朋友们，国庆后的第一个工作周就要结束了！

炒股的人，经历了过山车一般的情绪，大家期待的牛市也就爽了那么一下下。

卖房炒股的人，不知道现在在ICU里还好吗？

也有人表示：可以先卖房，拿首付15%去买房，剩下的去炒股，股市赚到钱了再提前还款。

股市和楼市，在中国从来都是强CP关系，卖房炒股，赚钱买房，这个循环一直没有被打破，但是在魔幻的市场行情下，在角落里，资本已经肆意生长。

我就问一个问题：为啥三亚迟迟没有任何松绑政策？

高人幽幽来了一句：堵车才限行。

国庆结束前，澄迈、东方、文昌都“脱光”了，更早些时候，广州也已取消限购。

而阿发从职能部门获悉一线消息：

| 网友来信（不保证真伪）

情况为何，咱们浅分析一下便知，除了海口、三亚、陵水，其他城市限购与否已经没有太大影响了，从房地产存量，城市能级统统都不足以调动购房者的欲望了。

而其中，三亚影响力辐射全国，兹事体大，更是要慎之又慎。

结合近期的放开趋势，咱们再来探寻三亚「不降反升」的备案价之下，三亚至今不松绑究竟是骨头硬还是嘴巴硬。

关于三亚国庆期间的热销，阿发写在这里：这个国庆，我看到三亚楼市天上，飘满了人民币！

国庆一过 三亚备案价摁不住了！

国庆后的第一个工作日，三亚的楼盘备案公示如雨后春笋般冒了出来。

单日更新8盘，合计1251套房源，其中新盘都呈现出价格居高不下的趋势，特别是海棠湾，今年豪宅（住宅类型）真的是杀疯了！

跟着阿发视角，我们往下挨个盘。

海棠湾板块：3盘进行价格更新，华润海棠悦府均价7.24万/㎡，稳居榜首。

华润置地海棠悦府，自年初开放以来就热度爆表。

项目一手信息是：接待超过6000组来访客户，客户意向度都非常高，数据令人咋舌。

项目虽未开售，但来访客户都呈现出极大的热情，持币待「抢购」是项目的常态，据悉已经有大量意向销售在案头。

但意向全款客户比例高达80%，这一数据就能看出有钱人是真不差钱。

80%的全款比例是啥概念呢？就是咱们还在举国欢庆一套、二套首付降到15%，存量利率少了0.5%就舍得消费时，大佬们买千万豪宅跟买白菜一样轻松。

项目虽然备案均价是7.24万/㎡，但从详细销售价格表来看，单套总价超过1500万，甚至高达2000万。

意向客户中，有80%的人表示将一次性付清房款，6000组客户里就算只有10%的人能买得起，那么也有600个亿万富豪来过华润海棠悦府看房。

如果说嫉妒是因为自己能够得到，写到这，阿发心如止水，只剩下无声地平静。

海棠悦府探盘实录：顶豪逻辑彻底变了！这一次，三亚又赢了

佳兆业·海棠伴山，超长待机盘。

2021年开售至今，主力产品是洋房和叠拼，本次备案公示价洋房3万/㎡，叠拼3.46万/㎡，由于项目位于海棠区南田板块，定价也算合理。

但是，佳兆业同在2021年爆出财务危机后，项目也深受影响，销量和口味都一泻千里，项目也经常传出拖欠农民工工资的问题。

但好在，项目已经是现房，没有烂尾风险。同时被业内人士称为“不死鸟”的佳兆业有复苏迹象。

有媒体报道佳兆业创始人郭英成6月下旬返回内地以来，佳兆业似乎迎来了一线转机，9月16日也公告了境外债务重组的重大利好。

聊远了，看回项目，同在海棠湾都是大房企，华润稳如泰山卖到爆，佳兆业则在生死线边缘挣扎徘徊，房价更是差了一倍还多。

还是那句话，三亚已经出现严重分层，城市的楼市逻辑完全改变了！强者恒强，进入三亚的门槛已然显现。

‍保利·海晏，保利海棠湾矩阵里的新人王。

本次保利海晏备案公示均价为4.89万/㎡，户型区间为107-199㎡，因此单套总价从400万到1000万不等。

背靠保利海棠湾南部大板块，周边配套有301医院、北大牙科医院和国际博览中心，整体区域配套竞争力还是蛮强的。

除此之外，阿发认为，保利海晏的约3000㎡艺术会所是2024年豪宅里非常亮眼的存在，艺术氛围拉满。

最近大家都很爱搞系列产品，保利打造的全球首发“晏”字系——保利·海晏就是为三亚旅居度假定制的产品系列。

阿发一线数据，保利海晏国庆七天乐也收获了一个小目标的购房意向。

吉阳区：澳洲城，大家都笑你烂尾，偏偏你最好笑。

澳洲城，从年头刷存在感到年末，都不能算超长待机，青铜器盘才能形容澳洲城的项目履历。

本次澳洲城备案公示房源453套，住宅备案价为3.6万/㎡，我这就迷惑了，怎么澳洲城买了十年，房子还越卖越多呢？

莫不是三亚楼市的“肉灵芝”？？？早年间2万热卖嫌亏本，一顿骚操作把自己套进去了。

推荐阅读：买房6年，惨遭退款，还成了被告！三亚这100多购房人，苦哇

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说归说，笑归笑，咱们澳洲城近期工期也的确有变化，但不大。

