快安次新房,跌向万元!

东接一号 2024-09-07 19:16:54

马尾快安,福州五区一线沿江板块,房价在2017、2018年有过3万/㎡的高光时刻,地价最高也曾拍出2.2万/㎡。

但此后便是长达6年的回调。如今,东江滨新房价格已经低至1.3万/㎡,二手次新房更是跌向万元大关。

还看不到触底迹象的“价格洼地”,要不得了?

当楼市泡沫加速破裂,快安二手房业主开始踩踏式出货。

东街1號注意到,交房不到6年的华润紫云府一期,8月份在贝壳找房平台成交了一套110㎡住宅,10921元/㎡几乎是整个小区最低单价。但挂了两年多、调价17次,才有人接盘。

而去年底,该小区同户型的成交均价还有1.51万/㎡。不到一年时间,房价暴跌28%。

该项目2016年首次开盘均价为1.47万/㎡,相对还算低点。不考虑税费和贷款利息的累积,保守估计业主亏了40多万。

华润紫云府靠近福州四区,四五公里车程就能到达晋安福马路,二期2018年曾创造851套住宅火速售罄的销售神话,但在这一轮楼市下行期也逃不掉。按照这个趋势,低楼层跌破1万,只是时间问题。

再来看一个跌懵的案例。

同样是2018年交房的名城珑域,2017年捆绑后售价高达2.8万/㎡,但今年8月一套58㎡的高楼层小户型,成交价剩12812元/㎡。要知道,三个月前成交的低楼层同面积房源,都还能卖到1.42万/㎡。

卖得越晚,亏得越多!马尾快安这轮房价下跌的速度,颠覆了很多人的认知!

叠加一线阚江和地铁房优势的次新房也不保值了。交房不到5年的名城紫金轩,高峰期均价一度卖到3万/㎡,今年在贝壳找房平台上,二手房成交均价约1.75元/㎡。

不知道有多少炒房客套死在高岗?

快安的新房市场也持续探底。

克而瑞数据显示,2023年,在高价盘中建元亨府的支撑下,马尾快安板块的成交均价小涨到1.88万/㎡。

但今年以来,“刚需天菜”名城映江和名城银河湾加大优惠力度,快安8月份的成交均价被打回到1.45万/㎡,相当于回到8年前了。

其中,去年刚入市的名城映江是马尾8月份卖得最好的新盘,网签了32套。这是由危房拆除重建的地铁盘,主推99-135㎡刚改户型,比起名城东江滨其他项目,户型设计不算落后。

项目备案均价约2.28万/㎡,但开发商自砍一刀,去年成交均价约1.74万/㎡,目前单价打出13333元/㎡!

以价换量这招也被用到了名城银河湾。二期2021年初开盘均价1.97万/㎡,而在售均价只剩13555元/㎡,即使跟去年1.68万/㎡的成交均价相比,也降了18%。

值得一提的是,该小区目前二手房挂牌均价约1.64万/㎡,名城这是顶着压力背刺老业主?

快安板块另一个在售项目是马尾首个第四代住宅中建元亨府,即马宗地2022-02号地块,当初福州经开区建发集团的拿地价是13007元/㎡。

2022年底,中建元亨府开盘均价高达2.29万/㎡。克而瑞数据显示,项目8月份的成交均价跌到1.82万/㎡。“豪宅”也得向市场妥协!

事实上,快安板块的新盘供应相当稀少。因为2022年以来,马尾土拍只成交了2幅可售宅地,除了中建元亨府,还有华城集团2023年5月竞得的快安片区马宗地2023-07号地块。

另外,据中原地产统计,截至2023年底,快安板块商品住宅广义库存为16万㎡,在福州处于中下水平。

新盘能选的不多,那为什么从二手房业主到开发商,都在降价求生?

因为名城地产耗时近20年时间打造的2300亩江滨大城,有天量二手房在抛盘。

据东街1號统计,单单在幸福里平台上,快安板块的二手房源就高达1300+套。其中,东方名城五郡和二堡挂牌量均超过百套。

而据市不动产登记交易平台显示,上月整个马尾区二手房成交量才179套。

前几年过度开发导致的供过于求,势必带来惨烈的内卷。

供应量大小并不是决定性因素,最重要的是,板块自身的基本盘支撑不起房价。

一个是人口。区统计公报显示,2023年马尾区常住人口仅新增1000人。

一个是配套。客观说,处在“东进南下”发展大方向上的快安板块,人气和居住氛围已成规模,被诟病的交通短板也将随着地铁2号线东延线2026年通车被补齐。

但地形狭长的马尾先天条件不足,商业、教育、医疗都只是聊胜于无的程度,很多购房者的评价是:

不如闽侯。

前几年,快安板块确实承接了一部分东区和三江口的外溢客群。但现在,三江口品牌房企的精装新房已经低到1.3万/㎡。怎么选,相信不用我多说。

自住来说,快安的房子肯定是有价值的。只是楼市到了大规模挤泡沫的时候,降价和横盘必然的。

上为正文。

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