作者 | 燕大

人要养老，房子也要养老。

23号，住建部门在国办新闻发布会上提到，研究建立“房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度”，构建房屋安全管理长效机制；目前上海等22个城市正在试点。

我搜了搜到底是哪22城，但除了上海浦东将要试点，目前查不到其他具体公开信息。

这里的房屋养老金，不是以房给人养老，而是给步入“中老年”的房子“养老”；

既然要养老，自然离不开定期不定期的“体检”，以及作为补充的防止意外大额支出的“保险”。

讲到这估计有读者要调侃：自己都没有享受过上门体检，以后住的房子倒是有体检了；自己养老都费劲巴拉的，难不成还得给房子交养老金？！

住建部门明确发声，22个城市已试点，显然房屋养老金的推广已经箭在弦上，而且节奏明显较快。

到底怎么理解房屋养老金？

住建部特别说到，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

这句话是核心，我的理解，房屋养老金制度的设置跟个人养老金相似，后者绑定的是个人，前者绑定的户主，且都分两为个部分。

个人养老金，由个人部分和统筹部分构成。

房屋养老金，也分个人账户和公共账户。

而且这里的个人账户资金是之前缴纳的住宅专项维修资金，买过商品房的都知道，在刚交付的时候都有一笔住宅专项维修资金，用于维修改造的资金。

这里进一步理解：专项维修资金属于个人账户，不会划到公共账户。

那么重点来了，公共账户的钱从哪里来？

房屋养老金绑定的是房子，穿透看是绑定户主，公共账户的资金来源无非就是：业主缴纳、维修资金的增值转入，和财政补贴注入（这里也可能是当地卖地收入计提一部分进公共账户）。

在几天前的20号，上海一次扩大会议上龚市长就讲到，全市大量房屋开始步入“中老年”，为此上海将探索实施三项制度：一是房屋定期体检制度，二是房屋安全保险制度，三是房屋养老金制度；

“其中房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。”“浦东今年先行试点，在此基础上明年上海全市推开。”

上海方案，房屋养老金的钱要用于房屋体检、房屋保险及小修小补，个人觉得，大概率是要业主再打钱的，然后按一定比例进入个人账户和公共账户，就像个人养老金一样。

以前小修小补用专项维修资金即可，不够再交也能理解，现在增加了房子的体检和房屋保险，这个钱业主很难不出，财政即使补贴也不可能出全部。

这里另说一句，大保险公司和干房屋建筑检测、评估的这下要迎来一片蓝海。

话说回来，为什么要搞房屋养老金制度？

说白了就是房子是有使用寿命的，截至2022年底，超过30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比在快速提升。

报道显示，上海房地产研究院报告指出，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元。

资金总额看似很大，但维修资金属于个人账户，不是公共账户，就算有些小区破旧不堪也没法动用其他小区的维修资金不是？！

所以专项维修资金的利用率极低，累计使用只占归集的10%左右，大量资金沉淀不动。

第一财经报道，曾有全国两会代表举例称，在南京，即使已经归集专项维修资金且当前有结余的老旧小区，仍有近三成小区余额低于10万元，远远不能满足现阶段老旧小区设施设备老化维修的需求。

现在要搞的房屋养老金制度，跟老外买房屋保险不同，除支付房屋保险，个人觉得非常重要一点就是具有统筹功能。

就跟个人养老金一样，养老金可以从富余的城市统筹转移支付到有缺口的城市。

建立房屋养老金公共账户的意义可能主要也在于此，能够统筹使用、提高使用效率。

目前虽未公布具体哪22个城市在试点和具体细则，但盲猜一下，主力军也应该是收入较高的北上广深、各大省会及核心城市之流；

具体细则上，房屋养老金的“退休”机制如何设定、有没有领“退休金”的概念，都值得关注，如果二者都不存在，那这个制度更像是承接房屋保险和税收的功能。

再展开来看，房屋养老金制度，其实直接说明存量房时代的真正到来。

大规模拆迁彻底告一段落，住房随时间老旧的占比不断上升，维修的缺口也会不断增多。

财政不可能全覆盖，个人养老主要靠个人，房子养老主要得靠业主。

另外，这同时也在把躺着不动的资金倒逼出来，为经济循环提供增量。