按现在三亚的施工进度，这几栋楼半年就盖完了，何至于10年烂尾，房子越买越多，要我说还是贪心不足蛇吞象~

阿发温馨提醒澳洲城更名为悦山湖，请大家注意甄别。

2022年12月拍摄

2024年10月拍摄

天涯区：单盘炸场，商业备案价8万/㎡，闷声发大财的典范。

咱们之前很少提到紫金，今天来浅介绍一下，紫金矿业作为三亚招商引资的重点客户，在三亚目前有紫金国际广场（商业写字楼）和紫金家园（住宅）两个地块在施工。

紫金家园刷爆备案公示价天花板，看这位置，就这视野，8万/㎡还真不贵。

从销售价目表来看，这一批房源应该是底商，单价8万-16万/㎡区间，单套56.43㎡的开间，总价为572万。

兄弟们，寸土寸金的概念具象化了啊！

楼上的住宅得卖什么价格，才能配得上楼下这10万/㎡的商铺啊，开个便利店估计是不合适了。

不过从工地航拍来看，住宅密度较高，跟澳洲城的楼体还有些相仿，想买高价，看后期推出市场能有多少附加值咯？

崖州区：保利领衔，3栋楼备案价2.3万/㎡，这个国庆以价换量，销量爆棚。

保利·汀澜和著，以价换量，跑出国庆新热度。

项目备案公示价格为2.3万/㎡，国庆打出1.68万/㎡起的特惠价，迎来一波不错的销量。

同时以「保价」的方式，承诺买贵包换。

阿发也从一线了解到1.68万/㎡是少量特价房源，整体售价在2万左右，仍然比备案价低，项目坦率降价，算得上是棋高一着。

相比卖不动硬抗高价，不如都来学学保利，魄力十足。

慧园·美林郡，崖州安居新盘，备案价1.28万/㎡。

这个价格，和汀澜和著一比，直接是被按在地上摩擦，更早些时候崖州的安居房特价到9999元/㎡，比海口的还是实惠。

10月1日慧远·美林郡已经开始了第一批的申报，阿发预言，崖州未来还将会出现万元以内的安居特价房。

新增预售证一览

阿发用了2500字来盘点国庆几个楼盘的备案价情况，那么近期获证开售的有以下四个项目。

其中保利·汀澜和著就不赘述了，第二部分讲了很多。

继续往下看，新湖·海棠春晓和保利·棠隐都是海棠湾的别墅产品，备案价分别是15万/㎡和16.9万/㎡。

前面盘点的华润7万备案价是住宅产品，而看到海棠湾的别墅价格，咱就知道海棠湾依旧是发挥稳定。

新湖·海棠春晓虽然在海棠湾，但算是偏安一隅，依山伴湖，反而更靠近亚龙湾。

| 新湖·海棠春晓实景三维合成图

根据中介给楼Sir发来的一期别墅介绍来看，售价最低1500万，最高2800万，妥妥的千万级豪宅。

保利·棠隐，预售面积1612.65㎡，预售套数共10套。

项目全案也就49套，单价则是约17万/㎡，按预售面积换算，10套房能卖出约2.7亿。

这就是传说中的「人比人得死」，10套房相当于三亚市区普通项目一栋楼的价值，这就是海棠湾豪宅别墅啊~

再说个数据，国庆期间保利海南的销量，在保利集团排名第一梯队。

整个保利海南分公司，在国庆期间总成交套数286套，国庆任务完成率达143%，总成交金额 8.2 亿元，认购金额同比2023年提升11%。

也难怪保利在三亚库库拿地，信心十足啊！

世茂三亚国际金融中心，商铺在朋友圈里大跳水。

中介都在发，商铺捡漏1字头，虽然可能是比较差的位置，但1字头的确是太惊人了！

世茂遭遇品牌价值缩水和市场下行等多重压力，商铺价格能从均价6万+，降到特价1万+，这属实是当代恐怖故事了！

| 阿发朋友圈中介发布的特价房源

好咯，以上就是本期的三亚备案+预售的市场观察，年终血战已经悄然在搏杀，几家欢喜几家愁，咱们且看旺季的新一轮数据！

最后呼吁一下，关注海南楼Sir，我们一起探寻财富密码。