最近丰台南五环新房因为降价太狠上了热搜，这只是丰台降价的冰山一角。

最早是南苑中海公元里，7.8万元/平米指导价，开盘价最低到了6.8万/平米。

还有最近开盘的大瓦窑和颂九里，8.3万元/平米的指导价，开盘价只有7.2~7.3万元/平米，甚至最低可以6字头。

大红门中海和瑞叁号院，特价房单价7.8万元/平米，指导价9.5万元/平米，

这股砸盘风也吹到豪宅市场，2022年的三环豪宅北京瑞府，最近推出的特价房9万出头，该项目是新型共有产权，当时开盘价格大约在11.6万元/平米左右。

现在卖了两年，还有特价房。

还有丰台站旁边的君礼著，也是三环改善大盘，特价房只要8.8万元每/平，当年开盘价10.6万元/平米。

丰台新房砸盘比你想象的更严重。

我之前说，二手房经历去年11月份以来的降价潮，如今已经到了底部，现在轮到新房降价，问题是，为什么丰台砸起盘来，比郊区还猛？

最主要的原因还是供应。

这几年丰台新房供应太多了，而且很集中。

2023年，丰台卖出8块宅地，卖地收入超348个小目标，总成交额在北京16区也“遥遥领先”，今年年初，大瓦窑+羊坊三块地，成功让丰台进账近100个小目标。

今年，又是丰台供地的大年，计划推出13宗地块，比去年还多5块。

更可怕的是，丰台还特喜欢在一个区域搞几个宅地一起供应，这个策略害惨了开发商。

比如郭公庄、羊坊、新宫、大红门、大瓦窑、等等，都是至少2块宅地一起拍。

真要被卷死了。

发现没，这些集中供地的区域都是砸盘的重灾区。

今天听镇长在群里说，即将入市的华曦府现房，可能不那么好卖了。

记得华曦府开盘时因为价格跟周边新房有倒挂（指导价7.5万元/平米），开盘基本就卖光了，而且一度据说现房也特别不好抢。

但谁知道，半年不到，华曦府就被冷落了。

大瓦窑7.2~7.3万元/平米，谁买7.5万元/平米的小瓦窑，大瓦窑起码有现成的地铁，户型又有黑科技。

和颂九里价格很有诚意，但是开盘据说只卖了个位数，没办法，周边新房太多了。

另一个原因就是丰台去年底涨了一波指导价。

当年大红门指导价9.5万/平米，就被购房人骂上了热搜。

今年，郭公庄指导价9.2万元/平米，让买房人倒吸一口凉气。

2020年左右的限竞房，花乡三兄弟，当年限价只要5.8万元/平米，三年涨到了9.2万元/平米，这涨幅可以跟海淀媲美了。

但是，丰台撑得起这样的涨幅吗？结果大家已经看到了。

其实我早在3月份就已经预判到了，南四环破价联盟

丰台新房现在这样的表现其实对开发商是很大的打击，下半年是丰台供地的重点，地价越来越高，但是新房越卖越降价。

下半年开发商拿地的动力也会减弱很多，一些地段太差的地段没人拖底，丰台今年可能完不成工地计划。

丰台新房值得买吗？

那么丰台新房还值得买吗？

丰台房子的价值点主要是环线和生活方便，以及产品上的优势。

在丰台生活真的很方便，大型的批发市场和大型的商业很多，日常购物和高端的消费体验都很能顾及到。

交通又发达，刚才的地铁站很多，去哪都方便，连接各大城区的道路也很密集，住在丰台，无论你是工作在海淀还是在朝阳，通勤都没问题。

我们就有很多粉丝是在北边儿工作，在南边买房。

相对于北部产业区，南城的房价会低一些，而且产品也更好，非常适合自住。

再一个就是丰台的环线优势，丰台也是北京现在不多还有四环以内新地供应的区，每年也会吸引一些西城的改善置换需求。

用我的理解，丰台买房主要是被动需求，也就是承接其他区域的外溢，这些需求是不稳定的，对于价格还有供应其实非常敏感。

主动需求，就是由自身的价值而产生的需求，比如产业，教育等，丰台的优势还很不明显，所以前面我就说，丰台新房只限自住。

最近二手房市场有些回暖，主要是德胜的学区房，还有望京，清河这样的核心区域改善，那些价值属性还不明显的板块，还没有起色。

北京楼市的下行周期，简单说就是一次脱水的过程，曾经那些以为很有价值区域，这一次都跌下神坛了。

比如朱辛庄，现在也愁卖了。

前两年大火的奶西，也哑火了。

还有十八里店，新地块基本没人没人报名了。

那么丰台这个价值体系并不是太明晰的区域，到底该怎么买房才最稳呢？

首先不要买贵，不要买贵，不要买贵。

