买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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文/观察员老王对于想买房的朋友来说，但凡看过几次房，今天都会被朋友圈里的红底海报刷屏。从高新区到老四方，再到东李世园会，一直到张村河，就没有卖得不好的项目，营销总们也都超额完成了指标。
但是，大家发现一个问题没有：
不少开发商在七八月份月末还叫嚣着要涨价，但是十月份卖得这么好，反而对于涨价只字不提了？！
在萧瑟的秋风中，11月份的青岛楼市，从全局的角度去看，大概率会像股市一样，在短暂的爆发之后，又归于不断拉扯的沉寂。
按照老王之前的经验，11月份是一个按兵不动的月份，12月份开发商冲刺期末考才是抄底的良机。
然而，今年，会有些反常。
先说结论：“弃子”年末无惊喜
在今天的文章里，老王不想像往常一样，分析十月份的数据和各个盘的库存，而希望还没有买房的人看清楚一个事实。
在聚焦核心的战略思想之下，2024年的青岛已经被头部房企抛弃。
我们来看一下前10个月各大开发商的拿地情况。TOP10里拿地最多的是保利，这家央企虽然几个在售项目还不错，但是上一次在青岛拿地是2023年的12月份，而且是和青铁联合开发，2024年并没有在青岛出手拿一块地。
排名第二的绿城，我们原以为东李核心地块会很快拿下，但是到现在没有动静，基本今年也很难了；
建发，还未进入青岛……
那么，这些开发商都在哪里拿地呢？
头部房企决战京沪，绿城滨江固守大本营，中字头的开发商如果非要选一个二线城市，那么很显然是西北五省的“首都”——西安。
而且，我们不得不承认，头部房企当下的决策是对的。谁在一线城市占比高，谁的业绩就更亮眼。整个十月份，百强房企业绩环比大涨73%，其中多半都是京沪日光盘的功劳。
再看我们的土拍，枯桃一块，西部老城区一块，西海岸一块，高新区一块，就算都有人拿，也不是刚需“解渴”的地段。
虽然我们不愿意承认，但是事实就是如此：从整体策略上，青岛已经成为各大房企的战略弃子。
本地房企呢？
如果让老王来总结，就是两个字：深陷。
深陷张村河，深陷城阳，深陷垃圾合作方、深陷财务危机。
状态，就是两个成语：焦头烂额，有心无力。
所以，2.1米的阳台再馋人，至少到明2025年上半年，不会有比现在更好的产品供应上来。
中说新盘：高楼林立无“高手”
未来不客气，十一月份上市的新楼盘中，有没有能够让万众期待的产品？
呃，至少在老王看来，没有。
在城阳，滨湖二期上市，或许有一些热度。因为在新规的加持之下，青特的户型做得确实还不错，再加上沿袭了滨湖一期的卖家秀，在城阳确实能打动不少小白。
颜值没问题，不代表这个盘没问题：
1、相比汇豪兰庭，白云山的房子稀缺吗？
2、颜值之外，青特的服务是能够跟得上宣传的调性？
同时，我们还要看一下一期二手房情况，是不是达到了大家的预期。
还有一个老盘缦云推出了大户型，还是那句话，户型没得挑，但是房子的价值不仅仅在于户型。
最关键的是，滨湖二期也罢，缦云也好，哪怕我们对产品心动，都不是当下主城改善能解渴的地段。
再往里走，有一个青云佳境，纯高层住宅以得房率为卖点，对于其计算方式我们笑笑就好，如果喜欢这一类的产品，那买峯悦湾就是；
通和·悦章也是同样的问题，从配套上讲没有任何优势，大高层产品很难找出亮点，而且相比在售的高层产品交付时间更晚，甚至单纯喜欢这个片区的人都可以买海信的次新房，老王是找不到任何买这个盘的理由。
11月份中，能够引起主城刚需兴趣的，恐怕只有张村河板块的尚境。这个盘的价格与当下在售的产品完全错开，我们从户型就能看出来：
这个盘的关键，在于价格。
如果开发商务实一点定价，那么作为准现房项目，会吸引不少地缘客群，另一种可能就不说了，买房人都很理性，能够自己体会。
那么，从这几个盘里，你能找到你的菜吗？
结尾“叙旧”：错配的红利售完即止
我们最后再看十月份的数据，并没有特别惊艳，所以未来两个月价格还是稳定的。
然而，我们真正市场调研，会发现主城改善，特别是预算250W-350W之间的改善，越来越难：
森林公园清盘的同时，我们发现整个东李120㎡的小高层似乎都是一夜蒸发，当下只有一个新盘还有稳定输出；
悦澜山的小高层基本收官之后，25层的高层精装产品，也卖了一大半；
毛坯高层方面，保利·和颂楼王去化速度可以用“狂飙”来形容，云镜10月份又卖了100+；
我希望大家明白，小高层也好，高层也罢，目前卖得好的产品，都有一点质价比的错配：
因为市场很难，所以户型、架空层、园林做得都超过了牛市的中端改善产品；因为买房人少，所以价格都接近了成本价。
所以，未来两个月买房，就是异常零和博弈：
买上了错配市场中，质价比最高的房子，未来十年资产就是往上走的；错过了，可能就永远错过了，就要花当下差价的几十倍去纠错。
这就是2024年11月，与2022、2023年最大的不同。
