购政策，所以很多人只能被迫选择不限购，总价偏低的公寓，

但是现在各大城市限购也已经解除，住宅的价格也在不断下降，特别是首付都已经降到15%，

这就造成同等情况之下，买公寓的首付和买住宅的首付差别不大，这谁还买公寓？

特别是公寓本身就是40年产权的商业性质，后期非常难交易，再加上没办法落户上学，购房者的购房意愿那就更低了。

不过现在长沙把公寓改成住宅性质，那就完全不一样了，价格优势就非常明显，同时还解决了户口和上学问题，这对于去化一部分公寓库存确实非常有效，

但是也不要高兴的太早，因为他只针对新房库存，已经交付的不在这个行列之内，

所以为什么说新房才是亲儿子，从这一点就能看得出来。

并且这里面还有一个隐藏的信息，现在各大城市都在鼓励收储商品房用作保障性住房，

问题是收储商品住宅的租金回报率太低，大概率是覆盖不了商业贷款利息的，

但是把公寓变成住宅那就不一样了，因为公寓相对来说面积偏小，单价和总价偏低，租金回报率较高，

这就非常有利于整栋收储用作保障性住房，一举多得，

因为正常的商品住宅房你很难找到整栋偏小户型，

这样看来，长沙楼市此次新政真的比较狠，为了去库存那也算是物尽其用了。

因为没办法呀，楼市虽然不断的出新政刺激，有效果的往往也就是一线城市和头部几个二线城市，

大部分的二线城市以及三四线城市，其实在2023年几乎把牌给打完了。

再加上六月份的国常会，也提到了救楼市要解放思想，这就比因城施策力度更大了，

所以最近我们见到了7.5%的首付以及鼓励农民放弃宅基地进行购房，各种花样政策，

甚至甘肃兰州更是取消了新房备案价限制，这和直接允许房价下跌也没什么两样，

所以下半年你就看吧，各种你想不到的政策都会出来。

最终的目的就是去库存，

至于这些政策会不会稳住楼市？

之前咱们就强调过，这一轮救楼市不能只单纯的看政策，经济预期以及居民收入预期更重要。

说白了就是你要么减轻购房成本，要么增加居民收入，

当然了，现在也有很多人在说，近两年房价下跌幅度已经很大了，甚至部分区域房价已经处于腰斩状态了，这还不算减轻购房成本吗？，

量大不大，算不算减轻购房成本？不是你说的，也不是我说的，而是需要那些拿出真金白银入场的人说的算，

比如，上海楼市六月份二手房销量快速增加，很多人就坐不住了，担心房价上涨开始买入，

至于上海楼市二手房的高销量能不能够持续下去？那这是另一回事，

现在咱们讨论的是，只有购房者愿意拿出真金白银下场才能够缓慢的拉动预期。

所以房价下跌多少这不是重点，重点是下跌到哪个临界值，购房者愿意真金白银的往里面砸，

目前来看很多人比较在乎租金回报率，

现在老破小明明没有投资价值，为什么成交量比较高呀？就是因为降幅较大，再加上房贷利率下调，租金回报率得到了大幅度提升，

当然了，对于既得利益者而言，降房价这肯定是重点，特别是下跌30%，他们认为这是一个门槛，