伐得了!3年租金140万!徐泾租售比这么高?!

曹洪看房产 2024-06-28 17:16:36

最近,大虹桥,或者说徐泾,又成为了话题中心。只不过,这次倒不是唱衰了。

曾经“三千人摇”的网红大盘【上海蟠龙天地】,三期有一套大平层成功出租,195㎡五房两厅三卫租金高达3.9万/月,而且是直接签订3年合同,总租金超过140万!

外环外还是青浦,租金3万9?合同还一签3年?这是笃定徐泾的租金后面还会继续涨?

要知道,徐泾部分次新二手房房价,已经和2年前相比下降了2万+/㎡,正在逼近破发!这房价行情和租赁行情,简直就是“冰火两重天”!

那么,徐泾次新房的租售比表现如何?二手房价“泡沫”是否已经被挤干净了?现在还值不值入手?我们通过租金及房价数据来看看!

蟠龙天地高租金房源不是个例 租金行情近半年持续走高

租金3万9的这套蟠龙三期大平层,租售比是多少?

据了解,业主是以1400万的价格买进,重新装修设计后出租。如果不算上设计装修费,这个租金收益率已达到3.34%,若按租售比来看,达到1:359!

租售比1:359,又是什么概念?

上海今年5月租售比大概是1:693(数据来源:中指研究院),也就是蟠龙这套租赁房源已经接近目前上海平均租售比的2倍!

打开绿皮网站可以看到,月租金超过3万的还有3套在挂牌。据悉,还有一套联排,以4.2万的月租金不久前成交。

近一年来看,蟠龙的租金水平也是走高的!(数据来源:中指研究院)

为何有人愿意以这么高的租金来租蟠龙天地三期呢?

1、蟠龙三期195㎡是洋房,位于小区的最前排,南侧是蟠龙绿地和水系,视野开阔,东侧是古镇商业,小桥流水别有风情,且生活便利。

2、这套房源,如前面所说,是经过重新设计装修的,品质上要高出周边一大截。租房这件事,就是为了住,自然高品质匹配高租金。

3、蟠龙的位置应该是西虹桥最好的一个,周边有非常多的国际学校,大量陪读家长催生租房需求;东侧大量总部商办,也有较多潜在的高支付能力客户,愿意为了高品质的居住环境而支付高额租金。

租金3万9的这套房源,租客恰好就是为了孩子在周边国际学校读书而选择租房。

蟠龙天地租金高于上海平均水平会将在2025年迎来冲击

那么蟠龙天地的租金,相比全市来看呢?

我们查看了2021年6月至2024年5年三年的数据(数据来源:中指研究院),上海个人房源租金相对比较平稳,近一年略微上涨;而蟠龙珑苑(一期备案名,2021年年底交付,此处指代蟠龙一至三期整体社区)的租金水平高于上海整体租金。

2023年进入四季度后,蟠龙租金一路走高,虽然还未回到2021年12月的至高点,但也有非常明显的回升趋势。这波租金涨幅或与二手房成交受阻有关,徐泾次新在去年四季度后,成交均价有所下降,有二手房东选择售转租,在这个过程中,他们对于自己房产的预期没有太多变化,因此租金仍然比较高。

不过,在这期间蟠龙的租金波动非常大,2021-2023年期间的租金有明显下跌,大概是因为2022年徐泾有万科、招商、远洋等多个楼盘交付,对于蟠龙的租金有一定影响。因为这几个次新小区,实际上都非常靠近地铁站,和蟠龙仅地铁1站的距离。

接下来2025年将迎来又一波的新盘交付—虹桥璀璨公馆、中铁虹桥逸都、蟠龙府I&II,主要集中在2025年的二三季度竣工,预计2025年年底前交付。

届时,蟠龙天地的租赁市场,或将会迎来新一波的冲击。同样,其他徐泾次新房小区业主,也可能会遇到这样的冲击。

西虹桥徐泾,还能入手吗?

2024年,徐泾的新房市场,没有一点水花。

同济蟠龙里,低调得过分,最终认购率仅有1/3,虹桥润璟和绿城春晓园没有摇号就直接转入续销。

有人会问,不复过往光辉的徐泾,是不是已经不值得入手了?

我们还是用租售比来说。租售比1:359,已经是上海很领先的租售比了,与此对应的是当年的买进价格:7.17万/㎡。

目前,徐泾次新房成交价回落到了“7字头”甚至“6字头”,就以开头万科天空之城一期这套总价540万的房源来看,6.2万单价,月租金大概要8000元,那么这套房子目前的租售比1:675,已经略高于上海的平均租售比!

租金越高,房价越低,收益回报的时间就越短,从这个角度来看,徐泾的潜力还是很高的。

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