自从深圳推出“929新政”，新房的成交断崖式增高，龙华光明一些开发商收回折扣甚至涨价加钱的骚操作也赶不走购房者打新的热情。

整个10月份，深圳新房住宅网签过户4153套，环比增长146.32%。今年前10个月，深圳新房住宅网签过户累计13127套，10月数据占了前10个月的31.64%。

网上还宣传深圳10月的另一组认购数据：12361套。这是购房者已经签订认购书的数量，这组比网签过户更高的数据现在已经零零散散转变到网签过户的数据里面。

说回10月，新房是房产市场绝对的主角，热度高、房子新、大V推荐，新房的热销也让很多人兴奋，认为，这是绝佳的买房时机。

在深圳的10个区中，龙岗、宝安、龙华三区的新房成交最高，累计达到2906套，占全市新房成交70%的量。

龙岗、宝安、龙华火了吗？

为什么深圳的新房成交集中在龙岗、宝安、龙华？

宝安新安街道西乡街道以外的区域、龙华、龙岗和光明、坪山、盐田、大鹏新区，正是深圳“929新政”以来放开限购尺度最大的区域。

深户可以直接买，非深户不用调户口、交社保，也可以直接买。

以外地购房者为主，看到网上的滔滔新闻，跑到深圳抢房，不愿意调户口，或者不愿意攒社保，就只能去这些地方。

但是我们仍然要清楚，上述区域，属于深圳的二类价值板块和居住价值板块。

截至11月初，深圳10区的新房住宅库存还有38486套，对比上月库存量已经大幅下跌。

剩余的库存里面，龙岗、宝安、龙华仍是库存最高的三个区域，累计达到23226套，占全市新房住宅库存60%的量。

10月份龙岗宝安龙华三区成交了深圳7成的新房，11月份龙岗宝安龙华三区还剩深圳6成的新房库存。

庞大的供应量让所有想买房的人都可以左挑挑、右选选，甚至自以为有点门道的，还能在开发商明面涨价的同时，找个“好团”抢个“好价钱”，殊不知这是故意联合做的局。

我在日常直播经常提醒大家，深圳10个板块哪里好、哪里不好，前期只需要看一招——供求关系——大方向就不会错。

所以新房成交量多的地方，是机会吗？

新房成交量多的地方，实际是供应量大的地方。

深圳现在已经取消3年限售的政策，这意味着新盘交楼取证以后不需要再等三年就可以流入二手房市场，意味着二手房市场受到的房价冲击周期将会提前，新盘业主下场应对二手房价格内卷的时间点也在提前。

与其说龙岗、宝安、龙华的新盘火了，不如说这里的新盘库存量最大。

与其说龙岗、宝安、龙华的新盘好、受追捧，不如说这里的房子购买资质少、价格门槛低。

购买资质少，深户非深户都可以直接买，是为了帮助大家买房，还是为了让新盘快速卖出去？

新盘快速卖出去，是会让区域的存量房源减少，还是增多？是会让价格竞争变得平和，还是激烈？

价格门槛低，是只有今天的新盘价格门槛低，还是明天的新盘价格同样低？

明天的新盘价格同样低，今天的新盘业主凭什么加价卖给冲低价买房的购房者？

跟风买房，尤其是跟风买新房，冲着日光盘、TOP3榜单、TOP5榜单，买完房血亏的案例已经够多了。

新盘热销不等于热销的新盘能够躺赚，尤其是降价热销的楼盘。

10月深圳迎来久违的日光盘，龙华的深高北学位房，均价8万/平，最低总价门槛620多万。

买龙华不用户口、不用社保，深高北学位房新盘既是新房又有名校学位，好像还有明显的倒挂。

可是，深高北的房价以后假如还要继续跌呢？

光明润晖府旁边的日光盘，单价3字头，价格足够便宜。

可是2023年开盘的润晖府，单价5万多/平。

你卖3万多/平，日光了、舒服了，去年、今年花5万多/平买润晖府的业主要哭晕了。

你可以用3万多/平的低价快速卖房，别的开发商呢？当你变成二手房的时候，其他更多的开发商，尤其是还没有这种相对好地段的新盘，怎么卖房？

只能效仿。而只要效仿，就只能出现价格的内卷。

新盘的热销表明市场热情回归，可以简单理解为，以前一直观望的购房者、以前不能买深圳的购房者，开始主动下场。

这些人下场的第一目标是新盘，而新盘经过这些年的市场波动，很多开发商已经没了底气。

但是多去了解深圳，多看看深圳的新房就会发现，深圳过去几年这些热销片区的新房业主，没有几个是不亏钱的。

比如龙岗在2016年后以100%的比例亏钱，宝安沙井、松岗一带的一大批一手业主从价格山顶出逃。这些人当初有的冲便宜买进去，有的冲“再跌还能跌到哪儿”的想法买进去。

最后大家觉得跌不到哪里的房子还在继续跌。

继续往下跌的房子，正是一个又一个新盘出来，房源越来越多、价格越来越卷所导致的。

这是一个楼市分化的时代

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