丰台新房坑非常多，建议大家去售楼处之前，咨询一下户型图上选房师，报名我们的看房团，大家一起去看房。

丰台新房怎么买？

丰台买房主要围绕三个价值点：丽泽、首都商务新区、丰台科技园

丽泽：丽泽又占产业，又占环线，价值是有支撑的，唯一的缺点就是贵，都是大改善，主要吸引东西城区的改善置换需求。

而一般在丽泽工作的人，钱多的可以在本区域买或者往西去大瓦窑一带，钱少的刚需可以买河西沿地铁的盘，熙悦晴翠，九里宸熙都可以，但是我更推荐西红门，未来的预期比丰台河西更好。

首都商务新区：主要以南中轴规划为主，没什么产业支撑，而是一个规划优质的居住组团，大红门硬条件还好，有地铁，有环线，这波新房的品质也很高，唯一的缺陷就是目前的城市界面比较差，配套级别比较低。

但未来随着这批新房建成，周边一些拆迁工作完成，大红门的城市界面会有一个质的提高。

大红门下游的新宫，地铁优势很明显，但是近期的供应量太大了，买便宜的。品质好的。

南苑，配套一般，19号线南延支线规划有新宫南站，可能距离中海公公里近一一些，但是周边城市界面比较差，都是一些回迁房和老旧小区，新房就这一个，很难形成舒适的居住组团。

丰台科技园：主要以郭公庄为主，丰和叁号院做大改善，产品很好，未来一定是板块儿的第一梯队，但我觉得总价偏高了。

中建云境，产品更亲民，户型更小一点，总价也更低，我觉得跟郭公庄板块的定位是相匹配的，户型和精装也很好，现在也推出了一批特价房，性价比很高。

羊坊，虽然也属于丰台科技园的辐射，但区域本身没有任何的规划利好，而且板块周边城市界面也很差，丰科的大领导们看不上这里，小刚需买不起。

优势是产品好，比较适合老年人。

中建五局的和颂玖里项目已经开盘，目前在售的是8/9号楼，112/133的户型，样板间视频在下方。

从效果图上看，户户均有开敞阳台，而且还是270°弧形转角的，外立面也比较偏现代化，曲线立面设计，金属线条+铝板搭配，比较有美感。

区位

和颂九里位于14号线大瓦窑站的西北侧，距离大约200米左右，该区域板块内有公园和商业的配套建设，总体来说还是比较宜居的。

而且由于地铁线的加持，也非常适合在丽泽工作的改善客群，而且丽泽正在打造5轨交汇的交通枢纽，后期可以迅速到达各商圈和区域，甚至20分钟可到大兴机场。

产品

小区楼面价为55352元/平，销售指导价为8.3万/平，利润空间还可以，但地块条件确实不太好。

该地块共规划了9栋楼，共572户，容积率2.8，其中1号楼为11层，2号楼为7层（2/3单元为8层），剩余的3-9号楼均是16-18层的高层。

小区户型为105-111-112-114-126-133-134-139-153-163平，得房率77-91%，精装修，分两期交付，第一期为2026年年底，第二期为2027.6.30日。

前期只开8/9号楼两栋楼，户型为112平的三居和133平的四居。

户型

本次开的112户型有两种，分为南向两面宽和南向三面宽，其中两面宽的为边户，三面宽为中间户，南向开敞阳台属于半赠送，飘窗为全赠送，北向设备平台为全赠送。

133平的四居双卫，全明格局，入户私密玄关，此户型设计还是挺好的，没什么浪费面积，而且家政间的摆放也避免了卫生间的门正对客厅，此户型比较适合多孩家庭。

样板间实拍

112户型：

向下滑动显示更多图片

133户型：

向下滑动显示更多图片

效果图

分析：

和颂九里的收纳功能其实还挺强的，而且细节做的也比较用心，毕竟这是五局第一次独立操盘的项目，前几个项目都跟其他房企合作，基本没什么名声，这一次也是为了打出招牌，所以也是诚意满满。

价格方面来说，和颂九里要比国誉万和城、首创天阅山河定价低，现在特价房甚至6万5/平起，属实是给力，而且离地铁也比较近。

但是有一个问题要注意，南侧有高压线，离8/9号楼最近，这个高压线后期入地或者动的可能性也不大，所以可能这也是先卖这两栋价格这么低的原因，建议预算高的可以等等。

装标挺高的，得房率也挺高的，户型设计也没啥问题，有人觉得133的通透性不好，这个看人喜好吧，有人追求通透感，有人喜欢功能性。

总体来说，不太建议太早入，可以等等后续产品和西贤府，综合比较，和颂九里开了大瓦窑价格战的头，我感觉还会有后续。