政策不断松绑的楼市，除了降价售卖库存房，本质上还是未达到楼市预期。而随着时间推移，楼市目前也基本上处于止步不前状态。从长远来看，楼市未来一两年内依然难有起色。

短期内楼市难有起色

例如5月份楼市的5.17新政就释放了3000亿再贷款额度。然而截止到6月底，却只用了121亿，按照这样的进度相当于这3000亿，要3年时间才能用完。但是，收储贷款问题解决了，收储备工作却难以推进，最主要还是体现在收储价格难谈拢。房企若是价格被压低了，那么他们认为不赚钱，还不如自己零售售卖，而收储的企业若是价格买高了，这贷款利息又是一大笔的支出，双方都觉得不划算。

楼市收储工作推进缓慢

其次，在楼市库存体量激增，业主大量抛售二手房的背景下，库存去化周期也在不断被拉长。一、二、三四线城市的新房去化周期，目前均超出了合理的去化水平。一线城市的新房去化周期为15.6个月，而二线城市的新房去化周期为19.7个月，三四线城市的新房去化周期为31.3个月。也就是说不管城市大还是小，楼市需求量并没有想象中的那么高，这不仅是价格原因，而且还体现在人口方面。

楼市去化周期长

随着农村走向城市的发展方向推进，虽然我国城镇化率在不断上升。然而，截至2023年底，全国农村人口还有4.77亿，而流动型人口规模超过3.8亿，两者相加起来约8亿人。可以说还有一大半人口是农村户口，或者在城市还没买房的占绝大多数，这些人如果农村户口城镇化，那么将带来一波需求。此时，让人难以想象的事情发生了，农村人口落户城市的意义何在，是把钱送到房地产买房救市吗？

农村人口城镇化问题多

即使农村人在城市买房了，一切不切实际的问题都出现了。比如农村人口到了城市，他们没有一技之长，靠什么维持经济与生活，他们的医疗社保谁帮忙承担，他们的土地山林谁给他们出补偿金，他们的衣食住行都存在局限性，因为他们生于农村，一切都在农村。所以，农村人口落户城镇，看似有一批房源购买力可以提振楼市，但别忘了农村人口落户城镇，制度上还需要走很多路来完善此项工作，短期内这很难实现购买力的转化。

指望农村人口买房揪楼市，不切实际

再者，不要指望农村人口指望买城市房子。就城市户口的人也不一定买房。面对楼市投资属性退出楼市，居民购房热情下降，而房价下跌的同时，投资信心也受到严重打击，即使政策上放松各种信贷限制、取消限购，依然难以刺激居民加杠杆买房的意愿，反而是在降杠杆，提前还款或者是把资金存入银行进行证券投资的，比往年都多。

投资方向已改变

而如今的老赖有1500万人，这些人或多或少都存在银行借贷关系，否则也不至于成为老赖。买房投资的风险现在大家都心知肚明，稍有不慎连房贷都还不上，还挂个老赖得臭名。自己口袋本身不多的存款，还不如稳稳当当的拿来存款吃利息过日子。

以上种种问题的存在，之所以我为什么说楼市楼市短期内无法有起色，就是因为目前楼市的松绑，并未建立起购房者或刚需的信心，对于房地产的企稳仍然需要时间来稳定市场。

楼市房源卖不出去，未来路更加艰难

因此，我认为未来一两年内，楼市去化是目的，房价稳定是预期，新房供应将减少，二手房挂牌会持续增加，这些都是楼市面对的痛点与难点，房企房源卖不出，刚需人群却买不起房，房价难大降，但也难上涨。业主与刚需双方利益并存，楼市接下来的路更加艰难。